我国城市商业综合体的发展现状

我国城市商业综合体的发展现状

作者：张弦

来源：《商情》2015年第41期

【摘要】随着中国城镇化进程不断提高和城镇居民的生活水平不断改善，在发展城镇经济、升级产业结构与扩大城镇规模与城镇资源紧张的矛盾作用下，需要新的商业形态。城镇商业综合体是发展集约型城镇和多样化城镇空间的有效手段，刺激消费、带动投资，成为当今城镇商业形态的主流模式，也成为中国城镇化的主力引擎与城镇形象名片。

【关键词】商业综合体；发展历程

一、什么是商业综合体

《美国建筑百科全书》中城市综合体的定义：在一个位置上，具有多个功能的一组综合性建筑。

王建国教授在《城市设计》一书中对城市综合体的定义：“城市综合体通常由城市中不同性质的、不同用途的社会生活空间组成，如居住、办公、出行，购物、文娱，社交、游憩等。

龙固新在《大型都市综合体开发与实践》一书中对城市综合体的解释如下：“城市综合体是将城市活动中多种不同的功能空间（商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱）进行有机的组合，通过一组建筑来完成，并与城市交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合，高效的复杂而统一的综合体。

商业综合体是城市综合体中的一种类型。它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。一般仅涵盖商业活动功能，每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。

二、我国商业综合体发展历程

计划经济时期，由于受国家政策干预等作用，商业发展建设过渡依赖于政府计划，各行业的发展都受到了严格的规模控制，房地产业也并未形成真正的商业地产。改革开放后，在经济体制改革和市场经济的双重作用下，具有市场意义的商业地产开始出现。此后，国内商业地产发展主要可分为四个阶段。

（一）20世纪80年代前，以配套为主的商业建设。该时期，国家刚刚进行改革开放，调整经济政策，商业处于初步发展阶段，商业投资力度有限，商业项目建设与居民生活需求之间存在巨大的差距。生产力水平较低、商品资源缺乏等问题也在一定程度上限制了商业网点的建设。随着城市化进程的加快，为满足人们的曰常生活需求，政府进行了商业网点的小规模建设，将临街的建筑改建为商店、餐饮等服务业，基本以保障城市居民生活为主，整体商业水平较低，也未能形成商业地产。

（二）20世纪80年代末至90年代初，城市商业的快速发展。该时期城市化速度加快，经济发展较为明显，在城市周边的郊区开始产生新商业区的同时，城市内部原有商业区也进入了大规模改造时期。在新区建设和旧城改造的双重作用下，城市建设不断加快，商业网点也开始遍布每个城市区域。但此阶段商业地产主要体现在商铺的选址方面，仍然未形成商业地产的概念。

（三）20世纪90年代初至90年代中期，商业规模的扩张建设。90年代是我国传统百货的高速发展期，并出现了许多规模较大的商场，打破原有的商业格局，不断向外进行沪张。与此同时，经济快速发展促进了许多新型商业业态，如步行街、购物中心、超市的出现。商业建设逐渐脱离原有单一、传统的开发模式，整体规模扩大，朝多元化经营模式发展。

（四）90年代中后期，商业地产开发建设。随着商业开发的市场化，具有地产开发经验，且筹集了一定资金和土地资源的地产开发企业，开始涉足商业地产建设。中国零售业的开放，以及市场的全球化，加大了国内对商业的需求，无形中又促进了商业地产的建设，并逐步形成和完善商业地产模式。

三、我国商业综合体发展现状

据国家统计局统计，2008年全年商业营业用房投资达到3354.5亿元，比往年增长

20.4%，维持了自2005年以来的增长速度（表1）。

四、我国商业综合体发展的表现

我国商业综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于商业综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把商业综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州政府制定的20个新城建设计划中，就包括了有关商业、金融、旅游、教育等不同功能形态的100个综合体建设目标，希望通过借助综合体的快速发展实现杭州国际化都市建设目标。目前，国内综合体的主要发展情况如下：

（一）商业综合体数目不断增加，且总体建设规模集聚化效应较为明显。综合体的选地大多在城市中心商业区，形成高密度的综合体建筑。

（二）商业综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势，商业综合体已经成为城市的风向标。

（三）目前的商业综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能，住宅功能作为快速回收资金的重要组成部分。

（四）文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能，包括电影院、健身房、真冰溜冰场等。

（五）专业化和标准化与个性化并存发展，综合体体量虽然较为集中，但商业综合体重视差异化经营。

（六）呈现了商业综合体与轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势，交通的建设不仅直接影响综合体的商业性，也是社会对于综合体建设的客观要求，综合体建设与轨道交通相辅相成，共同推进城市化进程。

（七）商业综合体已成为重要的金融投资产品，随着政府对房地产政策的改变，商业综合体已经成为地产开发的新目标，其产生的广泛而深远的社会效益，以及对投资者产生的高回报率，使综合体演变成为一种投资方式。

参考文献：

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