【策划方案】上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案_65326559
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商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天
背景分析 泗泾区域房产市场
松
别墅公寓居住区 嘉松路
九亭七宝
江
各
泗陈路
公寓主导区
大
佘山高级
泗泾区域
沪松路
板
顶级别墅群
块
莘转路 松江出口工业区
定
松江新城大 学教育配套
松江区政府行政
义
区
商业中心区
图
卫星城
沪杭路
相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大
大类项 生活配套 零售商业 餐饮娱乐
背景分析 商业，文化
松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足
2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万 平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据 来源易居中国）并且还有可能在上长。
从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难， 基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。
沪青平 沪松公路 沪杭高速
嘉松公路
泗陈公路
本案
横港路
9号地铁
鼓浪路 泗宝路
本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有 方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、 距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公 里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区 域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。
圣塔路斯
16万平方米
华意贵都
18万平方米
丽茵别墅
20万平方米
银湖别墅
云顶别墅
295.4万平方米
合计
479．7万平方米
占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。
上万亩别墅用地推出。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢
总建筑面积 20万平方米 5万平方米 8万平方米 15万平方米
背景分析 银川商业房产
飞速发展后的缓冲时期
04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.
背景分析 上海商业房产
成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围 区域逐渐成为商家追逐的重要区 。
从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。
24万平方米 2万平方米 11万平方米 25万平方米1期15万平方米 15万平方米 21万平方米 10万平方米 28.3万平方米 184.3万平方米
背景分析 泗泾区域房产市场
定义
最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽
背景分析 区域交通 大商 交圈 通外 优延 势范 明围 显广
颐景园 泗海怡家 祥和公寓 新凯家园 西南名苑 保利十二橡树庄园 润和园
合计 总建筑面积 泗泾镇西南规划用地 区域别墅市场
总建筑面积 16万平方米 8万平方米 21.6万平方米 83万平方米
项目 英郡雷丁 月湖山庄 高尔夫别墅 东紫园
11.8万平方米
佘山庄园
15万平方米
佘山东郡
16万平方米
天安别墅
70万平方米（1期30万平方米，近3500户）
未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。
背景分析 泗泾区域房产市场
区域3公里楼盘分布图
轨道交通9号线
舍山 庄园
索菲 特大 酒店
别墅 区
泗泾站 山水四季
规划商业 99
颐景园
山水四季
本案 祥和
宽景99
大型住宅区
丽茵别墅
泗海 怡家
东紫园 高尔夫别墅
月湖山庄 中凯佘山别墅
新凯家园 圣塔路斯
华意贵都 天安别墅
佘山东郡
润和苑 金港花园
百度文库
西南名苑
莘潮家具
英郡雷丁 城
保利十二橡树庄园
佘山宝石别墅 泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅
区
上海国际礼品城
大型住宅区
砖材建材市场
青拧9号线
大型住宅区
本商业项目3公里 一辐射圈
背景分析 泗泾区域房产市场 楼盘体量统计表
项目 宽景99 青柠9号线 金港花园 山水四季
总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚 钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外 环外蔓延到全市。
今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘 商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上 半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业 的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供 不应求 。
民族南街商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6
项目背景分析 项目属性分析 项目市场定位 项目业态配比 项目产品研判 项目案名与进度计划
Part1 项目背景分析
银川商业地产发展趋势 兴庆区房产与楼盘背景 项目区域交通背景 兴庆区区域商业形态与文化
背景分析 泗泾区域房产市场
价格洼地，潜力待爆
从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高 档，别墅区。
西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展 和辉煌。
泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利， 对公寓客户来说市场认知度很低。
背景分析 泗泾区域房产市场
松
别墅公寓居住区 嘉松路
九亭七宝
江
各
泗陈路
公寓主导区
大
佘山高级
泗泾区域
沪松路
板
顶级别墅群
块
莘转路 松江出口工业区
定
松江新城大 学教育配套
松江区政府行政
义
区
商业中心区
图
卫星城
沪杭路
相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大
大类项 生活配套 零售商业 餐饮娱乐
背景分析 商业，文化
松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足
2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万 平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据 来源易居中国）并且还有可能在上长。
从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难， 基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。
沪青平 沪松公路 沪杭高速
嘉松公路
泗陈公路
本案
横港路
9号地铁
鼓浪路 泗宝路
本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有 方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、 距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公 里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区 域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。
圣塔路斯
16万平方米
华意贵都
18万平方米
丽茵别墅
20万平方米
银湖别墅
云顶别墅
295.4万平方米
合计
479．7万平方米
占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。
上万亩别墅用地推出。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢
总建筑面积 20万平方米 5万平方米 8万平方米 15万平方米
背景分析 银川商业房产
飞速发展后的缓冲时期
04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.
背景分析 上海商业房产
成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围 区域逐渐成为商家追逐的重要区 。
从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。
24万平方米 2万平方米 11万平方米 25万平方米1期15万平方米 15万平方米 21万平方米 10万平方米 28.3万平方米 184.3万平方米
背景分析 泗泾区域房产市场
定义
最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽
背景分析 区域交通 大商 交圈 通外 优延 势范 明围 显广
颐景园 泗海怡家 祥和公寓 新凯家园 西南名苑 保利十二橡树庄园 润和园
合计 总建筑面积 泗泾镇西南规划用地 区域别墅市场
总建筑面积 16万平方米 8万平方米 21.6万平方米 83万平方米
项目 英郡雷丁 月湖山庄 高尔夫别墅 东紫园
11.8万平方米
佘山庄园
15万平方米
佘山东郡
16万平方米
天安别墅
70万平方米（1期30万平方米，近3500户）
未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。
背景分析 泗泾区域房产市场
区域3公里楼盘分布图
轨道交通9号线
舍山 庄园
索菲 特大 酒店
别墅 区
泗泾站 山水四季
规划商业 99
颐景园
山水四季
本案 祥和
宽景99
大型住宅区
丽茵别墅
泗海 怡家
东紫园 高尔夫别墅
月湖山庄 中凯佘山别墅
新凯家园 圣塔路斯
华意贵都 天安别墅
佘山东郡
润和苑 金港花园
百度文库
西南名苑
莘潮家具
英郡雷丁 城
保利十二橡树庄园
佘山宝石别墅 泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅
区
上海国际礼品城
大型住宅区
砖材建材市场
青拧9号线
大型住宅区
本商业项目3公里 一辐射圈
背景分析 泗泾区域房产市场 楼盘体量统计表
项目 宽景99 青柠9号线 金港花园 山水四季
总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚 钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外 环外蔓延到全市。
今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘 商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上 半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业 的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供 不应求 。
民族南街商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6
项目背景分析 项目属性分析 项目市场定位 项目业态配比 项目产品研判 项目案名与进度计划
Part1 项目背景分析
银川商业地产发展趋势 兴庆区房产与楼盘背景 项目区域交通背景 兴庆区区域商业形态与文化
背景分析 泗泾区域房产市场
价格洼地，潜力待爆
从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高 档，别墅区。
西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展 和辉煌。
泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利， 对公寓客户来说市场认知度很低。