关于美国购物中心的研究报告

关于美国购物中心的研究报告
美国是世界上购物中心最发达的国家。

购物中心已成为美国现代零售业中最重要的业态。

当前，我国各大城市正在涌动一股开发“摩尔热”，研究美国购物中心的发展轨迹和现状，对于指导我国理性发展这一事业肯定会有借鉴作用。

一、美国购物中心的定义、分类和基本形态：
1、购物中心的定义：
按美国国家研究局（NRB）原先的定义：“购物中心（Shopping Center）是指一组位置在一起、建筑上统一的商业设施。

包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使用和管理。

单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位”。

如果有3个和3个以上商店组合在一起，NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。

当时，将购物中心分成四种类型，即：邻里中心、社区中心、地区中心和超级地区中心。

上世纪五十年代初以来，“购物中心”这个术语的含义被发展了。

在这 个臻趋成熟的行业中普遍存在着多种类型的中心，已超出了行业最初提出的四种基本类型的标准定义。

显然，作为已经成长和变化的行业，购物中心已演变成更多的类型，这四种类型的分类方法确实不是可以长期适用的。

为此，美国购物中心的定义也随之有了发展。

现据购物中心国际委员会（ICSC）对购物中心的定义是：“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实
施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。

购物中心提供泊车位。

购物中心的大小和定位一般由该中心服务所覆盖地区的市场特点来决定。

”
2、购物中心的分类：
原来，按NRB分类，将购物中心分为四种类型。

（见表1）
表1：购物中心的分类
类 型 定 义
邻里中心 提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服务（洗衣和
干洗、理发、修鞋等），为满足附近居民每天的生活需要，有一个超市
是邻里中心的主要承租商。

理论上讲，邻里中心的总可出租面积应有5
万平方英尺。

实际上，它的大小可能在3万到10万平方英尺。

NRB将
所有小于10万平方英尺（GLA）的中心均作为此一类型。

社区中心 比邻里中心有更广泛、便捷的销售软线（服饰）和硬线（五金器
皿、器具等）商品范围。

它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣
百货店作为主要的承租商，另有一个超市。

虽然它可能有一个较强的
专业商店，但它没有全线百货店。

从理论上讲，社区中心典型的大小
是15万平方英尺。

实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。

社区
中心是中型购物中心的一种中间类型，评估其大小和吸引力是最困难
的。

NRB将10万到29.999万平方英尺（GLA）的购物中心均列入这一
类型。

地区中心 提供门类、品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。

它有至少
10万平方英尺的出租面积（GLA）的全线百货店，并以此作为主要的吸
引力。

甚至吸引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百货店。

从
理论上讲，一个地区购物中心应有40万平方英尺（GLA），可能的范围
从30万-100万平方英尺。

地区中心如有3个或更多的百货店并超过
75万平方英尺（GLA）则可考虑称其为超级地区购物中心。

NRB将30
万到74.9999万平方英尺（GLA）均列为此类型。

超级地区中心 供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。

它有3个或更
多的主体百货商店。

理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面
积（GLA），但实际上，可超过100万平方英尺。

进驻的主体百货店每
个通常有10万平方英尺面积。

NRB将75万平方英尺以上的购物中心均
作为此一类型。

*：GLA：Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方英尺（包括摊位）。

设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼， 该面积用平方英尺表示（隔墙从中心线或外墙面开始测量 ）。

GAL是承租商付租金的全部面积。

（我们的意图是得到总的中心大小的概念，锚店的占地面积也应被包括。

对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。

）
现在，购物中心国际委员会(ICSC)已经定义了八种主要的购物中心的类
型（参见表2）。

表2：购物中心国际委员会关于购物中心的分类和定义
购物中心的类型概 念 平方英尺
（包括锚店）
英 亩 数 量 类 型锚店占
比例*
主要
商圈**
社区中心 一般商品
便利 100,000–
350,000
10–40 2 个
或更多
折扣百货店，
超级市场，药
店;居家用品，
大的专卖店/
折扣服饰
40–60
%
3–6
英里
地区中心 一般商品，时
尚商品
（摩尔，典型
配置） 400,000–
800,000
40–10
2 个
或更多
全线百货店，
jr.百货店,大
量零售商集
合，服饰，折
扣百货店，时
尚商店
50–70
%
5–15
英里
超级地区中心 与地区中心象
似，但有很多
变型
800,000+ 60–12
3个
或更多
全线百货店，
jr.百货店，大
量零售商集
合，服饰，时
尚商店
50–70
%
5–25
英里
时尚/专卖中心 高端，追求时
尚
80,000–
250,000
5–25 没有 时尚 没有 5–15
英里
生活方式中心 高档全国连锁
专卖店，餐饮
和娱乐
建在室外.
典型的
150,000-
500,000,
但可能更小
或更大
10-40 0-2 习惯上通常没
有锚店，但可
能包括书店。

其它大型专业
零售商，多功
能电影院，小
的百货店
0-50% 8-12
英里
能量中心 控制品类的锚
店业主，;少数
小的承租人 250,000–
600,000
25–80 3 个
或更多
“品类杀手”，
居家用品，折
扣百货店，仓
储俱乐部，平
价店
75–90
%
5–10
英里
主题/欢乐中心 休闲，为旅游
者提供零售商
品和服务
80,000–
250,000
5–20 没有 餐饮，娱乐 没有 没有
直销中心 工厂直销店 50,000–
400,000 10–50 没有 工厂直销 没有 25–75
英里
* 归于锚店的面积占中心总面积的份额 ** 该区占中心原始销售的60-80%
社区中心：原来四种分类中有邻里中心：这是一种被设计成能提供附近居民顾客需要的日夜便利购物的中心。

按照购物中心国际委员会（ICSC）的SCORE出版物粗略的统计大约有一半的邻里中心是将超级市场作为锚店，大约有三分之一的邻里中心有药店作为锚店。

这些锚店受到提供药物、杂物、速食和劳务服务的众多商店的支持。

邻里中心通常呈直线条状的形态，虽然有共用空间可以连接各个店面，但是没有步行街或摩尔区域。

在八种分类中，就没有邻里中心，也许包含社区中心内。

一个典型的社区购物中心比邻里中心提供更广泛的服饰和其它软商品，其中大多数锚店是超级市场、超级药店和折扣百货店。

社区购物中心有时出租给包括销售服饰、居家-家俱用品、玩具、电子产品或体育用品的平价零售商。

这种中心的通常形态是条状的呈一条直线或“L”形或“U”形。

在购物中心的八种类型中，社区购物中心变形的范围是最广泛的。

例如，某些由大型折扣百货店作为锚店的社区中心，他们将自己归类于折扣购物中心。

另外一些将经营面积分配给平价零售商的比重较高的社区中心可以称之为平
价购物中心。

地区中心：这种类型的购物中心提供足够深度和品类的一般商品（很大比例是服饰）与服务。

它的主要吸引力在于它的锚店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。

一个典型的地区中心通常包括由一条普通步行街连接的商店店堂和环绕四周的停车场。

超级地区中心：类似于地区中心，但由于它大的体量，一个超级地区购物中心有更多的锚店、更深的商品选择并吸引更多的基本人群。

像地区购物中心那样，典型的形态通常是多层的摩尔。

时尚/专卖中心：中心主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成。

经营时尚或独特的高质量高价格的商品。

尽管有时餐饮和娱乐能够引入锚店，但这些中心不需要锚店零售商。

中心的结构设计是非常精致的，强调富丽堂皇的装饰和高质量景观。

这些购物中心通常建立在高收入水平的商贸区。

能量中心：一个中心由几个大的锚店商家控制，包括折扣百货店、平价店、仓储俱乐部或“品类杀手”——也就是在一个特定的商品大类上能提供特别大的选择而且价格低廉的商店。

典型能量中心包括几个独立的（不相连的）锚店和仅有极少量的小的专卖店承租人。

主题/欢乐中心：典型的中心使用统一的主题，这个主题是由各商店在建筑设计上和商品的宽度上来实现。

这些中心对旅游客有最大的吸引力。

它们往往被餐饮和娱乐设施所锚定。

这些中心通常位于郊区，注重对老年人的适应性、曾有过的历史事件、建筑物并将他们炮制成为项目综合利用的一部分。

直销中心：通常位于乡村或偶然在旅游区。

直销中心主要是由工厂直销商店组成，以折扣销售他们的自有品牌。

典型的直销中心没有锚店。

条状结构是最常见的。

虽然有些中心组装在摩尔内，而其它很多中心则散布在村落群中。

生活方式中心：大多数位于富裕居民区附近。

于是中心的类型要迎合这个商区消费者购买商品和讲究生活方式的需要。

这是一个户外的结构，在典型的生活方式中心中有占有至少五万平方英尺空间的，高档的全国连锁专卖店。

其它要素帮助生活方式中心形成多样的、以消费休闲时间为目标的各种
服务。

包括餐饮、娱乐、营造气氛及快乐，如设喷泉和家具街，这将有益于逛商场者。

常常以一个或多个传统的或时尚的专业百货店作为锚店。

ICSC说明：这些定义和带有文字的附表是为了帮助读者理解购物中心基本类型之间的主要区别。

表内对每一种类型的中心诸如中心的大小、锚店的数量、经营的面积等作了典型性说明。

他们无意表述每一中心的营运特点。

作为一般规则，中心的分类主要决定于商品的定位（即商品的类型和服务）和它体量的大小。

不可能对每一个中心作机械的分类。

一个混合型的中心可能结合两种以上的分类基本要素或者一个中心的概念可能是那样地与众不同，呈现出不适合这八种一般性定义中任一种。

还有一些需要个别定义的其他类型的中心，它也是本行业的一部分。

有些人也曾考虑过在大的类别下设些小类、定义组或创设一个适合市场的令人满意的细则。

譬如那种最小体量的购物中心可以被称之为“便利中心”的：一些承租人以非常有限的经营面积提供一个狭小的商品组合和劳务服务。

一个典型的锚店可能是一个象7-11那样的便利店或其他迷你型商场。

按购物中心体量计它的另一端是“超级平价摩尔”，它容纳了各种价值导向型的零售商，包括工厂直销、百货店的退场甩卖和“品类杀手”——组装在一个百万平方英尺的摩尔（二百万平方英尺以上）中。

这个摩尔就是其他小的行业板块的联合体，包括纵向联合城镇商业中心、平价摩尔、居家服务中心和汽车养护中心。

作为一个成熟的行业对它们的甑别和区分，其趋势是将继续增加新的定义术语。

3、购物中心的基本形态：
在美国，购物中心的基本形态主要有两种：摩尔和条状中心。

摩尔：典型的摩尔应具备人工气候，两边条状排列着许多商店的步行街。

这个定义描绘了最一般设计模式的地区和超级地区购物中心并成为特指这
些类型中心的非正式专用术语。

条状中心：条状购物中心是在管理上作为一个统一零售实体的商店或服务商群列。

通常在商店的门前有停车泊位。

开放的共用空间可将店面连接起来。

但是，条状购物中心不附有连接商店的步行街。

一个条状购物中心可能呈一直线状或“L”形或“U”形。

二、美国购物中心发展的轨迹
1、美国购物中心建造的年代
我们先从2003年NRB收录的39000个购物中心中选取美国各州面积排名前十位的购物中心来分析。

（1） 美国发展较有规模的购物中心按建造年代排列，几乎呈正态分布。

二十世纪二十年代有一家，到六十年代至九十年代是发展的密集区，这四十年中发展较有规模的购物中心的数量占全部统计数的90.20%;面积占全部统计数的92.54%。

七十年代达峰值。

进入二十一世纪，发展势头明显减弱。

表3：美国人均GDP和较大的购物中心建造的年代、数量和面积
建造年代 数量 出租面积（平方英尺） 期末人均GDP美元/人）
20年代 1 1,775,178 744
30年代 0 0 672
40年代 2 2,397,461 1,953
50年代 25 19,004,872 2,941
60年代 97 98,091,953 5,114
70年代 158 156,088,315 12,340
80年代 119 119,340,295 23,333
90年代 86 82,881,179 34,911
2001年-2002年 22 14,178,899 36,564
合 计 510 493，758，152
*：GDP data is from:US Bureau of Ecomomic Analysis "Current-Dollor and Real Gross Domestic Product" 2003.1.30
** Population data is from:US Census Bureau "Statistical Abrstract of the United States 2002"
（2）美国购物中心的发展是在二十世纪60年代开始起飞，当时美国人均GDP是5000多美元。

当70年代人均GDP已超过1万美元时，美国购物中心发展达到顶峰。

2、美国购物中心的地域分布
根据NRB最新资料，2004年收集的2003年统计数字：
（1） 美国购物中心地域分布相对集中。

排名前十个州拥有购物中心共 25,660个，占全美国47,104个的54%。

（2） 排行前十个州拥有购物中心总面积（GLA）共计3,238,893,210平 方英尺,占全美国5,864,759,070平方英尺的55%。

表4-1：2003年美国购物中心
总数排名前十位的州
单位：个
1 加里福尼亚 6,246
2 佛罗里达 3,678
3 德克萨斯 3,184
4 伊利诺斯 2,265
5 纽约 1,844
6 俄亥俄 1,806
7 宾夕法尼亚 1,769
8 乔治亚 1,749
9 北卡罗莱纳 1,749
10 维吉尼亚 1,370
（3） 从表4－１和表4－２得知：拥有购物中心数量最多的十个州与拥
有购物中心面积最大的十个州有九个重复，且顺序基本平行。

显示出购物中心拥有的数量与拥有的总面积呈强正相关关系。

表4-2：2003年美国购物中心
经营总面积（GLA，平方英尺）排名前十位的州
单位：美元/平方英尺
1 加里福尼亚 735,687,652
2 佛罗里达 469,117,240
3 德克萨斯 395,753,163
4 伊利诺斯 274,579,725
5 俄亥俄 262,608,628
6 宾夕法尼亚 262,243,008
7 纽约 260,970,212
8 乔治亚 199,076,379
9 北卡罗莱纳 194,103,133
10 新泽西 184,754,070
3、美国购物中心单位面积平均销售额
（1）坪销指标是评估商业设施的重要指标。

NRB定义的坪销指标是指：购物中心一年实现的总销售除以中心的总面积（平方英尺）。

这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括锚店销售额和面积。

这取决于资料提供者的口径。

表4－３所列数据仅供国内同行做粗略的对照。

这十个州2003年总的平均坪销额为：228.34美元/平方英尺。

（2）从表4－２和表4－３得知：拥有购物中心总面积最多的十个州中仅有２个与坪销排行前十个州是重复的。

可以推断，网点密集地区尽管购物中心发展较繁荣，但因销售分流，单个中心的坪销指标反而下降。

中型的购物中心（20万-80万平方英尺），其坪销额最低；小型的（小于10万平方英尺）或超大型的（大于100万平方英尺）其坪销额较高。

表4-3：2003年美国购物中心
每平方英尺销售额排名前十位的州
单位：美元/平方英尺
1 阿拉斯加 363.71
2 缅因 307.27
3 夏威夷 296.85
4 德克萨斯 282.72
5 怀俄明 274.91
6 北达科他 274.78
7 佛蒙特 271.40
8 路易斯安那 268.12
9 佛罗里达 265.58
10 克罗拉多 262.40
（3）坪销与购物中心大小的关系可见表 5。

表5：2001年美国购物中心分类坪销表
按大小分类（平方英尺） 数量（个）总GLA面积（平方英尺） 坪销（美元/平方英尺）小于100,001 28,475 1,405,875,830 252.16
100,001-200,000 11,100 1,534,254,472 202.23
200,001-400,000 4,038 1,090,508,944 171.27
400,001-800,000 1,466 812,282,073 194.51
800,001-1,000,000 329 296,388,375 262.37
大于1,000,000 420 539,458,429 249.06 表6：1986-2003年美国购物中心数量、面积、销售、坪销表
年份
数量
（个）
总GLA面积
（平方英尺）
总销售
（千美元）
坪 销
（美元/
平方英尺）
单个中心
平均GLA面积
（平方英尺）
1986 28,496 3,522,608,972 556,466,806 157.97 123,618 1987 30,641 3,722,957,095 602,294,426 161.78 121,502 1988 32,563 3,947,025,194 641,096,793 162.43 121,212 1989 34,683 4,213,931,734 682,752,628 162.02 121,498 1990 36,515 4,390,371,537 706,380,618 160.89 120,235 1991 37,975 4,563,791,215 716,913,157 157.09 120,179 1992 38,966 4,678,527,428 768,220,248 164.20 120,067 1993 39,633 4,770,760,559 806,645,004 169.08 120,373
1994 40,368 4,860,920,056 851,282,088 175.13 120,415 1995 41,235 4,967,160,331 893,814,776 179.94 120,460 1996 42,130 5,100,605,534 933,918,275 183.10 121,068 1997 42,953 5,229,490,942 980,026,364 187.40 121,749 1998 43,661 5,332,562,200 1,032,385,093193.60 122,136 1999 44,426 5,463,192,831 1,105,269,554202.31 122,973 2000 45,115 5,565,590,477 1,181,120,110212.22 123,365 2001 45,827 5,678,768,123 1,221,674,199215.13 123,918 2002 46,438 5,774,262,048 1,277,210,237221.19 124,343 2003 47,104 5,864,759,070 1,339,168,798228.34 124,507 2003年比
1986年增加
18,608 2,342,150,098 782,701,992 70.37
2003年比
1986年增加 百分比 65.3% 66.5% 140.7% 44.5%
基本在120，000
多一点徘徊
（4） 从美国购物中心历年来坪销水平的变化上（见表6）可以知道： 坪销额呈逐年上升趋势，但坪销额的上升幅度低于网店扩张的幅度。

同样显示网点扩张效果呈递减效应。

表6是NRB统计自1986-2003年购物中心数量、面积、销售和坪销的变化。

从表中可知，这18年中购物中心数量+65.3%；总（GLA）面积+66.5%；总销售+140.7%，但单位面积的销售额仅+44.5%。

有趣的是18年间全部购物中心平均大小基本衡定在12万平方英尺。

4、按购物中心的大小分类，每个购物中心覆盖的人口：
表7：美国购物中心平均覆盖的人口
大小分类（平方英尺） 数量（个） 平均覆盖人口约*
小于1000，001 28，47510，000
100，001-200，000 11，10025，000
200，001-400，000 4，03870，000
400，001-800，000 1，466190，000
800，001-1，000，000 329850，000
大于1，000，000 420650，088
*：取整数、大数。

三、对我们的启示：
1、正确定义分类 极需行业规范
类似于购物中心具有商品与服务集散功能的有形零售市场历来就有，如原始的商品集市。

作为现代零售业态的购物中心在上世纪20年代开始出现，60年代到90年代是美国建设购物中心的密集时期，尤其在70年代达到顶峰。

这一有着极大生命力的新的零售业态在几十年的发展中，不断变化，逐渐成熟。

业内人士对它的认识也在实践中得到发展。

对购物中心定义的修正与完善是这种认识深化的标志。

中国的购物中心，尚属发展的起步阶段。

首先表现在对购物中心的概念没有一个权威的，明确的、科学的定义。

作为一个专用的术语，应该有一个清晰的定义域。

才不至于名称滥用，概念混淆。

定义、分类模糊不利于这一业态的健康发展。

我们很有必要对购物中心作行业规范。

虽然国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会近日已联合颁布于2004年10月1日开始实施的新国家标准《零售业态分类》，购物中心已列入我国十七个零售业态之一。

但是，由于购物中心的变种较多，情况甚为复杂。

因此有必要对此进行深化和细化，作进一步的规范。

美国NRB、ICSC等政府部门和中介机构在行业规范上做了大量的工作。

他们对购物中心的定义、分类及资料收集工作很值得我们借鉴。

在规范中国的购物中心时应注意：
（1） 观念与时俱进，正确定义分类
重新认识现代零售业的变化，在调查研究的基础上，规范购物中心的定义和分类。

有些情况必须做出谨慎的分析和判断，决定取舍。

如：美国所定
义的购物中心包括许多小的十万平方英尺以下的小的购物中心，且集合三户以上零售商的商业设施均列入这一统计范围。

我们是否要将购物中心的范围划得这么宽？尤其中国还存在大量的市场式的商业设施，是否也应列入购物中心的范畴？
又如，中国常把购物中心与摩尔的概念混同起来，按美国的概念，摩尔仅是购物中心基本形态的一种。

再如，中国对购物中心这一术语的所用非常混乱：有的叫购物中心，有的叫购物广场，有的叫商城、商都，也有叫摩尔，现在又时髦地到处乱称 “Outlet”，还有叫其它的。

有时把不具备购物中心功能和特点的零售设施也自称“购物中心”。

一些所谓专业“大卖场”，如：家居装潢、家电、电脑、通讯器材、医药保健品及食品超市“大卖场“大量出租经营面积形成实际的“摩尔”形式，是否要规范进购物中心中去？
凡此等等，都需要我们以与时俱进的精神，加以研究并作出规范。

对一个新的零售业态进行正确定义和科学分类是积极促进这一业态健康 发展所必须的基础工作。

只有分类属性唯一，定义边界清晰。

人们才有共同的语言来讨论共同感兴趣的议题，才能共同制定统一的“游戏规则”。

从而促使全行业行为准则的确立。

（2） 借鉴国外经验，注意中国特色。

美国的购物中心发展较早，有很多经验可以借鉴。

但是，由于中国的国 情与美国有很大的不同，在借鉴的同时，必须按照中国的情况有所区别和创新。

“他山之石，可以攻玉”，但必须注意取舍。

如：美国所指购物中心的两种基本形态：摩尔与条状购物中心。

这条状
的购物中心是北美的特色。

由于选址一般不在城市的中心，地价相对低廉，建筑结构比摩尔简单，开发成本较低。

因此有很大竞争力。

美国的条状购物中心遍地开花。

但是，条状购物中心一般都不是多层楼房，包括诺大的停车场地，故占地面积较大，土地的利用率低。

中国土地资源紧张，加上交通工具的限制，不可能建造那么多条状的购物中心。

因此，中国购物中心的基本形态不能照搬美国的，需要结合中国的特点加以归纳和规范。

（3） 突出专业地位，完善行业统计。

购物中心在零售业中的地位乃至在整个国家经济生活中的地位会越来 越显现出来。

当前，在国家统计资料里已将连锁零售业作为专项统计列出来。

连锁零售业（也包括其它连锁的服务业）与购物中心的关系是“链与结点”的关系。

连锁业利用购物中心聚集和组织人流的功能，发挥连锁经营的优势；购物中心要依靠连锁业来提高市场竞争能力。

两者互有需要，互相依存。

这就是为什么成功的购物中心集聚了大量的连锁商店并让他们成为购物中心
中的重要角色。

所以，购物中心的锚店一般都是由大的连锁商店占领。

为了有利于行业规划和管理，有必要齐全有关购物中心全行业统计资料的收集、整理、分析和发布工作。

希望行业主管部门应牵头会同有关部门和企业，及早将这项工作做起来。

2、需要投资激情 更需理性冷静
对于中国目前出现的“购物中心热”专家们持有不同的观点。

从美国发展购物中心的情况看，购物中心确是一种重要的现代零售业态。

以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，2003年，其总销售额业绩已达到了13，392亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了一
半以上，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每十一个工作人口中就有一名在购物中心工作。

一些经营购物中心的公司和集团取得了骄人的业绩。

以美国排名第一的Simon Property Group,Inc 为例。

2001-2003年其股票市场价格上扬了93%，而同期标准-普尔500指数则下降了16%。

购物中心
被许多房地产商看成是极有投资价值的项目。

但是，开发购物中心又是一种高风险的投资。

充分认识购物中心既是一个有很好前景，有长期投资价值的产业，又是一个进入门槛较高，实际存在较大风险的产业，这一点很重要。

这里既需要激情，更需要冷静。

由于购物中心的发展与国家整体经济的发展紧密相连。

受经济发展水平和消费水平的制约很大，美国当人均GDP 超过1万美元时，才出现建造购物中心的高潮。

对比我国的经济状况，全国的人均GDP 还刚过1000美元，目前出现的“摩尔热”似乎来得早了些。

购物中心的开发显得早熟。

超前、超速、超量的大规模发展购物中心带有极大风险。

因此，作为政府部门要做好规划，积极引导。

特别可以通过提供信息服务给企业以正确的指导。

企业的决策者要理性投资，积极培育开发和经营购物中心的能力。

不要急于盲目的扩张。

不根据自身的能力和实力及市场情况，一味强调抢先进入，要警惕
“先。