昆山市棚户区(危旧房)改造规划

现状人口 现状用地
用地布局
用地构成
居住用地 公共设施 绿地
二、旧城解析
现状交通
建筑质量综合评价
现状存在问题综述
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The Renewal Plan of Old Town, Kun Shan
２.１现状人口
昆山旧城区人口情况
注: 规划范围外来人口按社区总外来人口与总户籍人口比值推算得来

市级+沿街商业 市级商业中心沿人民路两侧 布置大量大型百货店、综合 性商场、金融单位 沿前进路两侧布置部分商业 金融设施
8.8公顷，占建设用地的1.6％

分布



占地


主要问题

社区级商业服务设施功能为 沿街商业店面替代，导致居 民的导向性不强 沿街商业设施也对居住区的 环境及交通产生了巨大的影 响 旧城区的核心区依然存在部 分中低档次的专业市场、小 商品市场，降低了核心区商 业的整体品质，对旧城区核 心地段的交通、环境产生了 巨大的影响
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The Renewal Plan of Old Town, Kun Shan
昆山市老城区改造规划 The Renewal Plan of Old Town, Kun Shan
昆 山 市 规 划 局 江苏省城市规划设计研究院 2007. 1
1
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商住用地占有相当高 的比例，达到12％ 道路广场用地较低， 占9.8％
3 4 5 6 7 8 9 10 11
其中
11
体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 文物古迹用地 其它公共设施用地 商住混合用地 工业用地 仓储用地 对外交通 道路广场 市政公用设施 绿地 G1 公共绿地 G2 生产防护绿地 在建待建 合计 河流水域 总计
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２.２.３居住用地
居住用地

居住用地现状分析

居住现状分析

配套设施分析
现状居住用地总面积为285.0公顷,占总建设用地的 48.3%。 居住小区可分为大规模开发的商品房居住小区、单位宿 舍和拆迁安置房三种，建设年代从20世纪70年代至今。 总体而言，在建筑质量、配套设施、社区空间环境景观 等方面，娄江以北较娄江以南社区质量为高 亭林山庄、假日花苑、怡景湾、江南新村、雍景湾等建 设年代在近3年以内，建筑质量和居住环境景观较好， 分布在亭林公园周边、东环城河和柏庐路以西的范围 虹桥浜、朝阳东村一带现状为农村居民点，建筑质量和 居住环境较差，亟待进行改造 红峰新村、秀峰新村、北珊湾小区、时家园新村、团结 村等居住小区，建筑质量较差，居住环境一般，由于出 租房众多，邻里环境差、社会治安不佳问题比较突出


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１.4研究范围
规划研究范围

中心城区——统筹区 核心区——协调区 旧城区——落实区
面积：约6.1平方公里
核心区
旧城区
6
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用地构成
1
居住用地为主，占到 48.3％
商业用地较多

其中
C1 C2
C3 2 其中 C4 C5 C6 C7 C9 Cr M W T S U G
面积（ha） 266.3 3.5 183.6 11.6 33.0 34.6 109.0 8.8 46.1 0.7 3.3 7.5 2.0 0.9 10.0 29.7 22.1 9.0 10.8 54.3 3.4 46.0 45.0 1.0 30.6 551.5 58.8 610.3
总人口
59391 40945 25068 125404
8 7 6 21
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２.１现状人口
从街道提供数据来看，外来人口约占总人口的26％， 外来人口与户籍人口比为1／3， 由于外来人口统计 困难，实际外来人口的数量高于此数值。


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２.２.４公共设施－商业金融设施
公共服务设施 商业金融设施

名称 电子一条街 休闲餐饮一条街 五金机电一条街 床上用品一条街 房地产销售及服饰销售一条街 五金建材一条街 家装服务一条街 通讯服务一条街
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旧城印象 更新背景 更新特点 研究范围
一、更新背景
3
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１.１旧城印象
旧城印象

昆山旧城――从 城市发展的“依 托”到“门槛”

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２.２.３居住用地
居住用地

教育设施分析



卫生学校 中学3所 昆山中学、市第二中学、葛江中 学 小学8所 柏庐实验小学、培本小学、市实 验小学、西塘小学、第一中心小 学、玉山镇朝阳小学、司徒街小 学、集街小学 幼儿园8所 红峰幼儿园、市机关幼儿园、城 中幼儿园、柏庐幼儿园、实验幼 儿园、商业街托儿所、朝阳幼儿 园、北珊湾幼儿园
本文仅提供关于老城区 改造更新研究的初步草案， 对现状问题进行了初步的分 析，老城区改造的潜力进行 了认真研究，并提出了在中 心体系、交通系统、社区建 设等方面的旧城更新设想， 仅供参考。
2
2.2.1 用地布局 2.2.2 用地构成 2.2.3 居住用地 2.2.4 公共设施 2.2.5 绿地
2.3 现状交通
一、更新背景
1.1 旧城印象 1.2 更新背景
2.4 建筑质量综合评价
2.5 现状存在问题综述
三、理念策略
3.1 借鉴
1.3 更新特点
1.4 研究范围
3.2 理念
3.3 目标 3.4 策略
目 录
二、旧城解析
2.1 现状人口 2.2 现状用地
四、更新设想
4.1 中心体系 4.2 交通系统 4.3 社区规划 4.4 绿地系统规划 4.5 更新潜力与更新方式
5
昆山旧城更新特点

率先性、典型性——发达地区的发达城市在经济快速发展、 城市化快速推进、城市空间快速拓展、大量新移民的进入。 昆山旧城更新不再是昆山自身的问题，而是将来其它城市 旧城都可能遇到的问题，昆山率先到达了这一历史时期 系统性、综合性——昆山旧城更新的质量将影响昆山市产 业及空间结构的优化，功能、交通、环境问题必须中心城 区全局统筹，综合解决 多元化、多样性——老城居民、新昆山人等从业人员结构 的转型，对旧城更新提出多样性的需求
大商业中心集聚 度高，小商业遍 地开花
布局：

人民路形成商业 中心


西部有超华商贸 城
娄江北分布较多 的行政办公设施 北部有亭林公园
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２.２.２用地构成分析
序号
用地类别 R R1 R2 R3 R22 RB C 居住用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 中小学用地 居住商业混合用地 公共服务设施 行政办公用地 商业金融业用地 文化娱乐用地
wenku.baidu.com
１.２更新背景、特点
旧城更新处于关键转型期

经济社会由快速发展向和谐发展转变


长三角发展转型和区域一体化进程
昆山市城市发展阶段的转型

旧区发展——新区建设——旧城区功能疏解——旧城区改造
• 未来15年内长三角将建5条城 际轨道交通，形成沪宁杭“1至2 小时快速交通圈” •2010年：南京－镇江－常州－ 无锡－苏州－上海城际轨道交通 线，全长296公里，小编组、高 密度、公交化列车 •土地的宏观调控——力度逐步 显现，城市建设如何进一步集约 化成为新的课题 •房地产市场的反思——也使得 现有的住区发展模式需要重新思 考，明确其发展的目标定位 •公共物品的重视——城市环境、 城市公共交通、公益设施等愈来 愈得到重视 •公众维权与参与意识提高
现状居住商业配套设施以自发 的商业设施为主，多集中在底 层商业用房之中，总数量虽然 较大，但是存在着经营规模小、 业态相互重复的问题 现状农贸市场有红峰农贸市场、 前进菜场、玉山农贸市场、东 塘街菜场、化工厂菜场五处， 基本覆盖了规划范围的大部分 区域，但跃进路周边区域和白 马泾路以西区域仍然需要补充 菜市场 现状文化设施等公益性配套设 施缺乏

现状评价

总量满足老城区需求 生均用地不足 仓基河以西小学不足 幼儿园普遍不足
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２.２.４公共设施－行政办公用地
公共设施

行政办公用地

分布

人民路、娄江、前进路两 侧 8.8公顷，占建设用地的1.6 ％ 民政局、广电局、教育局、 环保局、劳动局、交通局、 玉山镇政府、粮食局、老 干部局、供电局、人武部、 水利局
比例 48.3% 0.6% 33.3% 2.1% 6.0% 6.3% 19.8% 1.6% 8.3% 0.1% 0.6% 1.4% 0.4% 0.2% 1.8% 5.4% 4.0% 1.6% 2.0% 9.8% 0.6% 8.3% 8.1% 0.2% 5.5% 100.0%
商住＋商业＝110 公顷，占总建设 用地的20％
户籍人口 外 来人口, 32046, 26%
•２.２
户籍人口与外来人口占总人口的比例
户籍人口 外 来人口, 93358, 74%
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２.２.１现状用地布局
现状用地布局 特征


居住密集，成片 布局
街道名称
亭林街道 朝阳街道 柏庐街道 合计
辖区面积 下辖 (平方公里) 社区
3.34 1.78 0.98 6.10
8
下辖 小区
48 33 33 114
总户数
15830 11779 6490 34099
户籍人口
45373 29115 18870 93358
外来 人口
14018 11830 6198 32046
“脆弱”——学校上下学，即可导致交通瘫痪，存在安全 隐患。 “拥挤”——城市形象不佳，29个小区中，1／3为旧小区， 与昆山城市现代化、第一个小康城市的地位不相称。 “失落”——城市文脉难寻、山体景观被阻。
“根源”——功能缺乏统筹、交通断阻、环境良莠并齐
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２.２.３居住用地
面积与人口分街道情况
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 334 0 亭林街道 朝阳街道 柏庐街道 178 15830 29115 25068 18870 6490 98 59391 45373
位置 潭子街 中山路、马鞍山东路 朝阳路 集街 亭林路 柏庐路 环城北路 震川路（东）
业态 电脑、电子产品销售及维修 休闲餐饮美食 五金机电 床上用品等 房地产销售、服装销售 五金、建筑建材销售 家庭装修、建筑设计 电信、通讯
长度（米） 200 250+200 700 700 800 700 300 360
40945
辖区面积(公顷) 总户数 户籍人口 总人口
11779
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２.２.３居住用地
居住用地


居住配套设施分析
总体而言，规划范围居住配套 设施分布较散乱，缺乏集中的 社区服务设施用地，缺乏对社 区居民的凝聚力

占地


主要单位


主要问题

行政办公用地混合、散点 布置在旧城区内各处 增加了旧城区的交通压力； 自身的停车问题也日益突 出

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２.２.４公共设施－商业金融设施
公共服务设施

商业金融设施

分级