住房反向抵押贷款的需求分析_基于北京市的相关调查数据

第28卷 第9期2009年 9月

技 术 经 济

T echnology Economics

Vol 128,No 19

Sep.,2009住房反向抵押贷款的需求分析

)))基于北京市的相关调查数据

张 冉1,范子文2

(1.中国人民大学农业与农村发展学院,北京 100872;2.中国农业大学经济管理学院,北京 100193)摘 要:住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品,也是实现以房养老的金融工具。本文基于北京市

的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。研究结果表明:影响住房反向抵押贷款需求的直接因素主要有房主的实际年龄、性别、学历、收入、支出水平;间接因素主要有社会传统习惯和观念、养老方式等;另外,征收遗产税对发展住房反向抵押贷款有正向促进作用,且税率越高,其影响就越大。

关键词:住房反向抵押贷款;贷款需求;多元选择模型

中图分类号:F 832145 文献标识码:A 文章编号:1002-980X(2009)09-0088-07

收稿日期:2009-07-22

基金项目:国家社会科学基金项目(07bjy051)、北京市哲学社会科学/十一五0规划项目(06BaJG0093)资助

作者简介:张冉(1982)),女,北京通州人,中国人民大学农业与农村发展学院硕士研究生,研究方向:技术经济管理;范子

文(1967)),男,山东冠县人,中国农业大学经济管理学院博士研究生,研究方向:金融创新、房地产金融。

住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产

品,也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押,向银行或其他金融机构借款消费,同时老人仍然保留房屋居住权,在去世后用住房还贷的一种融资工具。美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡等国家已经成功推出这种产品,并取得了明显成效,其对于盘活住房资产、提高老年人的生活质量、丰富金融产品、活跃房地产市场、降

低贫困率等均起到了较好的作用[1-2]

。

随着中国老龄化社会的到来,我们面临着日益严峻的养老问题。虽然我国政府采取了多种措施,但我国经济不发达、人口基数大、老龄化速度快、未富先老,使得养老问题的解决仍面临着诸多困难。从家庭养老来说,由于/四二一0结构家庭和空巢家庭大量涌现,因此依靠子女养老越来越不现实,传统的家庭养老模式难以为继。不过经过房改,中国居民住房的自有化率大大提高,甚至超过了有些发达国家。在这种背景下,一些学者提出,中国可以仿效发达国家,积极发展住房反向抵押贷款,使老人将住房资产提前变现消费,实现自我养老,作为对社会养老和家庭养老的有效补充[3-5]。从2006年以来,每年都有全国及地方的人大代表、政协委员提出关于建议发展住房反向抵押贷款和以房养老的提案。对此,国家有关行政主管部门非常重视。中国保监会、建设部曾就此开展研究,并向国务院呈送了5关于开办/反向抵押贷款0有关问题的报告6。

住房反向抵押贷款的推出,需要以现实的和潜

在的需求为前提。这就需要分析我国住房反向抵押贷款需求者的特征、需求量、影响需求的因素等。但目前国内在这方面的研究几乎是空白,发表的论文少且以定性分析为主。本文以北京市为例,在调研的基础上进行了专门的研究,调研结果及实证分析结论对实际部门的决策和研发住房反向抵押贷款产品均具有一定的参考价值。

1 问卷设计和统计分析

1.1 问卷设计

从国外的经验来看,住房反向抵押贷款主要是为家住城市、拥有产权住房、年龄超过一定标准、手头现金并不宽裕的老年人设计的[6]。为了解城市老年人对住房反向抵押贷款的需求意向,本文以北京地区60岁以上的老年人为对象,开展了较大规模的问卷调查。本次调查共发放调查问卷1000份,收回有效问卷832份,其中637位受访者拥有完全产权的住房,符合申请住房反向抵押贷款的基本条件。因此,本文拟对这637份调查问卷进行统计分析和开展实证研究。调查的内容包括4大部分,分别是:

1)受访者的基本情况。包括年龄、性别、学历、子女数量、是否有公费医疗保障、是否拥有独立产权的住房、面积有多大、有无共居人、共居人与受访者的关系、最年轻的共居人年龄等。

2)受访者的收支情况。其中,收入方面包括个人稳定月收入、家庭月收入、每月从子女处获取的赡养费;支出方面包括个人每月生活支出、个人每月医

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疗支出、个人每月收支敞口。除此之外,还调查了受访者的储蓄余额和负债情况。

3)受访者的需求意愿。关于受访者对住房反向抵押贷款的态度,笔者根据实际情况和专家意见,设计了三种状态,即/不会选择0、/可以考虑0、/会选择0,以取代最初的/是0与/否0两种状态,并调查了受访者选择或拒绝的理由。

4)征收遗产税对受访者需求意愿的影响。根据国外的做法,老人将住房反向抵押给金融机构,对获得的贷款可以免缴遗产税。也就是说,通过申请住房反向抵押贷款,可以合理规避遗产税。因此,本问卷设计了一项前瞻性的调查,即在我国未来开征遗产税(假设税率分别为30%、40%和50%)的情况下,受访者对住房反向抵押贷款的态度。

1.2调查结果的统计分析

1)受访者的基本信息。

本次调查的对象是60岁及以上的老年人。从年龄分布来看,637位受访者中:60~64岁的受访者有230人,占样本总量的3611%;65~69岁的受访者241人,占3718%;70~74岁的受访者102人,占1610%;75~79岁的受访者39人,占611%;80岁及以上的受访者25人,占410%。这与老年人口的实际年龄分布比较接近。从性别来看,男性有315人,占4915%;女性有322人,占5015%,基本是男女各占一半。从学历来看:小学110人,占1713%;初中238人,占3713%;高中及中专210人,占3310%;大学本科及以上79人,占1214%。637位受访者中,有公费医疗保障的占7615%,平均每个受访者有2136个子女,户均住房建筑面积8716平方米,人均共居人数1147人,共居人的年龄平均为4619岁。从共居人的分类看,76%的共居人与受访者是夫妻关系,其余为子女、保姆等。

2)受访者的稳定收入少,获得的赡养费和其他收入低。

637名受访者中,人均月收入在1000元以下的占4114%,1000~1500元之间的占2214%,1500元以上的占3612%。2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24725元,考虑到物价指数和通货膨胀因素,约有60%以上的老年人达不到平均消费水平,这必然带来老人对生活的担忧。此外,老人们能够从子女处获得的赡养费也很少。调查显示, 7218%的老人每月的赡养费不足400元。

3)受访者的支出呈刚性,医疗花费高,储蓄少。

从每月的生活支出看,637名受访者中,8017%的人月生活支出在1000元以下,支出弹性较低,这主要是由收入不高的刚性约束造成的;从医疗支出看,81%的受访者月医疗支出在100~800元,明显高于年轻人的医疗支出水平;从每月收支平衡看, 22%的受访者基本没有结余,其中还有816%的受访者存在资金缺口,半数以上的受访者每月结余在100~600元之间,金额很低;从资产负债情况看, 1213%的受访者有负债,80%以上的受访者累计储蓄额在10万元以下,储蓄额不高。

4)受访者对住房反向抵押贷款有一定程度的认可。

637名受访者中,有49人明确表示/会选择0住房反向抵押贷款,占样本总量的717%;有246人表示/可以考虑0住房反向抵押贷款,占样本总量的3816%,说明住房反向抵押贷款有较大的发展潜力;另有342人表示/不会选择0住房反向抵押贷款,占样本总量的5317%,说明目前住房反向抵押贷款不会成为老人养老的主要依托,而只能是社会养老和家庭养老的有效补充。住房反向抵押贷款需求意向调查结果如图1所示。

图1住房反向抵押贷款需求意向调查汇总

2需求模型的构建

本次调查中受访者对住房反向抵押贷款的态度有三种定性结果:/不会选择0、/可以考虑0、/会选择0。可以将这三种结果看作是有排序特征的离散变量,采用排序多元选择模型进行实证分析。

2.1理论框架

在经典的计量经济学模型中,被解释变量通常假定为连续变量。但是,经济分析中经常面临许多决策问题,或称为选择问题,人们必须对提供的几个方案做出选择。这些方案可用离散的数据表示,例如老年人对住房反向抵押贷款选择/不会0、/可以考虑0、/会0分别用0、1、2来表示。以这样的决策结果作为被解释变量所建立的计量经济学模型,称为离散选择模型(discrete choice model)。如果被解释变量只存在两种选择,称为二元选择模型(binary choice model);如果被解释变量存在多种选择,称为多元选择模型(multiple choice model)。多元选择

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张冉等:住房反向抵押贷款的需求分析