商业综合体前期定位知识

城市综合体的发展路径

与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。

商业定位1-区位属性

“决定商业地产定位，第一是地段……

但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题决定区位属性的四个层次：

商业定位2-经营模式

经营模式（售卖或持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式也存在较大差异性。因此，商业地产项目在定位和设计之前，应首先确定其未来的经营模式。

决定经营模式的三大因素：

1.商业地产金融模式、

2.商业地产产品形态、

3.企业的战略

商业定位3-目标市场定位

目标市场定位是商业地产的“主核”，它包括目标区域定位和目标客群定位。一般3-5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径，该区域内的消费客群为商业项目的核心客群。

目标区域定位

目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析，商业项目吸引顾客的空间范围。通目标区域定位常一个商业项目的辐射范围往往会受

到其所在区位的辐射力、商业项目自身主题的辐射强度、商业项目的竞争态势来决定。

目标客群定位

目标客群定位，通过辐射区域内细分消费客群，例如人群类型结构、消费类型、年目标客群定位龄、收入水平等。有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在。

商业定位之业态规划要点

项目商业物业协同效应分析

主题策划及业态组合

商业定位4-商业业态定位

1.周边竞争性项目研判

甄别竞争性项目中的业态组合、品牌组合，在项目定位中避免与之产生冲突，避免导致恶性竞争。

2.自身项目商业业态研判

通过对项目所在区位条件、目标市场定位的初步研判，甄别项目潜在的商家组合，并进行相关市场测试。

消费者需要什么？

消费者的需求主要包括：

1.基本消费需求、

2. 潜在消费需求

在对消费者进行的定性定量研究中发现，消费者的需求往往具有被动性的特点，其消费需求需要被有效引导，消费者主动改变现实需求的意愿往往较低。

消费者需要什么？在商业业态定位中，应在消费者现实需求基础上，通过合理的研判，去引导、激发、提升、带动、创造消费需求，改变消费者的消费理念、消费方式，从而甄别市场空白，提升项目市场竞争力。

商业布局定位主要解决每个楼层放什么业态？什么类型品牌？

放多少数量的商家？商业布局定位应重点考虑以下几个关键点：

1.整体商业定位

业态布局是商业定位的反映，在商业布局中，应把握整体性原则，依据“动线为先”的原则进行商业业态的排布，减少业态、品牌之间的“互斥性”。

尤其应着重考虑主力店、知名品牌的布局，并通过商业业态的合理布置来规避商业动线上的欠缺。

2.租金收益

商业项目的本质之一是具备稳定的租金收益，但是商业一般随楼层增高呈现租金递减规律。每个业态、品牌对于楼层的选择、自身的承租能力存在较大差异，在商业业态布局中也应综合考虑以上因素。

3.人流分配一个好的商业项目能够实现人流在项目内的均衡分布，如何通过业态之间的巧妙布局，通过目的性强的业态组合规避商业死角，也是业态布局中应重点考量的问题。

功能布局与流线设计

1）零售功能、服务功能与后勤功能的划分

2）人流动线设计

3）货运流线设计

4）业态布局与面积划分

5）垂直交通体体系设计等

例如：

●零售功能布局既要体现购物的舒适性，还要让购物变得人性化，带引人流可以自由地游历于商场之中。

●商家开店通常都喜欢项目的主要动线位置以及经流人群规模

大的地方。所以，动线规划既要满足合理性，又要提高商户的满意度，以增加商场收益。

商业建筑总平面与外部交通的衔接关系

1）与周边相邻建筑物的关系

2）外部交通流线规划与设计

3）公交车、出租车、零时泊客位