福田区皇岗片区市调报告
福田区皇岗片区市调报告
一、片区范围
皇岗片区东起皇岗路，西至益田路，南到深圳河，北临滨河大道。以皇岗口岸为中心枢纽，连接深港两地。随着ＣＥＰＡ的签署和实施，以及皇岗口岸２４小时通关的实现，深港两地交流更为密切，正在动工的深圳地铁福民站更为四通八达的交通脉络锦上添花。福田新区委的落户也促进了片区规划的完善和整体配套的跟进。皇岗片区逐渐形成了一个地理位置优越、交通发达便捷、设施配套完善的新型住宅群落。
二、片区现状
1、地理位置
皇岗片区位于福田区南部，与香港仅一河之隔，处于福田中心区的辐射地带。以皇岗口岸为中心枢纽，连接深港两地。该片区大致可以分为以下几个小片区：福田保税区工业区、福田区委中心生活区以及皇岗口岸区。其中福田保税区的主要经济构成是以轻工业、仓储业为主；福田区委中心区则以房地产、服务业为主；而口岸区则更多作为一个口岸通道的功能，其中主要是以道路建设与停车场所为主。
2、交通道路
片区交通便利度相对罗湖文锦渡口岸片区较差，但皇岗口岸作为亚洲最大的陆路口岸，交通状况总体状况相对福田区其他地区具有有相当优势。皇岗口岸目前也是深圳市继罗湖口岸的第二大交通中心，共有19路公交线路汇集于皇岗口岸站，经过皇岗片区的公交线路则多达50余条。由于每天都存在大批大型货柜车出入，皇岗口岸片区道路交通配套也相对完善，于2003年开工修建的新落马州大桥工程已经于2005年1月18日竣工，新桥的竣工将进一步扩大皇岗口岸的
人流和车流量，从而提升皇岗口岸的地位。同时皇岗口岸也是广深高速的起点，深圳地铁4号线将在此与香港地铁接驳。
3、商业休闲配套
其商业以福民地铁站为中心，向四周辐射。在小区物业的底层或底下几层分布有众多的商铺，尤其是在一些临街的商铺，分布有大型的商场超市，比如：人人乐超市、崇尚百货、兴万家、国美、万佳、百佳、天虹商场及金海马家居等。而纯商业物业仅有时代广场和福民文具玩具批发市场。区内商业以零售为主，涉及生活日用品、五金家电、文具玩具、家具、休闲娱乐及餐饮，还有众多的大小地产中介。其中休闲娱乐设施在近几年发展比较快，比如水疗、足浴、按摩分布较多，规模较大的有在水一方、蔚蓝海岸休闲会所、宏昌休闲会所等。
4、人口状况
相对罗湖、文锦渡口岸片区，由于有更加优厚的居住条件以及更加方便的交通，更多的港人选择在这里居住而不是投资，如“皇御苑”的绝大多数购房者都是港人，成为了深圳有名的港人小区。深圳的中部崛起，也将造成大量港人在福田工作，本片区既有港式生活氛围，价格相比罗湖口岸地区又较低，而且可供选择的余地也较大，虽然未来片区内推盘量减少，但由于二手市场的兴旺，也能吸引大批香港客来此长期居住。
5、其他配套（表1）
三、片区规划
中国城市规划设计研究院深圳分院有关人士介绍说，该院与皇岗实业股份有限公司合作，已经正式提出了在皇岗历史上“具有里程碑意义”的《深圳中心区皇岗片区改造规划》，目标是实现“将皇岗村纳入大中心区的发展，成为中心区皇岗片区”。
在这个规划中，未来的皇岗将建起“会展中心南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展中心提供配套服务支持，与此同时，皇岗片区也将成为中心区一个最大的综合居住社区。如果按照规划成功改造，皇岗有可能变成“深圳城中村改造第一村”。
依据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》和《深圳市福田区分区规划》。皇岗口岸片区的功能定位是：深圳市中部重要的客货运口岸，以口岸设施用地为主的城市特殊功能区。该片区将划分为六个功能区：口岸监管区、口岸配套设施功能区、皇岗商住服务区、口岸配套住宅区、渔农村片区及地铁接驳站区，其中以口岸监管区用地为主。
四、片区房地产市场研究
1、片区主要推售楼盘情况
目前该片区推出楼盘仅有“景源华庭”和即将推出的“金地名津”。具体情况和位置见表2和图1。
图1 近期主要推售楼盘分布图
2、推广主题分析
项目名称推广主题
景源华庭新皇岗口岸·CBD·Lounge社区
金地名津皇岗口岸·国际门户礼寓目前推售楼盘的推广主题都是围绕皇岗片区的改造规划以及作为连接深港两地的枢纽——皇岗口岸。这与口岸物业港人置业居多有很大的关联。
3、户型分析
目前已发售的“景源华庭”和即将推出的“金地名津”的主力户型均为40-50平米的一房、52-80平米的二房和76-100平米的三房。
99年以前，皇岗片区各楼盘以中小规模的开发为主，最为典型的即为“欧风街”，由于市场定位不准，全部是单一的大户型，而且各发展商各自为政，片区的设施配套跟不上，造成严重滞销，成为深圳房地产的一大败笔。如今的皇岗
片区物业吸取了以往的教训，从投资角度和港人居住习惯出发，大多数楼盘以中、小户型为主，逐渐形成了较大的楼市规模。
4、价格分析
图2 福田区2006年1-9月住宅价格走势图
10000
10500110001150012000125001300013500
1
234
56789
月份
均价(元/平米
)
从3月份开始，福田住宅均价稳步上升。通过与“景源华庭”均价13000元/m 2（毛坯）和“金地名津”的预计均价14000元/m 2（精装）比较可得知，目前皇岗片区的新推项目价格在福田片区处于领先地位，但在合理的市场可接受范围内。
5、销售情况分析
“金地名津”暂未开盘。 “景源华庭”于2006年10月22日开盘，迄今已有一个多月的时间，其销售情况见表4。
数据来源：国土局登记备案数据
“景源华庭”毛坯均价达13000元/m 2，总体销售率在一个月的时间里达到37%，其中一房的相对销售率最高，高达72%。从而可以看出小户型在该片区是有市场的，适合投资的一房更是受市场的青睐。
6、购买客户特征分析
皇岗紧邻香港和福田中心区，不少投资客看好这一地段，也有相当一部分年轻白领选择购买这里的中小户型，使楼盘销售呈现出投资自住两旺的态势。
紧邻皇岗口岸的“金地名津”前期来访登记客户超过七成是港人。外销市场不容忽视。中心区一系列市政规划的实施，使距离与中心区毗邻的皇岗片区的房地产有了新的策划思路，会展中心的启动无疑是片区房地产的催化剂，大环境和配套设施得到了越来越多港人的认可，以外销带动内销，刺激住宅的销售。
五、片区三级市场租售情况
1、三级市场买卖情况（表5）
二手房的转让均价为11255元/m2。自2005年1月以来，片区内的住宅价格一直处于稳步上升的态势，特别是2006年以来价格上涨更加明显。除了深圳全市房价上涨所带动的因素之外，未来的福田口岸规划也是片区楼盘价格上涨的重要原因。
2、市场租赁情况（表6）
从上表可以看出，该片区一房租金约为2300元/月，二房租金约为3000元/月，三房约为4200元/月。
由于该片区港人置业较多，加上该片区新推盘量较少，使得三级市场较活跃，投资回报率较高。随着口岸的投入使用，可能将会吸引更多的港人在片区内置业，相信将会提升片区内租金与价格的进一步提升，回报率也有进一步上升的态势。
六、小结及预测
据了解，皇岗片区的土地储备已经短缺，二级市场供给量开始下滑，旧城改造将成为今后皇岗楼市发展的主题，不会出现大规模或豪宅项目。三级市场将成为后期发展的主力。
户型定位将延续目前的走势，以既适合投资又适合自住的中小户型为主。未来一段时间，随着皇岗片区的规划改造和交通系统的不断完善，该片区物业价格将会有所上升。但考虑到目前该片区物业价格已达较高水平，以及后续国家宏观调控政策的出台，上涨幅度不会太大。
销售方式还是以内销为主，外销为辅。目标客户还是以投资客和白领阶层为主。