商业银行房地产金融业务发展研究

商业银行房地产金融业务发展研究

第一章绪言

我国的房地产金融是随着住房体制改革的逐步深入而发展起来的，目前还处于较低的发展阶段。由于加入WTO，我国房地产金融作为房地产业和金融业结合的产物，受到对外开放的影响，既存在进一步发展的机遇，同时也不可避免地受到国外市场的冲击。如何应对国外市场带来的冲击并制定前瞻性的发展战略和对策将是我国房地产金融业所面临的极为紧迫的问题。

据国家统计局发布的最新数据显示，2010年月份房地产开发完成投资15658亿元，同比增长21.8%。新开发项目计划总投资26293亿元，同比增长23.6%，房地产市场的规模急剧扩大，发展势头十分迅猛，潜力巨大。房地产规模的扩大又为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机，随着城镇住房制度改革的深入，房地产金融业对支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。当前我国房地产金融业已进入到纵深发展阶段，但是在发展过程中还存在着一些问题，如果这些问题不能解决好，势必将影响到我国房地产业甚至国民经济的健康发展。特别是最近国务院针对全国房价普遍虚高、供给市场结构失衡等问题，紧急出台了“国十条”来遏制房价的快速上涨。从表面上，房地产市场好似降温了，但房价却还在不断上涨，房地产金融风险仍然有扩大之势。

这一切，不仅表明我国房地产金融市场还远未达到成熟的阶段，而且更表明了我国房地产金融业的发展还缺乏系统的战略规划，这其中的许多问题值得我们深思。基于此，作为多年来一直从事房地产工作的实践者，我感到很有必要对当前国家房地产金融的发展进行系统化的研究。希望通过对房地产金融基本理论的探讨以及房地产金融发展现状、存在问题的分析，同时借鉴国外房地产金融发展的成功经验，针对房地产金融发展中存在的问题提出系统化的对策建议，促进我国房地产金融的健康发展，这就是本课题的研究目的。

第二章房地产金融概论

第一节房地产金融的含义

一、房地产业

房地产有时也称为不动产，我国法律尚未对其有明确的定义，这里笔者采取了常用的说法，即房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。与其相对应的说，房地产业是指从事房地产开发、经营、服务的产业。二、金融业

金融是货币资金的一种融通形式，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动，其特征是有借有还的资金融通形式。金融业是指经营金融商品的特殊行业，主要包括银行业、保险业、信托业、证券业、租赁业、典当业等。

三、房地产金融业

作为基础产业和支柱产业的房地产业，在房地产商品的生产、流通和消费过程中，与一般产业相比更需要金融业全方位的金融服务与支持。房地产业作为资金密集型行业，对金融业有很强的依赖性，资金是实体经济运行的血液，金融业在支持房地产发展的同时，也提升了自身的产业质量和收益率。

房地产金融是指银行或非银行金融机构在房地产开发、流通和消费的整个过程中，通过货币流通和信用渠道为房地产经营活动所进行的筹、融资和风险保险及相关金融服务活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，所谓广义的房地产金融，是与房地产有关的一切金融活动;所谓狭义的房地产金融，是指一些具体的房地产金融形式，如房地产抵押贷款、购买房地产保险等。。

第二节房地产金融的特征

一、安全性

金融行业本身的特点之一就是安全性，这也是房地产金融的特征之一。因为作为房地产一般具备:第一是位置固定、无法迁移;第二是功能稳定、可用时间长;第二是具有增值性。所以，当以房地产抵押进行融资时，其债权相对较为安全，被借款人即便收不回贷款或不能收回全额贷款，也能从作为抵押物的房地产价

值中得到全额或者部分补偿。

二、收益性

金融行业本身的特点之一就是收益性，这也是房地产金融的特征之一。房地产融资业务的资金占用量较大、周转期较长，收益率较高。操作手续复杂和操作环节较多，使得房地产融资业务的衍生性较强，并带动部分融资机构其他业务发展(如金融机构要求房地产开发企业以住房按揭贷款业务为其开发融资提供承担)，为金融机构带来了稳定而长期的手续费收入。

三、流动性

金融行业本身的特点之一就是流动性，这也是房地产金融的特征之一。房地产金融的资产期限较长，额度较大;同时，负债的期限短、流动性强。当房地产金融占商业银行信贷资金的比例较高，商业银行就会感受到贷款资金变现的流动性压力。目前，世界上许多发达国家对房地产抵押贷款进行证券化尝试的目的就是为了提高这些资产的流动性。房地产抵押贷款证券化就是将抵押债权中期限较长和额度较大的部分进行小额分割后，拿到资本市场上以有价证券的形式进行融资，这就使抵押贷款资产中的长期部分具有了较好的流动性。

四、政策性

了解中国房地产市场的人都知道，到目前为止，我国的房地产市场发展直按受到国家宏观政策的影响。国家宏观调控政策具有导向性或者制约性。当国家希一望房地产市场向繁荣发展的时候，就会出台鼓励性政策或者税收优惠的政策，当国家希一望房地产市场发展放缓脚步时，就会出台制约性政策进行约束和限制。房地产本身所具有的商品属性和市场化运行也不排除国家对房地产经济特别是对住宅和住宅融资的宏观干预和政策指导。即使撇开我国特有的房改金融不谈，在成熟和发达的房地产金融体制下，住房融资也是房地产金融的主要组成部分和国家干预的重中之重。因为无论在任何体制下，居住权是人的生存权之一，带有浓厚的社会性和政策性。社会经济对于房地产来说是注重市场调节和政府调节的结合，针对住房市场的微利性和住房供给的福利性，突出住房融资的导向，强调住房政策的制定和实施。五、长期性

与流动性资金融通所不同的是以房地产为抵押品的贷款，其

资金多数用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等。由于土地的取得，而土地的开发、改良以及房屋的建设往往需要很长的时间。一个项目的开发周期往往时间较长，这就决定了其资金占用时间也比较长，一般需要至少二年。在此过程中资金往往只能不断投入，经过一段时间后，项目主体施工进行的一定程度后，资金开始回流从而收回投资成本及收益。因为一旦停止投入，先期的投入就大量沉淀成为沉没成本，损失有可能更为惨重。

第三章我国商业银行房地产金融业务的发展分析

第一节我国商业银行房地产金融业务的发展现状

2009年，在房地产市场逐步复苏的过程中，商业银行通过信贷资金支持的方式使房地产金融发挥了重要作用。2009年，全国商品房需求明显增强，全年商品房销售面积为9.4亿平方米，同比增长42.1%;全国共完成房地产开发投资3.6万亿元，同比增长16.1%。但全年增幅仍比上年回落4. 8个百分点;房地产开发企业资金面趋宽松，全国房地产开发到位资金5.81万亿元，增长44.2%,增速比上年上升42.4个百分点，其中以定金及预收款为主的其它资金同比增长71.9%，国内贷款同比增长48.5%，构成房地产开发投资的主要资金来源;全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元，同比增长47.9%，个人住房贷款在各项贷款中的占比为11.0%;全国商业银行个人住房贷款累计发放2. 2万亿元，累计支持购买住房707. 1万套，其中，新建房和再交易房贷款累计发放额分别为 1.6万亿元和0.6万亿元;全国商业银行个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的53.8%。

笔者选取2009年国内十家上市银行A股年报中披露的数据进行对比，见表1。其中，工、农、中、建、交五大银行的房地产贷款余额几乎占据了商业银行房地产金融业务84%的市场份额，在整个房地产金融市场中居绝对主导地位，其他中小银行只占到不足20%的市场份额。