扬州竞争楼盘市调分析报告

目录

第一部分项目所处的区域分析（扬州第二城）……

一、第二城总平图

二、第二城规划

三、区域板块分析

第二部分：竞争楼盘分析…………………

一、中集集品嘉园

二、金轮星城

三、骏和国际公馆

第一部分：项目所处的区域分析

一、第二城总平图

二、第二城规划

“扬州第二城”初步规划总面积3平方公里。经过扩容，“扬州第二城”面积将得到放大，主要区域包括东至古运河、西至邗江中路、南至南绕城、北至江阳西路共6.2平方公里区域。加上振兴花园一带1.8平方公里，“第二城”将达到8平方公里。

央商务区）、“临港新城”是市政

府提出的“东进西联、主导向南”

的城市发展战略的一部分，成为开发区发展重点。

“第二城”是扬州经济开发区开发的中心片区。“第二城”以老城区为依托，总面积3平方公里，由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊等板块组成。随着法国欧尚超市、宜必思酒店、恒通金天城、中集集品嘉园、骏和国际公馆等一批项目进区投资，核心商圈的打造已经初露头角。目前，总投资1600万美金的欧尚超市已经开业，相关主力店如肯德基、大娘水饺、宝宝熊以及万宁百货等直接完善了周边的配套，也迅速提升了“第二城”的人气与商气。

人工湖、欧尚超市、现代商圈、商务酒店将成为第二城的名片，使得第二城成为扬州房地产发展最耀眼的明珠。随着周边众多房地产项目的开发，原有的厂矿企业的逐步搬迁，第二城成为西南板块商业活动及居住的中心。扬州第二城成为连接老城区和西南新城以及临港新城的桥梁。

“临港新城”的定位则是扬州市城市副中心，扬子江路与古运河两条功能轴线，支起“临港新城”板块骨架。新城一期启动面积5平方公里，其中南部3平方公里为中高档住宅区、北部2平方公里为休闲、娱乐、生态、旅游、度假、观光区；首先启动医疗、教育中心和基础设施建设。

三、区域版块分析

1、由于第二城的崛起，沿江发展以及“退二进三”等精神指导，未来西南板块将成为扬州房地产热点区域。

2、周边已拍出尚未开发地块情况：

依据2009年最新的城市规划精神：扬州将进一步扩大城区面积，平衡区域发展，扬州城市发展将出现一个全面开花的格局，沿同时一定程度上分散城市发展的核心，以前的西区独大的局面被打破，对市民购房置业理念将产生深远的影响。

小结：

1、扬州经济的快速发展，极大提升了城市地位，随着南京与扬州的交通便捷的提高，两地互动的加强，一小时宁镇扬都市圈的融合，就业环境的改善等等都将很大程度上提升市场的消费潜力。随着扬州沿

江开发、新光源电子产业以及沿江产业的崛起、大学城的发展，外来人口增加，扬州进入一个快速发展阶段，以欧尚超市、扬州商城、金天城为中心的开发区中央商务区也初显端倪。

2、伴随着临港新城、第二城等建设，以及蒋王片区的改造、大学城的初步成型，西南板块成为扬州城市建设和房地产开发最耀眼的明星，也是竞争最激烈的板块。这个区域聚集着新加坡、香港、澳门、深圳、上海、扬州等国内外实力开发企业，短兵相接是在所难免，贴身肉搏也是可能。

3、差异化、品质化、概念化将是项目跳出包围圈实现成功的关键。

高端产品少、产品同质化、主城外配套不足，限制扬州市民的置业升级。随着扬州经济的发展，人们生活水平的提高，高品质、差异化、配套全、生活便的产品将成为关注热点。

第二部分：竞争楼盘分析

一、中集—集品嘉园

◆………………项目的定位

1、基本要素

●项目位于扬州老城区和新城区交汇的板块，便利的交通，未来的规划和

周边众多开发即将开发项目，决定该项目是一个中高端的房地产项目。

●项目业态丰富，住宅以大面积为主，其余的为投资型物业，所有购买本

项目的客户都是比较中高端的客户，是高品质社区。

●项目整体体量不大，总共600多户，70000多㎡，是一个精致的社区。

●项目开发商来自中国改革开放的前沿阵地，一个具有现代、活力的开放

城市，为项目注入现代、时尚、活力的因素。

●项目高起点定位、盘踞扬州开发区核心商贸板块，与国际潮流同步。

●项目位于扬州第二城核心商贸板块，第二城概念将持续推动项目的进

展，二城开发进度开发力度也将影响项目销售。

2、市场定位

“一个城市不应该只有一个核心圈”，单一的城市核心圈必然令城市缺乏生机和活力，所以，这也就证明了城市多“核心圈”的重要作用是推动城市的发展，激发城市的活力。从项目所处扬州西区的区域位置来看，处于扬州第二城核心圈的最前沿，紧邻主城区和新城区，因此，就项目本身所处区域位置的作用和价值来看，是第二城核心圈建设发展的一个重要元素，同时由于中集集团实力，定位于中高端项目。

3、价格定位

价格定位是项目实现利润的关键因素需要谨慎，影响价格的因素也错综复杂。针对本项目竞争楼盘实力都比较强大，各具特色，本项目入市价格不宜过高，稍微领先，相对持平，建议在项目开盘前一个月制定价格策略。◆……………项目卖点提炼

根据中集423#项目的特点，我提炼出以下项目十大卖点：

1、地段优势潜力巨大

二城核心，邻近主城，扬州未来发展核心所在（扬州第二城的核心商贸板块）。

2、开发商实力、品牌及经验

上市央企，中集集团，中集地产经验丰富，在扬成功开发东方百合园项目，扬州较早的高品质社区的代表，居住着高素质人群。

3、完善生活配套

比邻欧尚，领秀二城，以欧尚为中心的相关配套齐全。

4、周边交通便捷

便捷交通往来：周边交通通达，有8、37、201、208、202、206、30、39路等多条公交线路，未来欧尚湖滨公交停车场。

5、产品配置齐全

业态丰富，满足各种层面的需求，品质较高（高档公寓、高层住宅、叠加复式）。

6、景观优势明显

水景：规划中的人工湖；

合围式设计，最大限度保证中心景观广场；

居高临下，可揽新城湖（规划在建）。

7、品牌物业专业服务

开发商品牌，引入品牌物业、并可在营销阶段“物业先行”，让购房者提前体验品质生活，同时包装物业管理公司的形象。

8、精致社区，人文居所

社区规模小，更容易管理，小社区，大户型，高品质，更安全。

9、整体交付

开发周期短，一次性整体交付，没有分批入伙的烦恼。

10、关注细节，注重品质

双重精装挑高入户大堂，高级金属质感氟碳喷漆，科技节能、环保安全。人车分流系统，节能、节水、节电系统。

◆……………项目的基本信息

一、基本信息