2015年宁波房地产市场沟通年报

一是“房企应根据市场规律 营销”。房企最需把握的市 场规律是明了各类需求(刚 需、改善、中高端、豪宅) 的结构性变化趋势。 二是“适当降低商品住房价 格”。 三是“促进房地产业兼并重 组，提高产业集中度”。
目前加在房地产行业的 限制性措施主要有限购( 一线城市)、限贷(二套 以上)、用途和户型限制 三大类。
2015年7月，南京江北新区获批，在其规划方案中规划建设11条高快速路跨 江通道（其中高速公路跨江通道2条，快速路跨江通道9条）。
可持续—城市规划严格执行，市民也能参与
紧凑—城市发展不再“摊大饼”，而要做精、 做细、做内涵
宜居—把好风光融入城市，同时加快城镇棚户 区和危房改造
2015年9月，福建福州新区获批。推进两岸交流合作，推动新区探索“多规 合一”。11月市教育局出台15条措施，包括2年内福州新区将新建、改扩建学校 38所。
城市会议：造新城，改规划，以增量盘活存量。
中央城市工作会议关键词 升级—培育中心城市，大小城市要均衡发展
2015年4月，湖南湘江新区获批，5月湘江新区发布十大新建项目，包括总 投资约120亿元。三年内将重点推出新开工的十大项目和竣工的十大项目，总投 资1200余亿元。
源自文库
特色—打造自己城市精神，不再“千城一面”
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6大战略底线预测
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3大会议解读
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宁波市场回顾
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16年趋势预判
中央经济工作会议：给予制度创新的空间更大。
对于一线城市和部分重 点二线城市的三个手段 促进外来人口购房： 1、购房可为落户加分 ； 2、有条件放开非户籍 人口的买房限制； 3、降低酒店式公寓的 购买门槛和成本。
允许农业转移人口等非 户籍人口在就业地落户 。这主要借鉴了发达国 家的移民政策：一是对 当地进行投资，购房属 于其中一类；二是有能 力在落户城市体面地生 活。我们认为，这个政 策可以在一线城市中的 广州、二线城市和三四 线城市全面铺开。
鼓励资本市场发展，提升房地产企业再融资能力，加快资产证券化进程，尽量在不涨价、不减税的基础上，给企 6 业更多的发展动力。
注：中央经济工作会议后，决策层似乎形成共识，认为有必要通过支持房地产市场来防止经济硬着陆。
16年政府应对：
增量托存量 新区 +并区+连城 物业运营创新 去库存试点 地产金融大爆发 营销+金融
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6大战略底线预测
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3大会议解读
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宁波市场回顾
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16年趋势预判
政策汇总
经济增速放缓的大背景下，房地产行业仍被当作经济的“稳定器” ，“去库存”作为15年的政策 主基调，中央及地方相继使出降首付、降利息、减税、补贴等多套组合拳稳定住房消费，政策红 利下，宁波刚性及改善需求集中迸发并得到持续释放，政策效果显著。
6月28日，利 率下调0.25个
百分点
8月26日，利 率下调0.25个
百分点
10月24日，利 率下调0.25个
金融行业：去库存，结合金融。
中投证券：愿景很美好，落实存挑战。要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求，政策应从公 共服务均等化、住房金融支持等痛点着手，但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因 素，政策落实存在挑战：1、考虑农民工低收入、工作不稳定、征信体系缺失等客观硬性约束。2、 直接住房补贴政策效果不错，但地方财政是个问题。3、户籍改革有望加速，但碍于配套的公共服 务均等化推进缓慢。4、农地改革赋予农民工财产权利，有助提升农民工购买力。
政府对房地产行业的“六大战略底线” 预测。
1 确保投资额、新开工量稳定增长的基础上，维持房价的“温和”上涨（核心城市量价快速上涨）。 2 稳定房地产销售面积和销售金额，不能出现快速回落。 3 “强力”去库存的背景下，尽量确保不产出新的库存。 4 有效降低和优化地方债务，置换为企业债务是直接可行的选项，土地出让依然是正确且鼓励的。 5 鼓励运营和创业创新，提升存量资产价值，加快经营型物业去库存。
以建立购租并举的住房 制度为主要方向，把公 租房扩大到非户籍人口 。未来住房制度改革的 大方向应该是打通户籍 和非户籍购房通道，架 起保障房与商品住宅的 桥梁，拉平商品住宅与 商办类住宅的购置门槛 ，以及灵活进行出售和 出租的转换。
鼓励自然人和各类机构 投资者购买库存商品房 ，成为租赁市场的房源 提供者。 鼓励发展以住房租赁为 主营业务的专业化企业 。 必须降低开发运营成本 ，才能推动专业住房租 赁市场发展。这又需要 政府在土地出让制度、 税费征收、低成本政策 融资安排方面做出相应 的配套。
2015年9月，云南滇中新区获批，截至今年11月底，滇中新区完成投资 9.321亿元，建成保障性安居房10785套，建成率431.4%，排名在云南省居首。
2015年12月，哈尔滨新区获批。建设成为中俄全面合作重要承载区、东北地 区新的经济增长极、老工业基地转型发展示范区，要推动新区探索“多规合一” 。
华泰证券：房地产去库存还得靠金融。依靠低购买力的农民工来支撑当前由高购买力支撑的房价， 存在一定风险。对三四线城市尚有作用，对一二线城市影响甚微。房地产市场去库存未来还需要其 他政策支持，预计将集中在金融创新领域，近期主要看点是国家住房银行和住房抵押贷款资产证券 化。另一个近期和房地产去库存有关的热点是房地产抵押贷款利息抵个税。但是这一政策存在三大 难点，难以实施。
3月30日，二套房商业贷 款首付比例降至40%
9月30日，首套房商业贷 款首付比例降至25%
降首付
降息 降准
减税， 补贴， 提额度
3月30日，首套房公积金贷款 首付比例降至20%，二套房
首付降至30%
3月1日，利 率下调0.25 个百分点
5月11日，利 率下调0.25 个百分点
9月1日，二套房公积金 贷款首付比例降至20%
信达证券：未来可运用的政策储备包括：信贷政策继续宽松，不排除进一步降准降息，房地 产首付 比例进一步下调；调整普通住宅界定标准，降低税费；推进户籍制度改革，购房门槛进一步减低； 加大棚户区改造力度等；推进住房保障货币化，加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴等方式 解决住房保障问题。
房地产的角色：为经济调整争取时间 2016年，政府决策将力保执行