生物医药基地F3地块概念设计方案文本
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办公优势 大兴核心区 > 通州 > 亦庄
结论：
办公 商业 酒店（类住宅）
类别 酒店（类住宅） 办公 商业 总计
配比 23% 67% 10% 100%
面积（㎡） 19671 59012 8743 87425
针对目前市场，办公产品最大化； 针对市场变化及去化，考虑部分酒店（类住宅）。
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
天华大街 D=25 米 0<H<18m 无口 >1m 18<H<30m 无口 >3m 30<H<45m 无口 >5m 45<H<60m 无口 >5m
有口 >1m 有口 >3m 有口 >5m 有口 >7m
天
项目 用地性质 建设用地 建筑规模
容积率
指标 F3其它类多功能 34970平米（约52亩） 87425平米（无住宅）
北京 . 大兴
生物医药基地 F3 地块概念方案
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE , CONCEPT PLAN
目录
CONTENTS
1
视觉效果
Design Representation
鸟瞰图 高层办公楼效果 独栋办公楼效果
2
前期分析
Prophase Analysis
距离南六环 500 米 距离天龙河 150 米 距离新源大街 600 米 距离京开高速 1200 米
城市道路 Road 自然水系 Residential 轨道交通 Office 地块位置 Project position
南六环
500M
新源大街
150M
600M
地铁大兴线
京开高速 1200M
天龙河
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
2.5
限高
60m
西边界
退相邻单位建设用地）
板式建筑（南北朝向） 0.5H 5-9 米
板式建筑（东西朝向） 0.75H（0.75H<12 米） 1.5H-12（0.75H>12 米） 6-38 米
塔式建筑 0.5H 6-38 米
天
河
西 华路
经营性楼面 价
7950元/平米
溢价率
239%
大
预计平均售 价
整体 20000元/平米 办公/类住19000元/平米 商业 28000元/平米
南边界
退相邻单位建设用地）
东至
地块四至 天华街
街
板式建筑（南北朝向） 0.8H 5-14 米
西至
电子工业出版社
北至
天河西路
板式建筑（东西朝向） 0.5H 5-9 米
南至
中粮丰通食品有限公司
Baidu Nhomakorabea
塔式建筑 0.6H 5-14 米
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
４, ５号地块 龙湖时代天街 生物医药基地站 君悦国际 中国水电云立方 金融街融汇 保利春天里
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
定位报告解读
价格增速 办公 > 类住宅
报批风险 办公 < 类住宅 实现利润难度 类住宅 > 办公 商用水电难度 办公 < 类住宅 类住宅优势 类住宅 << 住宅
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
项目周边情况
项目周边已经有众多大兴住宅开发项目落地，两个地 铁上盖，多家知名开发商，小户型产品集中上市； 紧邻的类住宅珺悦国际项目，毛坯成交价约 1.2 万 / 平方米（民水、民电、天然气），未来供应量巨大。 综上，考虑到地块优势与竞争压力及产业园区、第二 机场发展速度，办公需求有限，类住宅产品更利于快 速实现去化，该类产品主要面向产业园区商务人士及 作为一类不受限购影响（不影响购房指标）、生活环 境更优、总价更低的联动集中住区的补充产品，小体 量、抓住市场空缺的“短、平、快”项目。
南六环
中心城区
16KM
黄村板块
17KM 第二机场
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
地块区位
本项目位于北京大兴区大兴线 生 物 医 药 基 地 站 西 北 方， 规 划 用 地 约 3.5 万 平 方 米， 地 上 规 划总建筑面积约 8.7 万平方米
2 前期分析
Prephase Analysis
总体区位 地块区位 项目周边
CONCEPT PLAN BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
总体区位
项 目 位 置 位 于 大 兴 黄 村 板 块 中 部 偏 西 位 置， 北 距 南 六 环 500 米， 距 地 铁 大 兴 线 生 物 医 药 基 地 站 步 行 距 离 1.2 公 里， 东 距 京 开 高 速 1.2 公 里， 距 离 首 都 第 二 机 场 场 址 礼 贤 镇 17 公 里， 处 在 京 南 临 空 经 济 圈 核 心 半 径 内， 产 业 规 划 前 景 优 越。
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
退界要求
东边界
退城市道路）
北边界
退城市道路）
天河西路 D=50 米 0<H<18m 无口 >1m 18<H<30m 无口 >3m 30<H<45m 无口 >5m 45<H<60m 无口 >7m
有口 >3m 有口 >5m 有口 >7m 有口 >7m
CONCEPT PLAN
总体区位 地块区位 项目周边
3
规划设计
Planning Design
优选方案 规划总平面 功能分析 交通分析 景观分析 物管分析
4
建筑设计
Building Design
高层办公楼设计 低层办公楼设计 售楼处设计
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
1 视觉效果
Design Representation
鸟瞰图 高层办公楼效果 独栋办公楼效果
CONCEPT PLAN BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
鸟瞰图 Bird view
高层办公效果图 Office building
独栋办公楼 Office building
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
结论：
办公 商业 酒店（类住宅）
类别 酒店（类住宅） 办公 商业 总计
配比 23% 67% 10% 100%
面积（㎡） 19671 59012 8743 87425
针对目前市场，办公产品最大化； 针对市场变化及去化，考虑部分酒店（类住宅）。
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
天华大街 D=25 米 0<H<18m 无口 >1m 18<H<30m 无口 >3m 30<H<45m 无口 >5m 45<H<60m 无口 >5m
有口 >1m 有口 >3m 有口 >5m 有口 >7m
天
项目 用地性质 建设用地 建筑规模
容积率
指标 F3其它类多功能 34970平米（约52亩） 87425平米（无住宅）
北京 . 大兴
生物医药基地 F3 地块概念方案
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE , CONCEPT PLAN
目录
CONTENTS
1
视觉效果
Design Representation
鸟瞰图 高层办公楼效果 独栋办公楼效果
2
前期分析
Prophase Analysis
距离南六环 500 米 距离天龙河 150 米 距离新源大街 600 米 距离京开高速 1200 米
城市道路 Road 自然水系 Residential 轨道交通 Office 地块位置 Project position
南六环
500M
新源大街
150M
600M
地铁大兴线
京开高速 1200M
天龙河
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
2.5
限高
60m
西边界
退相邻单位建设用地）
板式建筑（南北朝向） 0.5H 5-9 米
板式建筑（东西朝向） 0.75H（0.75H<12 米） 1.5H-12（0.75H>12 米） 6-38 米
塔式建筑 0.5H 6-38 米
天
河
西 华路
经营性楼面 价
7950元/平米
溢价率
239%
大
预计平均售 价
整体 20000元/平米 办公/类住19000元/平米 商业 28000元/平米
南边界
退相邻单位建设用地）
东至
地块四至 天华街
街
板式建筑（南北朝向） 0.8H 5-14 米
西至
电子工业出版社
北至
天河西路
板式建筑（东西朝向） 0.5H 5-9 米
南至
中粮丰通食品有限公司
Baidu Nhomakorabea
塔式建筑 0.6H 5-14 米
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
４, ５号地块 龙湖时代天街 生物医药基地站 君悦国际 中国水电云立方 金融街融汇 保利春天里
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
定位报告解读
价格增速 办公 > 类住宅
报批风险 办公 < 类住宅 实现利润难度 类住宅 > 办公 商用水电难度 办公 < 类住宅 类住宅优势 类住宅 << 住宅
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
项目周边情况
项目周边已经有众多大兴住宅开发项目落地，两个地 铁上盖，多家知名开发商，小户型产品集中上市； 紧邻的类住宅珺悦国际项目，毛坯成交价约 1.2 万 / 平方米（民水、民电、天然气），未来供应量巨大。 综上，考虑到地块优势与竞争压力及产业园区、第二 机场发展速度，办公需求有限，类住宅产品更利于快 速实现去化，该类产品主要面向产业园区商务人士及 作为一类不受限购影响（不影响购房指标）、生活环 境更优、总价更低的联动集中住区的补充产品，小体 量、抓住市场空缺的“短、平、快”项目。
南六环
中心城区
16KM
黄村板块
17KM 第二机场
BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
地块区位
本项目位于北京大兴区大兴线 生 物 医 药 基 地 站 西 北 方， 规 划 用 地 约 3.5 万 平 方 米， 地 上 规 划总建筑面积约 8.7 万平方米
2 前期分析
Prephase Analysis
总体区位 地块区位 项目周边
CONCEPT PLAN BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
总体区位
项 目 位 置 位 于 大 兴 黄 村 板 块 中 部 偏 西 位 置， 北 距 南 六 环 500 米， 距 地 铁 大 兴 线 生 物 医 药 基 地 站 步 行 距 离 1.2 公 里， 东 距 京 开 高 速 1.2 公 里， 距 离 首 都 第 二 机 场 场 址 礼 贤 镇 17 公 里， 处 在 京 南 临 空 经 济 圈 核 心 半 径 内， 产 业 规 划 前 景 优 越。
CONCEPT PLAN
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
退界要求
东边界
退城市道路）
北边界
退城市道路）
天河西路 D=50 米 0<H<18m 无口 >1m 18<H<30m 无口 >3m 30<H<45m 无口 >5m 45<H<60m 无口 >7m
有口 >3m 有口 >5m 有口 >7m 有口 >7m
CONCEPT PLAN
总体区位 地块区位 项目周边
3
规划设计
Planning Design
优选方案 规划总平面 功能分析 交通分析 景观分析 物管分析
4
建筑设计
Building Design
高层办公楼设计 低层办公楼设计 售楼处设计
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案
1 视觉效果
Design Representation
鸟瞰图 高层办公楼效果 独栋办公楼效果
CONCEPT PLAN BLOCK F3 of DAXING BIOLOGICAL MEDICINE BASE
鸟瞰图 Bird view
高层办公效果图 Office building
独栋办公楼 Office building
北京 大兴 生物医药基地 F3 地块概念方案