2016年广州知识城城南邻里中心商业策划报告-项目调研定位落位市场分析

3.0 项目立地分析
3.1 项目地块分析 3.2 周边环境分析 3.3 小结
3.1 项目地块分析
Ø用地面积：18000㎡ Ø建筑密度≤40% Ø容积率≤1.765 Ø绿地率≥23.3% Ø建筑高度≤24米 Ø建筑面积≤31770㎡ Ø建筑退线：10米
3.1 项目地块分析
• 本项目占地面积约1.8万平米（含7770㎡的小区活动中心用 地），呈不规则多边型，东北侧长180米，西北侧长205米
Ø地理位置 地处广东省的中南部，珠江 三角洲的北缘，接近珠江流 域下游入海口。东连惠州 市，西邻佛山市，北靠清远 市，南接东莞市和中山市， 隔海与香港、澳门相望。 Ø面积 广州市辖十一个区，总面积 7434平方千米，共设136个 街道办事处、34个镇。 Ø人口 截止2016年初， 常住人口 1350万人，其中户籍人口 854万人。
广州知识城城南邻里中心 商业策划报告
Guangzhou Knowledge City Chengnan Neighbourhood Center Commercial Project Consultancy
目录
1.0 城市宏观分析
1.1 城市概况 1.2 城市经济 1.3 城市规划 1.4 小结
2.0 城市商业市场分析
6.0 布局落位
6.1 地块经济指标 6.2 布局方案 6.3 楼层落位方案
7.0 财务测算
7.1 租金策略 7.2 租金与售价水平测算 7.3 财务测算
1.0 城市宏观分析
1.1 城市概况 1.2 城市经济 1.3 城市规划 1.4 小结
1.1 城市概况
广州，是广东省省会、副省级市、中国南方现代化中心城市，广东的政治、经 济、科技、教育、文化、交通中心。改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口， 中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市三甲之列。
Ø地块尺度：本项目西北 向长205米，东北向长约 180米，南向长约150米， 总占地面积约1.8万平米；
Ø地块北侧：北侧与十字 路口相交，展示性好，未 来可成为主力展示面；
Ø地块南侧：处于小区内 部，可设置小区内部人行 入口及卸货区
1.4 小结
p 城市地理位置优越，发展潜力足，前景看好；区域规划合理，功能定位清晰。 p 经济的快速发展，将带动城市建设速度，大量优质基础设施建成与不断完善，提升了
城市活力，提高了整体竞争力，促进资本注入及人口导入。 p 整体经济的持续发展为城市扩张和居民收入增长提供了保障，也为商业发展奠定了坚
实的经济基础。 p 居民生活水平的提高，带动了消费支出，居民消费存在较大的挖掘空间。
14
10.1
8.35
8.34
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
97588
2011-2015年广州人均GDP及增速
人均GDP（元）
人均GDP增速（%）
100008
129242 120104
20.1
138377
1.8
1 2011
2.5
2012
2013
7.6
7.7
2014
2015
Ø广州2015年GDP总额达到18100亿元，增幅9.5%，人均GDP达到138377元（2.22万美元）。
本案
1.2 城市经济
2015年，广州全市地区生产总值1.8万亿元，同比2014年增长8.4%。 地区生产总值居中国大陆城市第3位；城市常住居民人均可支配收入 分别为4.6万元。
2011-2015年广州GDP及增速
GDP（亿元）
12303
13551
Hale Waihona Puke Baidu
14.5
15420
GDP增速（%）
16707
18100
2.2 城市商业概况
• 广州市拥有所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的 业态丰富度达到极高水平
• 从价格导向、价值导向到独特性导向等不同层面的消费需求 均能得到最大程度满足
2.3 区域商业概况 • 科学城周边以沿街商业和主题式购物中心为主 • 知识城周边目前配套缺失，以镇区沿街商业为主
科学城周边商业
• 支柱产业：
– 信息通讯技术产业 和软件;
– 食品饮料; – 材料； – 化工； – 汽车； – 制药； – 钢铁；
备注：2014年2月广州市行政区划调整，黄埔区和萝岗区合并为黄埔区
2.1 区域概况
项目名称：广州知识城
项目位置：黄浦区九龙镇 总区域面积：123平方公里 可开发面积：60平方公里 总开发周期：20~30年 区域总人口：500,000 总产业人口：250,000 土地用途(约计)： 1/3 – 居住用地； 1/3 – 产业用地； 1/3 – 政府、行政、市政、 绿地；
1.3 城市规划
清远市
肇庆市
惠州市
佛山市
东莞市
深圳市
《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》提出：形成1个都会区、2个新城 区、3个副中心多中心城市空间结构。1个都会区是指广州七区（即越 秀、天河、荔湾、海珠、白云、黄埔、番禺），重点发展现代商贸、金 融保险、文化创意等现代服务业；2个新城区指南沙滨海新城和东部山 水新城，主要是完善配套。3个副中心是指花都、增城和从化。
2.1 区域概况 2.2 城市商业市场 2.3 区域商业市场 2.4 小结
3.0 项目立地分析
3.1 项目地块解析 3.2 周边环境分析 3.3 小结
4.0 消费者调研
4.1 样本特征 4.2 消费习惯 4.3 小结
5.0 项目定位
5.1 定位SWOT分析 5.2 项目特色 5.3 布局原则 5.4 定位小结
九龙镇商业
2.4 小结
p广州知识城作为城市发展的新极点，随着产业聚集、商务金融、商贸物流、科教研发等 方面的蓬勃发展，都将给该区域商业的发展带来新机遇。 p项目所在区域九龙镇商业发展水平低，属于较为落后的乡镇商业形态； p区域内工业产业较为聚集，具备一定的发展空间，为商业发展打下一定的人流和物流的 基础； p广州知识城作为新兴开发区，地广人稀，项目培养周期长；
2.0 城市商业市场分析
2.1 区域概况 2.2 城市商业市场 2.3 区域商业市场 2.4 小结
2.1 区域概况
地广人稀，配套缺失，常住人口少，区域 处于机器制造GDP工业时代
备注：2014年2月广州市行政区划调整，黄埔区和萝岗区合并为黄埔区
2.1 区域概况
• 产业发达，吸引了超过
2800家外资企业；其中 111家世界五百强企业;