新加坡房地产的基本概念

新加坡房地产的基本概念

●土地的定义

基本法律

土地伴有一系列权利并设计土地表面的建筑，树木，植物，矿产和地下所有与空中所有。

Bernstein of Leigh v Sgyviews and General Ltd，1978年：当一个摄影师在一定高度飞行没有侵犯所有人上空建筑时，不算侵犯权利。当高度会影响所有人使用和享受土地或所在建筑时，称为侵犯。在房屋上空权限之外，所有人与其他公众享有同样权利

可动产Fixtures，非承租人或土地范围内交易的固有部分

●法律定义土地所包括的可动产

当销售土地时，被法律视为可动产的部分需与土地共同销售，非固有部分，被视为私人财产可以移除，除非规定在销售范围之内

为了避免纠纷，销售人员需让买卖双方共同提前签订可移除和不可移除的项目

在租约到期时，承租人需要将可动产部分归还给房东

当土地/房产做银行抵押贷款时，借款方的私有财产成为可动产时，其将被视为抵押贷款该保障的一部分。

●什么是可动产？Fixtures

可动产是附属品成为土地的合法组成部分，比如门窗，泳池，电梯，扶梯，地砖，马桶等。

承租人的可动产也是承租交易的必要部分。比如机器，或者装饰品，比如镶板。-法律允许承租人在租赁期间或租约到期后的合理时间移除这些可动产。

●可动产的检测

1.附加物或附属物的等级

如果物体镶嵌在房屋上或用螺丝，带子或钉子固定，会被视为可动产，除非物体可以被证明是不可移除的（比如固定在地面的设备，电器，油泵。）

当物体只是位于地面时，被视为可动产，除非被证明是建筑物一部分。

2.附加物或附属物的目的性

被固定用来永久提高服务的物体或者提供更佳享受的物体被视为可动产。

如果只是暂时性目的附属或以私人财产形式提供更佳享受仍被视为可动产（比如商店为购物者提供的休息座椅）

●土地的定义

地契法案和分层地契法案

土地意义/包括

地面所有涉及的事物

所有附属的事物（例如建筑物）和生长的植物

所有地下物体（比如矿产，石油，燃气等）

地面的上空柱体部分，无论是否与地表分离，所有人可以使用或享受的空间（比如低层空间）

所有地产（也就是土地的权利）或者利益（也就是租赁利益和抵押利息）

所有描述的地下或上空（在通过的SLA调查规划中描述过）无论是否与地面分离

对空气，阳光，水源和所有供给的自然权利和通往高速路的邻接点的权利

定义可以使:土地（包括建筑物等）被划分并单独销售单独地契为在分层建筑中的每个个人拥有的单位发行，比如公寓，办公室和底层商铺。

●土地怎样被合法描述并认证？

首席调研机构的职责（界限和调查地图）：

编制号码，分层号码和进入每片土地的号码并编入相关法律

维护所有调查数据

印发复调查报告和规划的印件

SLA维护LBS- Lots Base System 的土地清单-记录开发历史，负责合并和分离

●在以下情况会进行新批号编制：

某地一部分被分离或被政府征用

有需求并得到许可，可以合并或分离土地

新土地在已有土地中生成，形成新的海滩土地，空间或者地下空间

（对于分层土地）有需求并得到相关许可来分离建筑物或者在现有分层上进行合并或拆分

●编号的分配

新加坡被分为64个行政区，30个次级城镇和34个区域

每片土地都有不同的编号，有两部分组成，即MK或TS加编号，比如MK1 Lot 12345X，TS2 Lot 54321Z

编号系统

地面编号– 1 至69999和90000 至99999比如MK13 Lot 1004Z

空中编号– 70000 至79999比如TS21 Lot 70001M

地下编号– 80000 至89999比如Mk20 Lot 80024A

分层编号- U1 至U999999（最多六位）比如TS2 Lot U23047Y

通道编号- A1 至A9999（最多四位）比如Mk10 Lot A6401C

注：所有编号均由字母结尾

●土地，上空，地下区域

土地权Land lot 是单位土地的所有权，拥有地契。会颁发有地契证CT – Certificate of Title

上空/地下作为土地的三维空间之上/之下，不包括为分层建筑的一部分。例如购物中心间的连接天桥，地下地铁站等。

上空编号是70000 至79999.例如TS21 Lot 700001M（Bugis+的过街天桥）

地下区域编号为800000 至89999

●分层区域

分层建筑或房屋包括三维区域的每一个单位；公寓中的单元；房屋或者分层房屋HDB和HUDC单位拥有分层租赁地契Strata Lease Titles私人非有地分层建筑有分层地契。每个单元签发分层地契证SSCT - Subsidiary StrataCertificate of Title

编号中带有U，例如TS2 Lot U123456x

编号独立于土地编号

●通道区域

有些分层区域是附属在通道区域的，例如分层有地住宅的停车区域

需要同分层区域共同销售

无公摊价值No Share Value

编号中带有A，例如TS2 lot A1234X

●土地地产权利的利益

当土地被购买，销售，租赁或抵押时，被交易的不仅是房地产本身，还包括附属权的一系列权益，如转让权等。

●一系列权利,例如:

享有权，也就是保管权，使用权和享受土地利益的权利

不让他人享用的权利

自由交易，租赁，抵押，遗赠，送礼等

这些权利是根据法律执行的。比如控制土地使用，外国人所有权限制，公共建设强制征用等

●很多小型利益可以从一系列利益中剥离

多重利益可以共同附加在同一片土地

土地所有人与某人签订103年合同进行租赁。所有人仍保留未来土地的利益。

某开发商开发私人公寓并销售了100单位。每个单位业主SP - Subsidiary Proprietors拥有公寓的103年租赁期并共同拥有这个公共地产。

每个抵押贷款业主都为公寓创造不同的抵押利息。

某15租户有3年的租约，房东仍享有公寓的利益

每个单位业主均互相享有土地支持，庇护，供水和其他服务

●土地和地产权利利益的特点

不可撤销，无法依照他人意愿撤销

包括有形和无形部分。利益就是无形部分的代表

享受利益和负担责任，例如在租赁期，利益或限制均可转移给第三方

●土地和地产权利利益也受到限制，例如:

宏观规划Master Plan 限制土地使用，开发，密度，楼高。还有其他规划和建筑物控制指导- 规划法案，建筑控制法案等

撤销界线Set Backs - 建筑控制法案

坟地Burial Ground - 无法私自使用

使用沙土Extracting Sand - 沙土和花岗岩法案

伐树限制Restriction on cutting down trees

商业建筑Commercial Building - 最大面积20000平方米或者GFA的20%或更低。对于宗教使用，每个宗教团体在商业区域一次使用面积最大10000平米。

●土地模式和期限

根据英国国会土地系统法案，所有土地属于王室