(完整版)3房地产开发项目财务评价案例分析

工程经济学课程作业毛纺厂居住区财务分析评价

姓名：薛健

班级：工程122

学号：121601039

房地产开发项目经济评价

一、项目概况

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需

作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发

部负责开发建设。

项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发

档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开

发项目融资提供依据。

1．项目位置及占地面积

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。

地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地

面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表11-1所示。

表 11-1 项目用地面积及其分布

可开发用地面积(m2)

用地单位规划用地面积(m2) 保留建筑占地面积(m2)

益华五建合计379800

76520

332037

71200

47763

5320 456320 403237 53083

2．项目现状特点

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉

房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表8-2所示。

表 11-2

土地使用者项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积

益华五建

用途

2

占地面积(m )

2

建筑面积(m )

2

占地面积(m )

2

建筑面积(m )

住宅43488 100000 5320 30000

地区公建合计0.4275

47763

22092 0 0

122092 5320 30000

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

3．项目拟建规模

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表8-3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为 2.00。

表 11-3

项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m 2) 152092 437908 137600 85000 建筑面积所占比例 (%) 保留建筑 ---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ----

新 建 建 筑

高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建

小计 100000 760508 912600

合计

4．项目服务对象

居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服 务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目 提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。

5．市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1) 供热

小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (2) 供电

根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅 炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建 公建用电定额分别按 25瓦/平方米和 50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000千瓦。 同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000千瓦，需安装 24000千伏安变压器。

根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400万元和 480万元，需 交纳的供电贴费为 2880万元，以上三项共计 3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金 4000万元，此项费用可分期交纳。

(3) 煤气

据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736户、其它建筑 15.86万平方米计，日用煤气 量为 2.1万立方米，高峰用气量为 3500立方米。

(4) 电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口 2万多、住户 7736户计，毛纺厂居住区至少需 电话 9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1万门。

二、市场研究

（一）北京市当前房地产市场概况（略） （二）北京市普通住宅市场分析 （三）市场供需关系分析（略）

经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：

本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一 --东四环路，建议市场定位如 下：

(1)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住 宅占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。