万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业

三.建筑规划设计要点
万达内部管理体系



一.选址阶段 ◇ 信息收集 ◇ 信息整理 ◇ 项目推进 ◇ 项目立项
核心解读




选址要点: 城市:100万以上人口;人均可支配收入过 万元;地级市 位置:城市核心地块,周边人口30万人;或类 似人口导入区; 谈判:与政府谈判,定指标、包拆迁、设条 件 价格:拆迁成本,地价同类最低水平
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课程提纲
☆商业地产概述 ☆商业开发过程中常见的问题 ☆万达的内部管控体系（发展、规划、工程） ☆招商团队的培训 ☆营运知识的分享 ☆其他项目的分享
商业地产概述
我国商业地产发展的三个阶段:
第一阶段:1992—2002:起步发展时期,商业和地产两个产业 第二阶段:2002--2008:快速发展时期，商业加地产边缘产 业 第三阶段：2008--至今：理性发展时期，商业地产独立产 业
2.零售商进军商业地产并开始购地自建


3.专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展
万达商业地产发展历程

特点：底层出售（格 子铺），二三楼超市， 四楼家居

特点：组合店，由多 个单店组成

特点：业态丰富，由 超市、百货、影院、 电器专卖、娱乐等构 成，也就是城市综合 体。
第三代产品变化后的优势
日均人流量 有效人流 楼层递减系数 高峰期候餐时间 人均停留时间 人均消费值 总提袋率 单店提袋率 客单价 单次消费率 坪效 重复消费率
购物中心成功的核心要素
运营工作的主线

客户关系
服务准则

一. 以客为师
二. 以客为尊 三. 以客为亲 四. 以客为友



直接带来效果
运营管理评价的核心指标
订单地产模式的优势
万达目前主力店业态及商家
万达商业地产的三个核心优势

1. 万达的商业地产产业链
2. 万达商业地产的盈利模式 3. 万达丰富的商家资源


运营知识的分享
购物中心运营管理的最终目标
成功购物中心的标准
项目运营中经常出现的Fra Baidu bibliotek据



商业地产的基本特征

一：商业属性、地产属性、金融属性
二：高投入、高回报、高难度 三：安全性、稳定性、持续性


商业地产的难题



消费群 投资群 商户群
商业地产的常见误区

重规模 轻效益
重开发 轻经营 重政策 轻规划


商业地产新的趋势

1.开发商进军商业地产并拥有零售品牌 （开发商拥有自己的百货是一个长期的 趋势）
目前60%的合作品牌商家是通过这个项目积累起来的。
代表作
鄞州万达广场

主要主力店情况： 沃尔玛、百安居、特力屋、苏宁电器、 喜百度、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、 大歌星KTV、万达影城、银泰百货等。
总结
建设城市综合体的基本原则

一.选址策略
二.商业规划与定位策略（万达2010年开 始，改变开发公司为主导的情况）


1.增加了室内步行街，贯穿项目各主力店 2.强调购物空间的舒适度与便利性 3.业态布局更加丰富多彩 4.人流内部共享性显著增强
万达三代产品的突破与成熟
代 表 作

上海五角场万达广场

主要主力店情况： 沃尔玛购物广场：约2.8万平米 香港巴黎春天百货：约4.3万平米 第一食品广场：约2.1万平米 万达国际影城：共10个放映厅 其余主力业态有：新华书店、黄金珠宝城、和 乐国际家居广场、青少年购物中心等
万达商业地产盈利模式深度解析及 二三线商业地产战略开发要点
2017年9月
培训讲师：徐 扬 原万达集团商务部副总经理，负责集团商业项目业 态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目 定位研究等工作；主持商业运作过的项目有：成都万达、 上海南汇万达、南京建邺万达、重庆万达、北京石景山 万达、西安李村万达等。现任东方伟业副总裁。
购物中心运营管理的工作模块
THE END
核心解读



对政府的吸引力: ◇每个综合体为社会新增近万个就业岗位 ◇每个综合体每年创造几千万甚至超亿元税收 ◇城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群 众的消费需求 ◇每个城市综合体都创造一个城市新中心 ◇改善城市产业结构
二.商业规划与定位
三.建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
万达招商模式
一.成功解决招商过程中的三对矛盾 1.主力店与小商铺 2.租金与品牌 3.连锁品牌与当地商家 （一些业态的租金情况）
招商实施中的四大要素
招商工作阶段划分
招商工作时序表
订单地产的关键
主力店在商业地产的作用

◇ 保证安全
◇ 确定基调 ◇ 快速发展


万达主力店业态及面积构成