惠州写字楼市场调研分析.ppt

投资大厦因是政府建设的大厦，因此很多企业均是政府相 关单位，主要以投资金融业为主。
大隆二期办公单位性质分类比例图
比例
金融类, 17% 地产类, 24% 能源类, 2%
服务咨询类, 21% 金融类 IT类, 19% 能源类 服务咨询类 工程类, 17% 工程类 IT类 地产类
大隆二期是新建的，目前也主要是一些中小企业在此办 公，且仍旧有一大半空置区域。
硬件配套：单体楼， 27层，1-4层裙楼，5层
配备员工俱乐部，目前1-3层暂定银行，4-5 楼高档餐厅，负一至负四地下停车场，智能停 车系统。停车位280个，负一配备200平左右 的司机俱乐部。顶层为企业主俱乐部，多功能 零时差视频会议。中央空调（美国开利空调）， 24小时的热水系统。
面积区间：单层1600平方，共12间，可自由
层高4.6-4.8米，做小复式，4部电梯。
面积区间：B座写字楼单层面积1500平方，主要
是100平方左右小面积，一层10户，共5部电梯。
租金范围：毛坯60-70每平（不含税） 管理费：4.9元/平方。
地下三层停车场，地下1500个车位，地面50个左 右。
主营公司：商务，投资。
富绅IAE:
物业归属：自持物业，只租不售。
发展起步
晚
分布零散
档次参差
不齐
空置面积
较大
进驻公司
行业混杂
惠州写字楼分布情况：
目前惠州写字楼相对集中在以下两大片区：
花边岭片区 世贸大厦、隆生商业大厦、曼哈 江北片区 双子星大厦、德赛大厦、投资大 厦、大隆商业广场、德威大厦、 中信城市时代广场、凯宾斯基大
顿大厦、华阳大厦，金融大厦等。
厦、富绅IEA楼、富力丽港中心。
司规模大小的需求以及对租金 的承受能力，地产和金融业以 及咨询类是我们挖掘的主向， 经常性拜访和挖掘客户，这是 我们下一步计划也是我们应该 长期坚持的工作。
启示
这些写字楼存在的问题刚好是我们可以动摇客户的基础， 同时也是我们华贸的优势以及需要注意的方面。
惠州市目前写字楼租金水平：
项目 富力 凯宾斯基 富绅IAE 租金水平 简装45-80元/平方 毛坯40-60元/平方 毛坯60-70元/平方
双子星
德赛 大隆 世贸 曼哈顿
简装35-40元/平方
精装40元/平方左右 （含税） 毛坯40元/平方左右 精装35-45元/平方（含税） 毛坯35-50元/平方
惠州写字楼市场调研分析
———— 朱艳桃 2013年3月12日
目录：
惠州写字楼现状分析 惠州写字楼租赁情况及入驻公司分析
华贸大厦所占市场优劣势
调研总结
目前惠州写字楼现状：
根据调查显示，目前惠州写字楼均居于陈旧，基本上是集中于2005年以前的陈 旧办公物业，除了相对较新的凯宾斯基，曼哈顿，富力，最新的就属华贸和富 绅了。总结惠州写字楼市场具有以下特点：
金融类
德赛办公单位明显以IT类和金融业为主，这主要与德赛大厦本 身是电子产业有关，因此所引进的公司也集中于IT电子软件产 业为主导。
投资大厦办公单位性质分类比例图：
工程类, 13% 服务咨询类, 37%
服务咨询类 金融类, 29% 能源类 IT类 地产类 金融类 工程类
能源类, 5% 地产类, 8% IT类, 8%
因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓楼改用为办公室的也有许多。 如港惠，恒和主场，泰豪广场、东鑫大厦等多个小公寓住宅楼内办公。但因 办公环境、配套及物业管理不好，公司企业形象不佳，并不具市场竞争性。
经调查的现有写字楼存在普遍的问题：
物业外部形象差
硬件配套设施落后 车位严重不足 交通不便 物业管理差
组合空间，单层楼高3.8米。11部广州日立电 梯。
租金：70元/平方/月（不含税）。 物业管理：深圳卓越物业，物管费6元/平方/
月
现有租赁状况： 经过调查显示，目前惠州
写字楼入驻办公情况，华 阳与德威，双子星，富力 出租率基本上已经达到 90%左右，算已经饱和。
而其中世贸大厦出租的公
司最为混杂。各种层次机 构都有。很是混乱。
资源平台
劣势
租金价格相对于目前惠州市场租金略微偏高，可能会造成一部分 中型企业的流失。
调研总结：
潜在场所的挖掘
经过市场调查与综合分析，
我们可以根据现有写字楼租赁 情况，重点对世贸、双子星， 德威，大隆等这些相对硬件配 套落后，且客户资质实力较佳 的写字楼客户进行挖掘和引 导。
潜在行业的拓展
根据行业对硬件配套环境、公
双子星办公单位性质分类比例图：
比例
服务咨询类 地产类, 16% 服务咨询类, 29% 保险类, 8% IT类, 8% 工程类, 13% 工程类 金融类 贸易类 制造类
IT类
制造类, 6% 贸易类, 4% 金融类, 16% 保险类 地产类
双子星出租率基本达到饱和，但因硬件配套相对落后，因 此有一部分公司有更换的想法。
25% 20% 15% 25% 10% 13% 5% 4% 0% 16% 15% 9% 4% 比例
13%
1%
主要集中于写字楼办公的公司企业主要以服务咨询，地产，金融投资以 及IT业为主，这也是我们所要挖掘的重点方向。
公司选择写字楼主要考虑的因素：
地段
交通
价格
档次
配套
一般对选择写字楼而言，主要考虑的就是写字楼使用的方便性与经 济性，在保证公司形象的同时对硬件和软件的要求。
因此目前惠州租金平均水平是在45元/平方左右。而以 在50元/平方以下的价格占主导。
个案分析： 富力丽港中心
物业归属：分散零售 面积区间：
150-300左右为主，整层2400平方，8间150，4间300平方。
硬件配套：
1-26层办公，楼上是酒店。8部电梯，分高低区，13楼以下低区， 13以上高区。车位1000个左右。
租金范围：
带装修45-80元/月不等租价，临江租价高点，现可租单元不多。
物业收费：
物管费4.98元/每平方，统一中央空调，空调费按流量计费。来自百度文库概
4元/时 。
地下三层停车场，停车位325元/月。
入驻公司：房地产，投资类等公司较多，但是业主自用的 也占一部分。
凯宾斯基大厦：
硬件配套：
共3栋，1栋商业楼（综合楼）/1栋酒店/1栋写字楼 （Tower B座），综合楼28层，1-5F裙楼，1-4商 场（暂未定哪家进驻），5F王子饭店。目前综合楼 在售，总共27层，1-15层办公，16-27公寓，毛坯
相比而言华贸所占市场：
地段与交通 CBD核心区域，独揽城市最优质资 源，各类办公，生活配套5分钟内一 应俱全。交通四通八达，占 据最佳交通网络核心点。 硬件配套
超甲级5A智能化办公，硬件，用 材，设计均是惠州唯一。
优势
华贸具有国际性知名度，已然成为 惠州城市的商业名片
知名度
各大知名央企，世界500强企业进 驻。提供无限商业资源
德威大厦办公单位性质分类比例图：
比例
35% 30% 25% 20% 33% 15% 10% 5% 0% 21% 比例
7%
10%
10%
5% 5%
9%
德威相比而言还算是出租率相对较好的，其中服务咨询类 公司所占比较较多，同时地产类也相对集中。
华阳大厦办公单位性质分类比例图：
比例
35%
30%
25% 20% 15% 10% 32% 比例
14%
5% 0%
15%
15%
12%
10%
2%
地产类
IT类
保险类
服务咨询类
工程类
金融类
制造类
华阳大厦因很大一部分公司是属于其相关下属公司，因此稳定 性强，而且管理相对良好，因此客户稳定，不易引导。
世贸大厦办公单位性质分类比例图：
比例
制造类, 5% 保险类, 5% 金融类, 9% 地产类, 21%
工程类, 10%
公司行业分布状况：富力进驻办公单位属性分类图表
分类比例
25% 20% 15% 10% 15% 5% 0% 8% 8% 22% 15% 分类比例 10%
11%
11%
图表显示出，富力所进驻办公单位主要集中在金融类与地产 类。相对涵盖较为集中且有一定资质实力的公司。
德赛大厦办公单位性质分类图：
比例
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 3% 服务咨询类 IT类 10% 地产类 17% 69% 比例
IT类, 7%
地产类
IT类 服务咨询类 文创类
文创类, 10% 服务咨询类, 33%
工程类 保险类 制造类 金融类
世贸大厦行业最为混杂，保险，美颜等各种档次都有，甚是混 杂，因此其中一部分企业可待挖掘。
根据各大写字楼现有办公单位性质分类，集中于写字楼内办公的公司行业 属性集中于以下几大行业，而各行业结构所占比例分布图如下： 比例