西安市房地产价格走势分析

西安市房地产价格走势分析
2009年国内各大城市房价、人均收入、购房年限比较
深圳均价22304元/平米，人均收入：24870元，需不吃不喝90年。

北京均价19725元/平米，人均收入：21989元，不吃不喝80.7年。

上海均价17000元/平米，人均收入：23623元，需不吃不喝64.7年。

广州均价10937.3元/平米，人均收入：22469元，不吃不喝43.8年。

杭州均价21036.5元/平米，人均收入：21689元，不吃不喝87.2年。

厦门均价11946.8元/平米，人均收入：21290元，不吃不喝50.5年。

南京均价8594元/平米，人均收入：20317元，需不吃不喝38年。

合肥均价4654元/平米，人均收入：18000元，需不吃不喝23.2年。

长沙均价4090元/平米，人均收入：10457.13元，不吃不喝35.2年。

成都均价6418元/平米，人均收入：16900元，需不吃不喝34.1年。

重庆均价4675元/平米，人均收入：15950元，需不吃不喝26.3年。

郑州均价4457元/平米，人均收入：26476元，需不吃不喝15.1年。

（来源：华龙网）
一、西安市房地产业发展成就
西安市房地产业从80年代中期开始起步,历经房屋统建、低洼棚户区改造、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、房地产开发等阶段,从无到有、从小到大、从乱到治,逐步发展壮大起来,现已步入持续、快速、健康发展的轨道,对我市国民经济的发展、人民群众居住水平的提高,以及城市面貌和基础设施的改善所起的作用日益显著。

近二十年西安市房地产业生产总值由1992年的1.58亿元,上升到2007年的60.24亿元,增长了37倍,占我市国内生产总值的份额由1992年的0.96%上升到
2007年的3.4%,增长了近3倍，房地产业在我市经济发展中的重要地位愈加显现。

2009年全市商品房销售面积1256万平方米，增长66%，销售金额657亿元，比08年增长一倍多，房地产市场空前繁荣。

1992-2007年全市累计竣工住宅面积达6778万平方米，购置居住环境良好、各项设施完备的商品住宅已成为百姓安居的主要渠道。

同时，全市人均居住面积已由1992年的6.3平方米,提高到2008年的26.32平方米,人均居住面积净增20余平方米,增长了3倍,提前实现并超过了原来提出的到2000年人均8平方米的小康目标。

二西安市房地产价格走势分析
在异常活跃的房地产市场中，投资额、开发面积、销售面积、销售均价等指标均可从不同侧面反映房地产市场的状态，其中，销售均价是一个综合供需双方、研判市场情况的重要指标，同时也是政府、开发商、购房者关系的焦点问题。

因此，我们可以通过商品房销售均价这个视角来分析西安市房地产市场的发展。

由于1992年至1996年数据无法获得，下图为1997-2009年西安市商品房销售均价走势图，结合政策、规划等因素，可将西安市房地产市场分为如下两个发展阶段。

第一阶段：80年代中期——1998年。

这一阶段是西安市房地产市场的起步阶段。

这一时期的特点是，福利分房逐步转变为个人购房，旧城改造的住宅拆迁安置逐渐向货币拆迁转变，以规划为龙头的住宅建设进入了综合开发的轨道，住宅产业发展加速了城市建设的步伐。

1992年11月发布的《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》指出,“房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。

”这个通知首次确认了房地产业在国民经济中的重要地位，是我国房地产市场发展历程中具有里程碑式的一个重要文件。

1998年,中央根据国内经济形势,提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点和消费热点,发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，西安市房地产市场快速发展的新局面。

80年代中期至1998年，西安市房地产市场刚刚起步，房地产开发企业少，市场规模较小，居民住房需求不大，商品房价格较低，在1000元至2000元之间
震荡。

在这一时期，西安市先后进行了城区低洼危旧房改造、房改，建立了住房公积金制度，建设安居工程等。

1998年提出的取消实物分房、实行住房分配货币化,无论从观念上还是政策上,标志着长期以来由国家和单位包住房的体制开始终结,对居民个人、家庭的生活、消费和财产拥有方式,对金融业,对国有企业改革,都产生了长远而深刻的影响。

这一系列改革举措为后续的房地产市场发展奠定了重要基础作用。

数据来源：易居克而瑞
图1 西安市1997年至2009年商品房销售均价走势图第二阶段：1999年至今。

这是西安市房地产市场发展的全新阶段，这一个阶段，西安市房地产市场持续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，成交价格持续攀升，市场成交活跃，空置量持续减少，表明西安市房地产市场逐步走向了良性循环的轨道。

1999年至2009年，西安市商品房销售价格波动上升，从1999年的1185元/平方米上涨到2009年的5232元/平方米，年均涨幅16%。

其中，2001年商品房销售均价冲破2000元，增长速度也最为迅猛，由2000年的1527元/平方米上升到2095元/平方米，增幅高达37.2%。

2002年至2003年，西安市房地产市场出现小幅调整，2002年商品房销售均价下跌3.1%,2003年销售均价上涨5.8%，同时，销售面积较02年下降约3%。

2004、2005年西安市房地产市场再次迎来持续高速发展的两年，销售均价分别较前一年上升24%和29%，在2005年，商品房销
售面积更是出现了63%的增长，其中住宅销售面积增长逾70%。

在全国范围内，商品房销售均价也出现了自1999起的上涨的最高幅，达到16.72%。

自2006年其，中央开始在房地产领域进行高密度调控，2006、2007年先后出台了20余项直接针对房地产领域的调控措施，受此影响，2006年西安市商品房销售均价下跌3.7%，但销售面积仍出现了约25%的增长。

2007年，西安市商品房销售均价首次冲破4000元，达到4012元/平方米，较2006年上涨约21%，销售面积增加54%。

受国际金融危机以及5.12地震的影响，2008年西安市房地产市场热度下降，销售面积下降20%，但销售均价则出现了约4%的增幅。

2009年，西安市房地产市场全线飘红，销售均价突破5000元,达5234元/平方米,销售面积增加约66%，创历史新高。

三西安市与主要城市房地产价格对比分析
2007年，西安市与国内重点城市房地产销售指标对比如表1所示，其中成交均价对比图如图2。

表1西安与重点城市地产销售市场指标比照
资料来源：西安房地产信息网
资料来源：西安房地产信息网
图2 西安市与国内重点城市商品房销售价格对比
从上述数据可见，西安市商品房销售价格与北京、上海、深圳等一线城市仍有较大差距，但在二线城市中，价格与增长幅度均相对适中。

同时，由数据可见，西安市房地产市场规模相对较小，具体表现在商品房销售面积与成交金额均落后于东北、东南、华北、华中、西南等区域核心城市，与拥有大量人口资源的西北地区核心城市地位不相符，因此，西安市房地产市场规模将会逐渐加大。

国际上衡量房地产价格高低的一个重要指标是房价收入比1，2007年西安市与国内重点城市的房价收入比如图3所示。

1房价收入比计算：以家庭创造收入人数2人，购房为2室1厅75平方米。

房价收入比计算公式＝（房价*75）/（人均可支配收入*2）
资料来源：西安房地产信息网
图3西安与各城市房价收入比对比
从上图可以看出，一线城市房价收入比普遍偏高，其中深圳市最高，达到21.2，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，显然各一线城市已经大幅高过这一区间，危机较为明显。

从二线城市来看，虽与一线城市相比数值较低，但仍高于合理区间值，其中，五城市中武汉最高，达到12.2，其次为西安，数值为11.9。

沈阳和郑州两市价格该指标均低于10，分别为9.5和9.8。

由此可见，西安作为西部重要城市，其虽房价水平目前处于中等偏下水平，但经济发展的落后造成了西安市人均可支配收入居上述8重点城市之末，房价收入比升高，近两年城市发展明显提速，在市场运行稳定的环境下，随着人民收入水平的提高，房价收入比这一指标将会有所下降，趋于合理。

从上述分析可见，要使西安市房地产市场持续、稳定、健康发展、商品房销售价格保持在合理范围内，扩大市场规模，增加商品房供给，缓解居民住房刚性需求是当务之急。

同时，整合资源，发挥优势，构建特色，推动经济又好又快发展，提高居民可支配收入是长远之计。

参考文献
1.王光生,房地产业在西安经济发展中的地位及作用，光明日报/2002年
/02月/08日.
2.郑洁，西安市房地产市场结构问题研究，西北大学，2007.5.
3.西安房地产信息网，西安周边区域及全国宏观环境对比分析，2009.1.。