我国房地产泡沫与金融风险研究

我国房地产泡沫与金融风险研究

作为我国国民经济的重要支柱产业,房地产不再仅仅作为满足人们基本生产生活需要的实物资产而存在,更多地表现出了虚拟资产的特性,这就使得房地产成为经济中重要的投资产品。此外,由于房地产行业与其他行业也有着高度的关联性,房地产业的飞速发展对于我国改善就业环境、提高人民生活居住标准以及

推动社会宏观经济的增长有着十分重要的作用,与此同时不断完善的市场经济体制使得货币资本在向高资本回报率行业的流动更加快捷有效。房地产价格不断攀升扩大了社会上的投机心理需求,投资者过度的投机行为很容易造成整个房地产经济系统泡沫的形成。尽管现阶段社会各界尚还没有达成房地产泡沫会带来金融

风险的共识,但是对于潜在的房地产泡沫金融风险议题一直都是被各界关注的焦点。

房地产作为典型的资金密集型行业,它与金融业有着密不可分的联系。一方面,房地产的供需都依赖于金融业的资金支持,并且我国的房地产金融体系还存

在着过度单一地依赖于银行信贷的突出特点,其他资金来源所占的比例十分小;另一方面,房地产行业发展进入繁荣时期,对于金融业而言意味着能够获取较高

的信贷资本回报率,因而也就更加热衷于将大量的存于银行的社会闲置资金以信

贷的方式发放给房地产行业,由此可见房地产行业与金融业相互渗透的程度非常

之高。而金融业在房地产业信贷发放过度集中必会直接不利于银行风险的分散,国家整体的金融体系受到房地产市场运行状况的影响程度必然也会不断积累提

升,直至将银行或金融系统暴露在房地产市场价格波动和泡沫崩裂的风险当中。

因此,系统地对我国当前的房地产泡沫成因与金融风险形成机制进行研究,寻求和探索防范和适当化解由房地产泡沫引发金融风险的对策和措施,以维护并保障金融体系的稳定与安全,推动房地产业的稳健发展以及社会经济的可持续发展,意义重大。

本文的研究目的就在于通过对房地产泡沫的成因分析及价格泡沫的测度研

究,深入剖析房地产价格的各个影响因素及泡沫的形成机制,以为国家和社会公众提供一个系统、理性的认识。从我国当前的金融体系现状出发,进一步分析房地产金融体系的国际比较,在对房地产泡沫以及相关的金融风险的现状及其形成

机制作出重点分析之后,本文尝试着设计在房地产泡沫背景下的金融风险预警机

制,并于文章最后结合其他国家因房地产泡沫所产生的金融危机的一系列经验启示,提出我国当前如何更好地防范房地产泡沫引发金融风险的对策,以便能够在泡沫出现前和出现的过程中对潜在的风险加以适当的控制,从而缓解或消除由于房地产泡沫而引发的负面影响。具体安排如下:第一章为绪论,阐述研究背景与意义,梳理国内外研究文献,介绍研究框架、内容和方法,并指出研究的创新点。第二章为房地产泡沫现状分析,对房地产泡沫的相关内容进行了综合概述,分析我国房地产泡沫现状,并从宏观经济、银行信贷、投资者行为、房地产自身特性和

相关制度四个角度进行了具体地成因分析研究。

第三章是有关房地产泡沫的实证部分,通过层次分析法对我国近十年来房地产市场泡沫的总体情况和2014年度35个大中城市房地产业的泡沫情况进行了测度分析。第四章为金融风险现状分析,对金融风险的相关内容进行了综合概述,通过对比境外房地产融资体系,分析我国存在的金融问题,找出我国房地产金融存在的不足。第五章是基于泡沫背景下,关于金融风险预警的实证研究。通过对金融风险预警的相关内容进行综合概述,构建金融风险预警体系,对我国近五年的房地产金融风险进行了研究分析。

第六章是结合境外案例,对泡沫背景下,房地产业防范金融风险的有效建议

进行总结,为我国房地产业发展提供良好的参考。第七章为研究结论与展望,对本文的研究进行总结,得出相应的结论,同时指出本研究的不足之处,对相关内容的未来研究提出展望。本文通过对房地产泡沫与金融风险的研究,主要得到以下几个结论:第一,通过深入分析泡沫产生的原因,证实了宏观经济环境的变化是导致房地产泡沫的诱因,市场经济制度是房地产泡沫的孕育基础,各种金融机构对房地产企业提供的资金支持以及资本流动的全球化则是房地产泡沫产生的重要推

动因素。第二,影响房地产业泡沫程度的因素主要来源于房地产业的资金信贷、

投资、交易和价格四个方面。

其中,投资和价格两方面的因素对泡沫程度的影响较大。通过从这四个方面

构造泡沫评价指标体系,分别对我国近十年房地产泡沫程度及2014年度我国35个大中城市房地产泡沫程度进行测度研究,发现:我国房地产整体泡沫水平在近

十年的时间里都处于中等偏上的水平,后五年的泡沫程度远高于前五年,泡沫程度在2013年达到最高。在2014年,除少数几个城外,绝大多数城市的房地产泡沫

程度都处于中等偏上水平,房地产市场上存在较大的泡沫成分。第三,通过房地产开发投资总额/固定资产投资总额、房地产投资增长率/GDP增长率、房价收入比、商品房均价增长率/GDP增长率、房地产开发企业资产负债率、房地产企业速动

比率和房地产贷款/金融机构贷款余额七个指标,构建了房地产金融预警指标体系,对我国近五年的房地产泡沫金融风险指数进行测度研究,发现:五年中我国金融风险指数均在70以上,房地产业面临的金融风险普遍不高。

但在五年的数据中,2013年的金融风险指数最小,表明房地产业在该年面临

较大的风险。2014年的金融风险指数同样偏低,仅高于2013年,说明该年度也面临着较大的金融风险。第四,在分析房地产价格泡沫和金融风险现状的基础上,结合我国房地产业价格泡沫及金融风险的实证研究结果,比较分析日本、美国和我国香港防范金融危机的成功案例,本文提出了以下几点建议:①谨慎实施金融

自由化,防止过度的金融自由化;②积极运用宏观调控政策;③约束地方政府行为,扭转民众不合理预期;④适当简政放权,完善土地税制;⑤有效管理并解决严重地过剩需求;⑥加强房地产贷款质量的管理,重视房地产贷款风险;⑦完善监管机制,提高对金融衍生品的风险管理水平;⑧完善个人征信体制,防范信用风险。