第九章 路线价估价法讲解
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不动产估价
第九章
路线价估价法
第一节 路线价估价法的概念
一、路线价估价法概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地， 设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于 该特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修 正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种 估价方法。
宗地总价＝路线价 深度百分率 其他条件修正额 宗地面积
第一节 路线价估价法的概念
四、路线价估价法的特点与适用范围
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多 宗土地进行估价的场合。
仅适用于城市的估价。
1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度指数 累计深度指数 标准深度 所给深度
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指数
四、深度修正系数表的编制
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
3、平均深度百分率
第二节 路线价及其修正体系的确立
五、其他宗地条件修正系数表的编制
（1）宽度修正 （2）宽深比率修正 （3）容积率修正 （4）出让、转让年期修正 （5）朝向修正 （6）地价分配率修正
第二节 路线价及其修正体系的确立
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f
dv－累计深度指数
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
d
f
第三节 路线价估价法的应用
一、运用路线价估价法评估宗地地价的一 般程序
1、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价； 2、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件； 3、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数； 4、估算宗地地价。
7% 6%
将标准深度100ft4 等份，随着离道路 距离的增加，每一 等份的价值占路线 价的比例分别为 40%，30%、20%， 10%。又称为慎格 尔法则。
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
标准宗地：美国（宽1ft、深100ft）；日本（宽1间、深5间）；中国台湾 （宽1m、深18m）。
路线价表示：美国和台湾（货币）；日本（点数）。
（二）路线价评估步骤
1. 地价实例调查 2. 宗地地价计算 3. 宗地数据检验 4. 确定地价区段 5. 计算区段地价 6. 划分地价等级
第二节 路线价及其修正体系的确立
a1
a1
a2 2
a1
a2 3
a3
...
a1
a2 ... an n
街道 a1 a2 a3
……
an-1 an
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>Байду номын сангаас…>an-1-an
（三）制作方法
1、四三二一法则
街道
40% 30% 20% 10% 9% 8%
所给深度 100%
标准深度
制作思路属于累计深度指数
土地的价值与其深度的平方根成正比。
（三）制作方法
3、其他法则
霍夫曼法则：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。 苏幕斯法则：前50英尺占72.5%，后50英尺占27.5%，再深
50英尺占15%。
深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。 美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。 日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。
二、路线价区段划分与标准深度设定
路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界， 通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的 地段为一个路线价区段。
设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度 的众数。
第二节 路线价及其修正体系的确立
三、标准宗地的确定与路线价的评估
（一）标准宗地的确定
第三节 路线价估价法的应用
二、运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法
（一）临街地 1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
V udv f d
V 土地价格 u 路线价（用单价表示） dv 深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） f 临街宽度 d 临街深度
标
街
准
深
度
街
道
道
第一节 路线价估价法的概念
二、路线价估价法的基本原理
替代原理和区位论
实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度
百分率及各种修正率的健全与否
第一节 路线价估价法的概念
三、路线价估价法的基本公式
宗地总价＝路线价 深度百分率 宗地面积 宗地总价＝路线价 深度百分率 宗地面积+其他条件修正额
2、需要较多的交易案例，且土地市场要规范； 3、能快速评估多宗土地的价格； 4、精度与路线价及其修正体系密切相关。
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
街
道
第一节 路线价估价法的概念
五、路线价估价中涉及的有关概念
1. 标准宗地：深度、宽度、形状 2. 标准深度：道路对土地利用价值影响为零 3. 里地线：标准深度的连线以外的区域 4. 深度指数修正表：按距离道路的变化情况编制 5. 路线价区段：宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致
第二节 路线价及其修正体系的确立
一、路线价及其修正体系确定的基本程序
（一）划分路线价调查区段 （二）设定标准深度 （三）收集交易案例 （四）计算宗地价格
（五）划分地价区段 （六）计算区段地价 （七）划分地价等级 （八）编制深度修正系数表 （九）编制其他因素修正系数表
第二节 路线价及其修正体系的确立
第九章
路线价估价法
第一节 路线价估价法的概念
一、路线价估价法概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地， 设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于 该特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修 正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种 估价方法。
宗地总价＝路线价 深度百分率 其他条件修正额 宗地面积
第一节 路线价估价法的概念
四、路线价估价法的特点与适用范围
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多 宗土地进行估价的场合。
仅适用于城市的估价。
1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
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90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度指数 累计深度指数 标准深度 所给深度
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指数
四、深度修正系数表的编制
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
3、平均深度百分率
第二节 路线价及其修正体系的确立
五、其他宗地条件修正系数表的编制
（1）宽度修正 （2）宽深比率修正 （3）容积率修正 （4）出让、转让年期修正 （5）朝向修正 （6）地价分配率修正
第二节 路线价及其修正体系的确立
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f
dv－累计深度指数
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
d
f
第三节 路线价估价法的应用
一、运用路线价估价法评估宗地地价的一 般程序
1、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价； 2、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件； 3、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数； 4、估算宗地地价。
7% 6%
将标准深度100ft4 等份，随着离道路 距离的增加，每一 等份的价值占路线 价的比例分别为 40%，30%、20%， 10%。又称为慎格 尔法则。
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
标准宗地：美国（宽1ft、深100ft）；日本（宽1间、深5间）；中国台湾 （宽1m、深18m）。
路线价表示：美国和台湾（货币）；日本（点数）。
（二）路线价评估步骤
1. 地价实例调查 2. 宗地地价计算 3. 宗地数据检验 4. 确定地价区段 5. 计算区段地价 6. 划分地价等级
第二节 路线价及其修正体系的确立
a1
a1
a2 2
a1
a2 3
a3
...
a1
a2 ... an n
街道 a1 a2 a3
……
an-1 an
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>Байду номын сангаас…>an-1-an
（三）制作方法
1、四三二一法则
街道
40% 30% 20% 10% 9% 8%
所给深度 100%
标准深度
制作思路属于累计深度指数
土地的价值与其深度的平方根成正比。
（三）制作方法
3、其他法则
霍夫曼法则：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。 苏幕斯法则：前50英尺占72.5%，后50英尺占27.5%，再深
50英尺占15%。
深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。 美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。 日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。
二、路线价区段划分与标准深度设定
路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界， 通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的 地段为一个路线价区段。
设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度 的众数。
第二节 路线价及其修正体系的确立
三、标准宗地的确定与路线价的评估
（一）标准宗地的确定
第三节 路线价估价法的应用
二、运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法
（一）临街地 1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
V udv f d
V 土地价格 u 路线价（用单价表示） dv 深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） f 临街宽度 d 临街深度
标
街
准
深
度
街
道
道
第一节 路线价估价法的概念
二、路线价估价法的基本原理
替代原理和区位论
实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度
百分率及各种修正率的健全与否
第一节 路线价估价法的概念
三、路线价估价法的基本公式
宗地总价＝路线价 深度百分率 宗地面积 宗地总价＝路线价 深度百分率 宗地面积+其他条件修正额
2、需要较多的交易案例，且土地市场要规范； 3、能快速评估多宗土地的价格； 4、精度与路线价及其修正体系密切相关。
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
街
道
第一节 路线价估价法的概念
五、路线价估价中涉及的有关概念
1. 标准宗地：深度、宽度、形状 2. 标准深度：道路对土地利用价值影响为零 3. 里地线：标准深度的连线以外的区域 4. 深度指数修正表：按距离道路的变化情况编制 5. 路线价区段：宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致
第二节 路线价及其修正体系的确立
一、路线价及其修正体系确定的基本程序
（一）划分路线价调查区段 （二）设定标准深度 （三）收集交易案例 （四）计算宗地价格
（五）划分地价区段 （六）计算区段地价 （七）划分地价等级 （八）编制深度修正系数表 （九）编制其他因素修正系数表
第二节 路线价及其修正体系的确立