相邻关系与地役权之比较

相邻关系与地役权之比较

【关键词】

相邻关系、地役权、比较

【引言】

我国《物权法》在第二编所有权第七章规定了相邻关系，在第三编用益物权第十四章规定了地役权。相邻关系和地役权在内容上均涉及对他人不动产的利用，并且以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，作为两个极为相似的法律制度，被分放在《物权法》不同章节，可见二者还是有较大区别。本文通过阐述相邻关系与地役权，并且对二者之异同进行比较以明晰认知。

一、相邻关系

相邻不动产权利人在行使合法权利时，应当互相给予必要的方便或者接受必要的限制，法律直接将这种相邻不动产权利人间的关系以权利义务的形式确定下来，形成相邻关系。相邻关系是两个以上相邻不动产权利人在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利，充分发挥财产效用而发生的权利义务关系。相邻关系的本质是相邻不动产的所有权人或使用权人行使财产权利的一种延伸或限制。这种权利的延伸或限制主要是基于社会公序良俗与诚实信用原则。

不动产相邻关系具有一下特征：

1、相邻关系发生在两个或两个以上的相邻不动产的权利人之间。因此相邻关系产生的客观条件是不动产的毗邻关系，即权利人的不动产应当是相互连接或邻近的，但不以不动产的直接相邻为限。例如甲乙之间隔着丙，但是甲乙公用同一排水管道，因此同样适用相邻关系。

2、相邻关系是立法者基于社会公序良与诚实信用原则而在法律中明文规定的。但是由于不动产关系复杂，法律不可能规范到实际生活中的方方面面，因此法律，没有规定的，依照当地习惯给予相邻不动产权利人必要的方便。

3、相邻关系的主体是不动产权利人。可以自然人，也可以是法人；可以是

不动产所有人，也可以是非所有人，如土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人、不动产借用人、承租人。

4、相邻关系的客体一般不是不动产本身，而是行使不动产权利所体现的与相邻人有关的利益。这种利益需要相邻人给予必要方便或接受必要限制才能实现。

5、在相邻关系中，一方有权要求他方为自己行使不动产所有权给予必要方便的权利，同时他方应当给予必要方便或接受必要限制的义务。所谓必要，是指相邻权人非从相邻方得到这种方便就不能正常行使不动产的权利，同时也不得滥用权利应尽量避免和减少给相邻方造成损失。

二、地役权

地役权是指土地所有人或使用权人按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。需要其他土地提供便利的土地为需役地,而提供此种便利的土地为供役地。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。

不动产具有以下特征：

1、地役权是使用他人土地的权利。其本质为以限制供役地所有权或使用权的作用为内容的用益物权这也是《物权法》将地役权放在用益物权编的原因。地役权的客体主要是土地，但由于我们国家实行土地国家所有和村民集体所有的政策，自然人和法人对土地只可能享有使用权，而在一些情况下土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致，对房屋等建筑物设定某种（用途或需要的）地役权是可能的，因此地役权的客体应是土地和建筑物等不动产。

2、地役权产生的客观条件是需役地与供役地分属不同权利人。并不要求需役地与供役地毗邻。另外地役权是为了自己土地便利的权利。使用供役地的目的是为了需役地的便利，如果供役地不能提供需役地的便利，则不必设定地役权。

3、地役权产生的主观条件是需役地权利人因使用需役地的主观需要，而与供役地权利人在不违反公序良俗与法律强制性规定的条件下协议确定设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，登记后地役权具有物权效力，即对抗性；未经登记的地役权是一种债权，不得对抗善意第三人。

4、地役权具有从属性和不可分性。

（1）地役权的从属性：

①地役权不得与需役地分离而为让与

②地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的

③地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭

就地役权与需役地的关系而言，地役权不得与需役地相分离而单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。地役权从属于需役地的存在而存在，从属于需役地的处分而处分。需役地权利人将该地转让给他人时，纵未言明地役权是否转移，应认为地役权当然随同转移于受让人，当事人另有约定的除外。这里的“当事人另有约定”分几种情形：设立地役权合同的当事人，供役地权利人约定在期限内需役地转让时地役权合同终止；地役权合同当事人未约定的，需役地权利人在地役权存续期限内转让时，需役地受让人与原权利人之间的约定。

（2）地役权的不可分性：

①分生上的不可分性

②消灭上的不可分性

③享有与负担上的不可分性

地役权的不可分性是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。地役权存在于需役地和供役地的全部，不随需役地或供役地的分割而分割为部分或仅仅以一部分单独存在。例如甲地在乙地有通行地役权，后甲地分为丙和丁两地，则丙和丁两地的权利人仍然可以从乙地通行。此外地役权本身的取得、消灭或享有应为全部，不得将地役权分割为几部分或仅为一部分而存在。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

三、相邻关系与地役权之比较

综合上述分析可以看出，相邻关系与地役权都为了自己不动产的便利而处置他人不动产，在表现上极为相似。但是两个概念既然放在《物权法》不同章节，可见二者还是有很大区别。接下来将从一下几个方面分析相邻关系与地役权。

1、成立原因