第十一讲 房地产泡沫与宏观调控.ppt

2840.3 51.90%
4021.6 41.60%
4710 23.10%
7092.8 35.80%
2004 1740 10.00%
Fra Baidu bibliotek
6831
17.20%
536.4 60.10%
商品房空置率高
单位：万平方米
北京市写字楼供需状况
400
300
200
100
0
需求量
供给
写字楼空置率的比较
18%
16%
14%
12%
观调控
当前房地产泡沫的实证与研判
❖ 摩根士丹利 ：世界25%的地区中存在房地 产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警” 状态，其中就包括中国等。
❖ 问题：
中国房地产市场形势究竟如何？ 房地产泡沫是不是真的存在？ 它对国民经济与金融到底会产生什么样的影响？
关于中国房地产的第一种观点
❖ 代表性观点：中国不存在或只存在微弱的房 地产泡沫
房地产金融
第十一讲 房地产泡沫与宏观调控
房地产泡沫的回顾与启示
日本 ❖ 环境：宽松的金融政策。 ❖ 表现：
房地产价格与金融扩张形成恶性循环。 1985年到1989年间，土地评估额达到GDP的2.5倍； 银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和
非金融机构。 从1986年起，5年的持续上涨时期。
土地囤积或闲置 4966.7 7151.7
5
.2 1885.8
9
房地产蕴涵巨大的金融风险
❖ 房地产企业财务杠杆非常大
108191
36965 3916.2
.3
比上年同期增长 40.2 41.9 40.3 21.5 44.4
10300. 14508. 17346. 20853
65040.
完成土地开发
5
9
8
.8 2030.4
4
比上年同期增长 22.2 40.9 19.6 20.2 58.5
13035. 16111
43150.
“挟持”了我国金融和经济，也不能因为房地产 金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整 体资质的优化作用 ❖ 化解房地产投资风险：融资渠道多元化和证券化
第二种观点
❖ 中国房地产泡沫已经到了非常严重的地步 ❖ 主要证据：
房地产投资明显过热 住房需求与供给缺口不断增加 房价攀升，显现泡沫
❖ 主要结论：供大于求条件下，房地产投资和价
1980 1985 1990 1995 2000 2003 2020
图二：城市化率
城市化率 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%
1980 1985 1990 1995 2000 2003 2020
第一种观点总结
❖ 目前房地产金融风险尚在可控范围 ❖ 房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济 ❖ 房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经
❖ 泡沫破灭：
1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开 始下降。
1997年跌至1980年代初水平，部分地区地 价甚至下降了一半
日本经济从1991年2月开始陷入萧条之中
香港 ❖ 背景：1985年起银行普遍接受物业抵押
发放贷款，从而引发了财富循环效应 ❖ 表现：
1989年到1997 ，地产的价格上涨了三倍多 房地产市场炒作
10%
8%
6%
4%
2%
0%
合理水平
北京
❖ 房价上涨
110 105 100
95 2000
2001
2002
2003
❖ 房价收入比高，超出了普通家庭的支付 能力
上海一套80平米的住房的价格是人均可支配 收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可 支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3， 意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连在一 般人认为人均土地资源极度匮乏的日本，这 个比例也不过是11.07。
❖ 代表研究：建设部政策研究中心课题组
❖ 判断泡沫需要从全局的观点来看
❖ 判断是否存在泡沫取决于是否有真实需 求（图一、图二）
❖ 如何正确地看待住房空置率 ❖ 对当前房价上涨原因的分析
地价推高房价 供求因素 深层次原因：消费者预期改变
图一：中国人口变化图
20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
❖ 家庭债务比率过高，孕育高风险
金融债务比率＝家庭债务／家庭可支配收入 债务承担率＝每月偿还债务／每月家庭收入
❖ 房价与租金收入的背离：房地产“市盈 率”过高
租金收入不足以支持当前的房价 买卖价差是不足以支持投资者预期
房价走高的原因分析
❖ 土地价格推动 ❖ 房地产投机 ❖ 开发商造市
土地价格分析
❖ 泡沫破灭：
20万负资产阶级 银行面临着巨大的风险
90年代初期的中国 ❖ 时间：1992-1993 ❖ 背景：经济高增长、高通胀、高利率的完全计
划经济背景
❖ 表现：
沿海大中城市房地产业迅速发展， 大批房地产项目争相上马 房地产价格飞涨 投资过热 土地恶炒 银行房地产贷款坏账。
房地产泡沫的危害
❖ 房产投资与价格预期推动了地价的上涨和 土地投机。
❖ 地价上涨还隐含了另一种危机。在地价上 涨的同时是土地囤积或闲置数量的持续攀 升，则土地投机必然进入泡沫随时破裂的 危险期。
年份 购置土地面积
2000 2001 2002
15267. 21660. 30382.
2
6
3
20042003 1.2 累积
❖ 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其它 产业的发展
❖ 房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和 社会结构的失衡
❖ 房地产泡沫破灭导致了金融危机 ❖ 房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机 ❖ 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危
机
国际经验给我们的启示
❖ 房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现 状来判断
❖ 房地产泡沫与金融机构密切相关 ❖ 预防房地产泡沫，从金融领域入手，加强宏
城乡居民储蓄
年份 总额（元） 同比增长 增加额
2000 6280
6.40%
4976.7
2001 6859
8.50%
9457.6
2002 7702.8 13.40% 13233.2
2003 8472.2 9.00%
14000
同比增长 8.30% 14.70% 17.90% 19.20%
住宅销售额
总额
同比增 长
格的双膨胀，具有明显的过热特征。
房地产投资过热
❖ 房地产业的增速远高于GDP增长
100 80 60 40 20 0 -20 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 -40
住房需求与供给缺口不断增加
❖ 住宅消费增长远远高于收入增长
人均可支配收入