第七章 收益还原法练习(含答案)

第七章 收益法

一、单项选择题

1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。

A 、收益能够量化

B 、风险能够量化

C 、收益或风险其一可以量化

D 、收益和风险均能量化

2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）

A 、耐用年限

B 、使用权年限

C 、已使用年限

D 、剩余使用年限

3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）

A 、评估对象所产生的收益

B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益

D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

4、收益法公式()⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。 A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零

B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零

C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零

D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零

5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。

A 、()⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时

土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。

A 、833.33

B 、830.45

C 、828.25

D 、827.64

7、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8

年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。

A 、457.40

B 、476.98

C 、686.10

D 、715.48

8、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，

单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。

A 、高于

B 、低于

C 、等于

D 、B 或C

9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616

万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）

A ． 4858

B ． 5200

C ． 2700

D ． 6264

10、采用收益法测算房地产价格时，公式2

r b r a V -=

表示（ B ）。 A 、房地产净收益按一固定数额逐年递增

B 、房地产净收益按一固定数额逐年递减

C 、房地产净收益按一固定比率逐年递增

D 、房地产净收益按一固定比率逐年递减

11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，

估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( C )万元的贬值。

A．548．19 B．558．15 C．567．39 D．675．40

12、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，

受益期限为50年，则该房地产价格为( D )元／㎡。

A．3000

B．4500

C．5200

D．5600

13、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万

元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( B )万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

14、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场

上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为( A )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711

15、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该

宗土地的单价为（ D ）元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

16、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为

商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ C ）万元。

A、955

B、864

C、909

D、914

17、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地

产的（ A）。

A、还原利率应较高，价值较低

B、还原利率应较低，价值较高

C、还原利率应较高，价值较高

D、还原利率应较低，价值较低

18、收益还原法中，净收益通常是指（ D）。

A、实际收益

B、经营收益

C、租金收益

D、客观收益

19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ A ）。

A、类似写字楼的客观收益

B、成本法

C、该写字楼的实际收益

D、无法估算

20、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，

费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（ D ）万元（一年以365天计）。

A、345

B、394

C、320

D、276

21、收益法中的运营费用率是指（ D）。