【精品报告】锐理2019年重庆房地产市场年报
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2019年重庆房地产市场总结报告
CONTENT 目录
1.宏观环境 2.土地市场 3.房产市场 4.企业表现 5.2020破局
01
宏观环境
关键词：经济下行 调控年 “三稳”市场 LPR
1 全国环境 2 重庆环境 3 小结与预判
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国经济】全国经济增速下滑，增长内外承压，货币金融“中性”，房企融资贷款难。预计2020年全国
4.0%
10
2.0%
5
M1增速
M2增速
30000 25000 20000 15000 10000
5000
国内贷款（亿元）
增速（%）
40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
0.00
0.0%
0
0
-10.0%
三大产业对GDP贡献率
第一产业
第二产业
第三产业
100
60.0
80
50.0
60
40.0
中央56次， 央行调整房 地方360余 贷利率定价 次调控，并 方式“LPR 由一二线向 加基点”， 三四线蔓延， 地方调控超 部分城市局 500余次
部放松限价
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-近三年政府基调】 2019年中央层面采取稳-紧-稳的调控节奏，一四季度以稳为主，二三季度
都市圈、城市群有发展机会，房价大涨已成历史，未来年涨幅不超5%
中国房地产的市场规模：
萎缩
中国房地产的发展趋势：
分化
中国房地产的价格走势：
平稳
市场规模：2018年全国新房销量17亿平方米，同比17年增加1.8%，增速降4个点； 城市机会：普涨不再，热点城市、中心城市、大都市圈、城市群有机会； 房价增速：平均增长率将低于或等于GDP的增长率，基本上在5%左右； 供求关系：供不应求到总量过剩阶段（城市化率有10%的增长空间）； 通货膨胀：M2增长率基本上等于GDP的增长率加物价指数，保持8点几； 国际环境：全球经济环境不容乐观，中美贸易拉锯战。
高碑店、珠海、青岛、南京、兰州 重庆、海口、广州、南京、石家庄、海南、杭州、广西、江 西、山东泰安、浙江台州、山西、天津、东莞、南通、银川 常州、西安、呼和浩特、宁波、苏州吴中区、深圳、南京、 上海临港新城片区、新疆、晋城、江苏射阳县、郑州、杭州
萧山区、嘉兴平湖、聊城、常德、三亚
北京、深圳、武汉、南京、上海、广州、东莞
2017
2018
2019
央行连续5次降息首套房、 改善型2套房首付降低
19城限购 加息 上调准备 金率
限购城达 46个 上调利率、 准备金率
政策维稳
国五条 金十条
取消限购 降息 分类调控 限贷松绑
3.30新 政 降准 降息 公积金松 绑 购房补贴
19城限购、 60余城超 限贷、管楼、 100次调控 管地政策
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国楼市环境】 2019上半年购房负债率3.6倍，购房投资需求，中国城镇居民购房支出透支严重，收入
3月：两会定调：调控决心不变、 调控目标不变、建立长效机制的方 向不变； 7月：中央政治局会议：因城施策， 引导预期，政治市场秩序，坚决遏 制房价上涨； 12月：中央经济工作会议：坚持 房住不炒，因城施策、分类指导、 夯实城市政府主体责任。
2019年
3月：两会表态：防止房市 大起大落； 7月：中央政治局会议：首 提“不将房地产作为短期刺 激经济的手段”； 12月：重申“坚持房住不炒 的定位，全面落实因城施策， 稳地价、稳房价、稳预期的 长效机制”。
银川、杭州、无锡、赣州、浙江安吉县、珠海、洛阳、烟台、 宁波、嘉兴、南昌、河北、三亚、郑州、呼和浩特、洛阳、 临沂、荆门、广安、安徽宿州、合肥、江西、海口、沈阳、
黄冈、河南、惠州、恩施、
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国楼市环境】黄奇帆：中国房地产规模开始萎缩，房地产发展趋势出现分化，热点城市、中心城市、大
注：数据来源于国家统计局
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-房市政策走势】 2019年楼市调控持续， 坚持“房住不炒、因城施策” 主基调，落实“三
稳”的长效机制。预计2020年调控以稳为主，因城施策，灵活调整
房市走势
政策走势
ຫໍສະໝຸດ Baidu
2008 2009
2011
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
经济增速下行压力大
2010-2019Q1-3全国GDP及其增速年度走势
2010-2019.1-11全国货币增速
2010-2019.1-11房地产开发企业国内贷款
100.00 80.00 60.00 40.00 20.00
GDP（万亿元）
GDP增速（%）
12.0% 25
10.0% 20
8.0%
15 6.0%
30.0
40
20.0 20
10.0
0.0
0
-20
三驾马车对GDP贡献率
消费
投资
进出口
2010-2018年房地产开发企业新开工面积
250000 200000 150000 100000
50000 0
新开工面积（万㎡）
同比增速（%）
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0%
青岛、天津、佛山、芜湖、东莞、北京、郑州、 石家庄、上海、无锡、赣州、深圳
放开限售 取消限价 放松限购 放松落户
放宽人才买房 二手房减税
其他举措
收紧类别
调控城市
限购升级 限售升级
限价 公积金贷款收紧
加大专项整治力度
丹东、苏州、赤峰
海口、丹东、西安、赤峰、苏州、昆山
马鞍山、
武汉、无锡、连云港、济宁、广州、贵阳、徐州、秦皇岛、 德州
收紧，从防止大起大落，到房地产不作为短期经济刺激手段，最后全面落实因城施策
2017年
4月：加快形成房地产市场稳 定发展长效机制； 7月：稳定房地产市场，加快 建立长效机制； 10月：十九大提出-多主体供、 多渠道保障、购租并举； 12月：防范化解重大风险， 控制宏观杠杆率，加快长效 机制研究。
2018年
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-2019年地方政策】 2019年全国城市调控持续，因城施策，松紧相结合，灵活调整，加
快落实长效管理机制，稳定市场
2019年全国城市松绑地图
松绑类别 放开限售 取消限价 放松限购 放宽落户
放宽人才买房
二手房减税
其他举措
调控城市
大连
衡阳、北京、佛山、阜阳、济南
CONTENT 目录
1.宏观环境 2.土地市场 3.房产市场 4.企业表现 5.2020破局
01
宏观环境
关键词：经济下行 调控年 “三稳”市场 LPR
1 全国环境 2 重庆环境 3 小结与预判
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国经济】全国经济增速下滑，增长内外承压，货币金融“中性”，房企融资贷款难。预计2020年全国
4.0%
10
2.0%
5
M1增速
M2增速
30000 25000 20000 15000 10000
5000
国内贷款（亿元）
增速（%）
40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
0.00
0.0%
0
0
-10.0%
三大产业对GDP贡献率
第一产业
第二产业
第三产业
100
60.0
80
50.0
60
40.0
中央56次， 央行调整房 地方360余 贷利率定价 次调控，并 方式“LPR 由一二线向 加基点”， 三四线蔓延， 地方调控超 部分城市局 500余次
部放松限价
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-近三年政府基调】 2019年中央层面采取稳-紧-稳的调控节奏，一四季度以稳为主，二三季度
都市圈、城市群有发展机会，房价大涨已成历史，未来年涨幅不超5%
中国房地产的市场规模：
萎缩
中国房地产的发展趋势：
分化
中国房地产的价格走势：
平稳
市场规模：2018年全国新房销量17亿平方米，同比17年增加1.8%，增速降4个点； 城市机会：普涨不再，热点城市、中心城市、大都市圈、城市群有机会； 房价增速：平均增长率将低于或等于GDP的增长率，基本上在5%左右； 供求关系：供不应求到总量过剩阶段（城市化率有10%的增长空间）； 通货膨胀：M2增长率基本上等于GDP的增长率加物价指数，保持8点几； 国际环境：全球经济环境不容乐观，中美贸易拉锯战。
高碑店、珠海、青岛、南京、兰州 重庆、海口、广州、南京、石家庄、海南、杭州、广西、江 西、山东泰安、浙江台州、山西、天津、东莞、南通、银川 常州、西安、呼和浩特、宁波、苏州吴中区、深圳、南京、 上海临港新城片区、新疆、晋城、江苏射阳县、郑州、杭州
萧山区、嘉兴平湖、聊城、常德、三亚
北京、深圳、武汉、南京、上海、广州、东莞
2017
2018
2019
央行连续5次降息首套房、 改善型2套房首付降低
19城限购 加息 上调准备 金率
限购城达 46个 上调利率、 准备金率
政策维稳
国五条 金十条
取消限购 降息 分类调控 限贷松绑
3.30新 政 降准 降息 公积金松 绑 购房补贴
19城限购、 60余城超 限贷、管楼、 100次调控 管地政策
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国楼市环境】 2019上半年购房负债率3.6倍，购房投资需求，中国城镇居民购房支出透支严重，收入
3月：两会定调：调控决心不变、 调控目标不变、建立长效机制的方 向不变； 7月：中央政治局会议：因城施策， 引导预期，政治市场秩序，坚决遏 制房价上涨； 12月：中央经济工作会议：坚持 房住不炒，因城施策、分类指导、 夯实城市政府主体责任。
2019年
3月：两会表态：防止房市 大起大落； 7月：中央政治局会议：首 提“不将房地产作为短期刺 激经济的手段”； 12月：重申“坚持房住不炒 的定位，全面落实因城施策， 稳地价、稳房价、稳预期的 长效机制”。
银川、杭州、无锡、赣州、浙江安吉县、珠海、洛阳、烟台、 宁波、嘉兴、南昌、河北、三亚、郑州、呼和浩特、洛阳、 临沂、荆门、广安、安徽宿州、合肥、江西、海口、沈阳、
黄冈、河南、惠州、恩施、
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国楼市环境】黄奇帆：中国房地产规模开始萎缩，房地产发展趋势出现分化，热点城市、中心城市、大
注：数据来源于国家统计局
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-房市政策走势】 2019年楼市调控持续， 坚持“房住不炒、因城施策” 主基调，落实“三
稳”的长效机制。预计2020年调控以稳为主，因城施策，灵活调整
房市走势
政策走势
ຫໍສະໝຸດ Baidu
2008 2009
2011
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
经济增速下行压力大
2010-2019Q1-3全国GDP及其增速年度走势
2010-2019.1-11全国货币增速
2010-2019.1-11房地产开发企业国内贷款
100.00 80.00 60.00 40.00 20.00
GDP（万亿元）
GDP增速（%）
12.0% 25
10.0% 20
8.0%
15 6.0%
30.0
40
20.0 20
10.0
0.0
0
-20
三驾马车对GDP贡献率
消费
投资
进出口
2010-2018年房地产开发企业新开工面积
250000 200000 150000 100000
50000 0
新开工面积（万㎡）
同比增速（%）
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0%
青岛、天津、佛山、芜湖、东莞、北京、郑州、 石家庄、上海、无锡、赣州、深圳
放开限售 取消限价 放松限购 放松落户
放宽人才买房 二手房减税
其他举措
收紧类别
调控城市
限购升级 限售升级
限价 公积金贷款收紧
加大专项整治力度
丹东、苏州、赤峰
海口、丹东、西安、赤峰、苏州、昆山
马鞍山、
武汉、无锡、连云港、济宁、广州、贵阳、徐州、秦皇岛、 德州
收紧，从防止大起大落，到房地产不作为短期经济刺激手段，最后全面落实因城施策
2017年
4月：加快形成房地产市场稳 定发展长效机制； 7月：稳定房地产市场，加快 建立长效机制； 10月：十九大提出-多主体供、 多渠道保障、购租并举； 12月：防范化解重大风险， 控制宏观杠杆率，加快长效 机制研究。
2018年
全国经济
全国政策
重庆经济
重庆政策
宏观环境小结
【全国政策-2019年地方政策】 2019年全国城市调控持续，因城施策，松紧相结合，灵活调整，加
快落实长效管理机制，稳定市场
2019年全国城市松绑地图
松绑类别 放开限售 取消限价 放松限购 放宽落户
放宽人才买房
二手房减税
其他举措
调控城市
大连
衡阳、北京、佛山、阜阳、济南