地下车库成本处理与税务的关系

税务处理上看，土地增值税清算时，地下车位办理了产权证，税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

土地增值税清算时，地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类，分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本；共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算，成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。

一、地下车库产权归属介定问题

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

二、销售地下车库涉及的税金

（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人

销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.

（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。

（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。

（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

三、出租地下车库房产税如何缴纳

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：

（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。

四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：

1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。

2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.

4.城镇土地使用税。对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。