赢销大赛深圳中原地产-最佳策划项目-黄奇锋总有棠樾在心头PPT课件
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26.8亿！ 15243元/平方米！
东莞国有土地拍卖有史以来的总价最高和楼面地价最高的 双料“地王”诞生！
这幅土地也被称为“广东地王”
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这是万科第一次获得地王项目 也就是取得该地块五个月之后，万科董事长王石就在公开
[价值突围]：从产品角度出发
土地 （区位）
与临世界第一大球会。区域容积率最低 但是距离很尴尬，对深圳人我们在东莞，对东莞人 我们在郊区，缺乏生活配套
从产品角度出发
通过差异化产品突围
资源
产品
深圳周边最大的森林公园 独享2700万原生森林、1500亩水库资源 但是资源都不具有唯一性，不像十七英里的海，松 山湖的湖
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2012_深圳_万科棠樾_近郊_千亩别墅大盘
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四年中原 写过一些报告、拓过一些盘 但，似乎没有为自己或为新同事沉淀一些东西 会发现，有些东西，现在不写以后就不会再写了 因此，借此机会和大家分享
15000 (元/平米)
12000
9000 6000
7542
3000
0 2005年
9956 2006年
13370
06年环比涨幅32% 07年环比涨幅34%
2007年
万科用地王的价格拿地，在当时的市场情况下，无论 是品牌的影响力还是营销的价格，大家都认为在这块 地上是可以有所作为的。
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产品力是最重要的。 不管市场如何变化，只有好的产品才是不 被市场抛弃的。
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[产品风格]：东方意境美墅
从第五园到棠樾，从中式到现代东方
1、空间背景：让中式建筑真正找到了母体——有山有水的原生态环境，为打造融于
自然的最高人居境界提供了基础。
[棠樾一期] ：悦水庄
前所未有的产品震撼
规划设计核心： “努力营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方生活美学的居住氛围”，以水元 素为主题，阐述东方生活美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于 东方民族的奢华概念。
它开创全国首例， 第一个完全的再现小桥流水人家、户户环水而居的生活氛围； 第一个实现了别墅的完全的、纯粹的人车分流； 并且凭借得天独厚的优势，利用上下游水库的高差，生态的解决 了水的循环及长期自净问题。
站在整盘思考及项目开发和运营角度， 去实现价值营销！
我认为，这也是我们做营销的价值所在。
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总有棠樾在心头
事业六部·黄奇锋 ShenZhen.6.2012
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_____[壹,公元2008年,棠樾元年]_____ 在东方，生活当以境界甄别
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[产品定位时的市场背景]
市场持续不断上扬，市场信心十足。
从05年底，到2006年至2007年，我们一起见证了深圳楼市最疯狂的时候，不管是消费者还 是发展商都表现了对市场极大的热情。 价格连续两年按照30%以上的增长速度 引发深圳客户去周边城市的置业潮 07年限墅令第一次提出，别墅市场火热
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[产品超越] ：卖境界
因此，从第五园到棠樾，占位与超越的2个关键
形不拘，神不移 中国意象TO 东方意境
形式随着环境、时间而变化，但建 筑神韵不变。万科的赞美生命与人 本精神一脉相承
从中国形式到中国方式，不是表象的 符号，而是可入境、可感悟的情景交 融。不只说我是谁，更一起去探寻我 要去哪里
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作为一个资源型非主流项目 其价值突围已经不是一个简单的营销技术层面问题
而市场普遍以刚需盘为主 刚需盘常有，而棠樾不常有
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我想说的是 也许以后再没有一个项目像“万科棠樾”一样
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那么，万科·棠樾究竟是什么一个项目？
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时间追溯至2007年7月12日，东莞市国有土地拍卖会
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在这场土地拍卖会上 有一幅塘厦镇大坪村企洞水库旁35万多平米地块备受关注 经过金地、保利、招商在内的7个买家199轮的激烈争夺叫价，最终 万科以总价26.8亿元“天价”成交 这个价格，已经超过起拍价6.16亿，多出20.64亿，涨幅达到335%
2、时间背景：让传统建筑赋予现代精神，符合国际化审美。在东方美学不断被推崇
的今日，呈现开放而不失自我的姿态。
东方的
意境的
很多老外习惯把China、Korea、 Japan等国的东西统视为Oriental （东方的），不会太刻意区分
他们感受的是东方意境，而非单一的 中国意象。是一种融合各因素的综合 感受，更具备开放性和包容性
棠樾 17英里 第五园
状态的高低 世界的远近 与世界保持的距离 文化的深浅 骨子里的中国
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卖“境界” 卖“距离” 卖“中国”
当财力多寡已无法直接划分阶层 境界高低成为衡量的另一个天平
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场合表示，2008年之后万科绝不拿地王
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“双城水岸” 这幅土地最初的定位名是 后改称“棠樾”
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wenku.baidu.com
楔子。
中原四年 棠樾三十个月 都说做万科盘很累 还是王石钦点关注的“广东地王” 也是当时唯一由深圳万科团队操盘的异地项目 以东莞土地吸纳95%的深圳客源 卖出深圳价格 ……
26.8亿！ 15243元/平方米！
东莞国有土地拍卖有史以来的总价最高和楼面地价最高的 双料“地王”诞生！
这幅土地也被称为“广东地王”
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这是万科第一次获得地王项目 也就是取得该地块五个月之后，万科董事长王石就在公开
[价值突围]：从产品角度出发
土地 （区位）
与临世界第一大球会。区域容积率最低 但是距离很尴尬，对深圳人我们在东莞，对东莞人 我们在郊区，缺乏生活配套
从产品角度出发
通过差异化产品突围
资源
产品
深圳周边最大的森林公园 独享2700万原生森林、1500亩水库资源 但是资源都不具有唯一性，不像十七英里的海，松 山湖的湖
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2012_深圳_万科棠樾_近郊_千亩别墅大盘
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四年中原 写过一些报告、拓过一些盘 但，似乎没有为自己或为新同事沉淀一些东西 会发现，有些东西，现在不写以后就不会再写了 因此，借此机会和大家分享
15000 (元/平米)
12000
9000 6000
7542
3000
0 2005年
9956 2006年
13370
06年环比涨幅32% 07年环比涨幅34%
2007年
万科用地王的价格拿地，在当时的市场情况下，无论 是品牌的影响力还是营销的价格，大家都认为在这块 地上是可以有所作为的。
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产品力是最重要的。 不管市场如何变化，只有好的产品才是不 被市场抛弃的。
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[产品风格]：东方意境美墅
从第五园到棠樾，从中式到现代东方
1、空间背景：让中式建筑真正找到了母体——有山有水的原生态环境，为打造融于
自然的最高人居境界提供了基础。
[棠樾一期] ：悦水庄
前所未有的产品震撼
规划设计核心： “努力营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方生活美学的居住氛围”，以水元 素为主题，阐述东方生活美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于 东方民族的奢华概念。
它开创全国首例， 第一个完全的再现小桥流水人家、户户环水而居的生活氛围； 第一个实现了别墅的完全的、纯粹的人车分流； 并且凭借得天独厚的优势，利用上下游水库的高差，生态的解决 了水的循环及长期自净问题。
站在整盘思考及项目开发和运营角度， 去实现价值营销！
我认为，这也是我们做营销的价值所在。
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总有棠樾在心头
事业六部·黄奇锋 ShenZhen.6.2012
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_____[壹,公元2008年,棠樾元年]_____ 在东方，生活当以境界甄别
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[产品定位时的市场背景]
市场持续不断上扬，市场信心十足。
从05年底，到2006年至2007年，我们一起见证了深圳楼市最疯狂的时候，不管是消费者还 是发展商都表现了对市场极大的热情。 价格连续两年按照30%以上的增长速度 引发深圳客户去周边城市的置业潮 07年限墅令第一次提出，别墅市场火热
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[产品超越] ：卖境界
因此，从第五园到棠樾，占位与超越的2个关键
形不拘，神不移 中国意象TO 东方意境
形式随着环境、时间而变化，但建 筑神韵不变。万科的赞美生命与人 本精神一脉相承
从中国形式到中国方式，不是表象的 符号，而是可入境、可感悟的情景交 融。不只说我是谁，更一起去探寻我 要去哪里
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作为一个资源型非主流项目 其价值突围已经不是一个简单的营销技术层面问题
而市场普遍以刚需盘为主 刚需盘常有，而棠樾不常有
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我想说的是 也许以后再没有一个项目像“万科棠樾”一样
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那么，万科·棠樾究竟是什么一个项目？
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时间追溯至2007年7月12日，东莞市国有土地拍卖会
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在这场土地拍卖会上 有一幅塘厦镇大坪村企洞水库旁35万多平米地块备受关注 经过金地、保利、招商在内的7个买家199轮的激烈争夺叫价，最终 万科以总价26.8亿元“天价”成交 这个价格，已经超过起拍价6.16亿，多出20.64亿，涨幅达到335%
2、时间背景：让传统建筑赋予现代精神，符合国际化审美。在东方美学不断被推崇
的今日，呈现开放而不失自我的姿态。
东方的
意境的
很多老外习惯把China、Korea、 Japan等国的东西统视为Oriental （东方的），不会太刻意区分
他们感受的是东方意境，而非单一的 中国意象。是一种融合各因素的综合 感受，更具备开放性和包容性
棠樾 17英里 第五园
状态的高低 世界的远近 与世界保持的距离 文化的深浅 骨子里的中国
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卖“境界” 卖“距离” 卖“中国”
当财力多寡已无法直接划分阶层 境界高低成为衡量的另一个天平
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场合表示，2008年之后万科绝不拿地王
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“双城水岸” 这幅土地最初的定位名是 后改称“棠樾”
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楔子。
中原四年 棠樾三十个月 都说做万科盘很累 还是王石钦点关注的“广东地王” 也是当时唯一由深圳万科团队操盘的异地项目 以东莞土地吸纳95%的深圳客源 卖出深圳价格 ……