商业地产项目前期策划报告

黄兴绿地商业项目前期策划报告第一部分、上海商业发展现状一、20GG 年上海商业发展回顾

全年商品销售总额达到5555.30 亿元，比上年增长10.6 ％，其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9 ％。社会消费品零售总额仍然保持全国的领先地位，达到2220.64 亿元，比上年增长9.1 ％。结合商品零售物价下降的修正值，实际增长10.2 ％。商业增加值首次突破700 亿元，达到709.26 亿元，比上年增长6.6 ％；对全市国民经济的贡献率达到11.3 ％，对第三产业的贡献率达到23.4 ％，均比上年有所提高；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名列第一。20GG 年上海商业发展呈现以下特征：

1 ．消费市场出现持续上升势头

20GG 年,上海人均GDP5600 美元，人均可支配收入14867 元人民币，消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响，上半年的消费总量有所下降，但"非典"过后消费出现了恢复性反弹，消费总量快速增长。"十一"黄金周期间抽样统计的288 家商业企业共实现零售总额22.90 亿元，比上年同期增长25.1 ％，创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新高；10 月份零售总额实现了198.37 亿元，也创下了历年单月零售总额的新高。

从近几年情况看，上海社会消费品零售总额增长幅度从20GG 年开始出现反弹，达到9.3%的增幅。20GG 年增幅虽然略低于上一年，但仍然保持在9% 以上，高于1999 年至20GG 年低谷时期的增幅，上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。20GG 年，全市轿车零售量达7.11 万辆，比上年增长30% ，零售额为176.7 亿元，占社会消费品零售总额的8% ，对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。20GG年与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元，

比上年增长22.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为23% ;通信器材类

商品的零售额为45.93亿元，比上年增长44%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了 4.6个百

分点，对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上，表明这些新兴消费

热点已成为上海新一轮消费增长的主力。

2 . 各类消费品销售普遍增长

除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外，20GG年全市吃穿用

烧商品的销售也全面增长。

吃的商品销售887.29亿元，比上年增长7.5%;

穿的商品销售287.59亿元，比上年增长7%;

用的商品销售1027.27亿元，比上年增长11.1 %;

烧的商品销售18.49亿元，比上年增长14.5 %。

从社会消费品的零售数量看，吃的商品中，水产品、净菜、食油零售量分别比上年增长19.8 %、16.4 %和7.9%;穿的商品中，针织内衣裤、羊毛衫、皮鞋分别比上年增长8.4 %、7.9%、7.6 %;用的商品中移动电话增长111.5 %、空调机增长46.9 %、家用消毒柜增长37.9 %。

餐饮、汽车、数码产品成为消费绝对亮点。

20GG年全市餐饮营业额达到214.83亿元，比上年增长16.6 %;照相机、电脑、摄像机的销售量分别比上年增长6.9 %、8.4%和35.4 %。此外，各类文化、休闲、娱乐、旅游等服务消费蓬勃发展。20GG年上海城镇居民人均服务性消费达到3369元，比上年增长11.1 %，占人均消费总支出的30.5 %。

3 . 消费价格指数略有回升

20GG年，上海居民消费价格指数为100.1，价格上涨集中在食品、居住、娱乐教育文化用品3个大类，分别比上年上涨1.3 %、1.1 %和0.3 %。食品类价格从8 月份起逐月攀升，12 月份涨幅较大的是食油、粮食、肉禽、蛋类、水产品，分别上涨25 ％、12.3 ％、11.3 ％、10.3 ％和4.7 ％，拉动了在外用膳食品、糕点面包、奶及奶制品、烟酒类商品价格上涨。衣着类、家庭设备用品及维修服务类、交通和通信类商品的价格下降比较明显，这三类商品的价格下降幅度分别为2.5%、1.6% 和3.7%。商品零售价格指数20GG 年平均为99，11 月达到

100.5 。由于总体上消费市场商品供过于求，20GG 年上海市场物价水平仍处于低位运行的状态，到年末，零售价格指数总体保持平稳。

4 ．新型零售商业业态发展迅速首先是大型综合性购物中心建设加快。据初步统计，上海的大型综合性购物中心已有14 家，正在建设和即将建设的将有29 家。大型综合性购物中心已成为上海商业发展的热点。其次是"折扣店"开始在上海出现。第一家"品牌商品折扣店"已在普陀区开张；家乐福旗下的"迪亚"折扣店也开了食品折扣店先河；华联家电公司则开设了上海首家以销售陈列样品和过季产品为主的家电折扣店。尽管这些折扣店还处在尝试阶段，但毕竟使上海零售商业又多了一种值得关注的新型业态。再次是连锁商业继续快速发展。20GG 年全市连锁商业实现销售总额800.43 亿元，比上年增长27 ％。其中，零售总额突破579.98 亿元，比上年增长24.1 ％，占社会消费品零售总额的比重已达到26.1 ％。年末连锁门店数达到7609 家，比上年末增加了1177 家，连锁商业已覆盖了69 类业种和业态。连锁公司向市外拓展的步伐加快，市外连锁门店的数量已超过3038 家，约占上海连锁商业门店总数的28.5% 。由于连锁商业积极向市外拓展，使上海对市外的批发销售业务快速增长。20GG 年共实现市外销售业务276.39 亿元，比上年增长17 ％，占上海批发销售总额的7.8％。

5 ．商业布局差异化特征开始显现随着上海城市形态向多功能、多层次发展，上海商业布局

也出现了差异化特

征。20GG年，以"四街四城"为代表的中心商业区，以五角场、中山公园、打浦桥等地区为代表的区域性商业中心，以及分布广泛的社区商业中心这三种商业布局，在规划功能和形态上更具有差别化特征。同时，形成了南京西路"金三角"、

卢湾区"新天地"、衡山路休闲街、多伦路名人街，以及虹桥仙霞路等富有特色的消费商圈，使上海商业布局显示出丰富多彩的特征。徐汇区、卢湾区、长宁区开始对区内富有历史文化底蕴的老式花园洋房和新式里弄进行规划和开发，探索营

造能充分体现上海历史文化风貌和区域特征的特色商圈。各郊区城镇也开始根据当地的资源和文化特点，进行城区商业规划和改造。上述因素使上海商业开始显现差异化、多元化。