物权法与车位

【物管大家谈.报道实录】07年第2期《物权法与车位》

主题：“物管大家谈”2007年第2期——《物权法》与车位

时间：2007年4月16日

地点：富力桃园会所

主办单位：羊城晚报、广州市物业管理行业协会

协办单位：广州市停车场行业协会、广州天力物业发展有限公司

策划：杨黎虹、邓伟东、姚李娟、陈昂鹏

主持人：羊城晚报专版中心编辑邓伟东

广州市物业管理行业协会副会长张朝德

嘉宾：广东省物业管理行业协会会长许建华

广州市物业管理行业协会会长李卓章

广州市物业管理行业协会副会长谢凯

广州市物业管理行业协会副会长庄启明

广州市物业管理行业协会副会长张军

广州市物业管理行业协会秘书长姚李娟

广州市停车场行业协会会长康斯平

广州市停车场行业协会秘书长王单宁

广州市停车场行业协会副会长潘国藩

广东法则明律师事务所主任律师李瑾

广东商学院教授魏秀玲

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江

白云区春兰花园业主叶春生

《物权法》出台后，停车场问题引起各界高度关注，一边赶着卖车位，一边车位单价又创新高，

到底怎么看停车场问题？有没有其他的出路？

为此，广州市物业管理行业协会与羊城晚报于上周一在富力桃园会所联合主办第三次物权法高峰论坛——《物权法》与停车场。邀请省内物权、停车场协会、法律、房地产、物管等方面的知名专家、学者以及业主代表，就《物权法》颁布以后，社会上出现的停车场热点问题，以及停车场今后如何发展、有哪些担忧、车位的买卖、物业管理公司如何应对等焦点问题进行深入探讨，专家们精辟分析、详细解读，业主们大胆质疑，小心求证，令与会者们获益良多。

物权法与停车场的问题，大家都在讲，人人都在讲，但是这个问题究竟该怎么看？请看专家的

说法。

精彩言论：

【广州市停车场行业协会会长、广州城建开发宏城车场物业管理有限公司副总经理：康斯平】：

物权法的出台带来希望，其切入点是政府加大投入，着力点是放开经营价格。

【广州侨福物业管理有限公司总经理：潘国璠】：现在的车位是价高者得，买的时候没有限价，

为什么出租的时候要限价？

【广州市停车场行业协会副秘书长：李绪进】：回归到广州市对城市交通的发展战略的定位，像广州这样的国际化大都市来讲，最终还是要解决。一个是走公交优先，解决大部分人的出行，而

不是盲目的发展停车位。

【深圳大学法学院：魏秀玲】：对于（停车场）这个资源，在国家垄断的前提下，如何让老百姓知道国家垄断在手里干什么。你应该给老百姓造福，不能给老百姓造福，这个资源垄断就没有什

么意义。

【广州市物业管理行业协会副会长：谢凯】：香港的车位已经走向市场调节的方向，这点值得

我们思考。

【春兰花园业主代表：叶春生】：在地方立法的时候，一定要考虑，这可能会跟公共利益发生冲突。这些问题出现了怎么处理，没有出现又应该怎么防止。

焦点话题：

——降价抛售？NO!

《物权法》在今年的10月1日即将开始实行。自《物权法》出台以来，社会上反响强烈，很多人担心，发展商会在《物权法》实施前把车位全部出租或是出售，社会可能会出现买卖车位的狂潮。对此，合富辉煌的首席分析师黎文江提出了质疑，他以2007年前三个月车位的价格和销售方面的数

据来证明，预计中的停车位的抛售狂潮并未出现。

【去年车位成交增1倍】：据合富辉煌房地产商用物业部提供的数据显示，2006年一手车位的成交金额飙升至19.68亿元，约为2005年10.52亿元的两倍，一手成交均价为6728元/平方米，同比增长43.64%，而2006年广州市十区一手住宅均价的升幅为23.5%，车位价格升幅比一手住宅的升

幅高出近一倍。

数据显示，广州市车位的成交量从2003年的18.74万平方米跃升至2006年的32.37万平方米，呈现出逐年上升的势头，其中，2006年比2005年上升20.38%。

纵观2006年广州各区车位的成交情况，天河区以逾10万平方米的成交量位居十区之首；其次是海珠区和白云区，分别有6.4万平方米和4.3平方米成交量；此外，越秀区和番禺区都有超过3

万平方米的成交量。

合富辉煌商用物业部提供的数据显示，广州市十区车位市场的一二手成交均价走势持续上升，以2006年的升幅最大：一手成交均价上升43.64%，二手成交均价为3750元/平方米，同比上升

20.77%。

【今年未见车位抛售狂潮】：黎文江表示，根据目前所了解的情况来看，今年1月－3月，每个月的月平均一手车位的成交面积均为3万多平方米，从成交量来看，《物权法》出台前的3月份与1月、2月对比，成交量并无大增的情况，因此可见并不存在开发商降低抛售的现象。

不过，黎文江认为，今年广州的停车位成交量将稳步增长。早期开发或建成5－10年的住宅小区，车位与居住户数配比大部分都在1:5以上，车位供应缺口非常大。即使目前新建楼盘的车位与

居住户数配比上升为1:2或1:3，甚至有些达到1:1，但这样的数量仍是远远不够的。目前，广州实际有效车位只有30多万个，尤其是环市路、天河北等商务区和中山路、天河路等商业区。可以说，广州市的车位市场一直处于“供不应求”的局面。在市场需求量大的情况下，预计2007年的车位成

交量稳步增长。

三大担忧：

【担忧一：车位，买还是不买？】

《物权法》七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应该优先满足业主的需要。一些原本打算买车位的业主有了疑虑：小区的车位还要不要买？是不是不必花这笔钱，以后

也能优先满足自己的停车需要。

（场外连线）广州大学经济与管理学院工程管理系主任陈德豪认为：从目前的趋势来看，有经济能力的业主最好买车位。因为有车的人数越来越多，车位日益成为一种稀缺资源，尽管《物权法》规定小区内的车位要优先满足业主需要，但是如果小区内只有50个车位，却有200人有车，你的优

先权还是难以得到保证。

（场外连线）房地产专家赵卓文也同样认为，不买车位绝对是错误的。“现在广州的车位已经

进入了爆炸的阶段，现在能下手就下手。”

【担忧二：有预售证的人防工程，能放心买吗？】

业主代表担心，有的物业小区的地下停车场是人防工程，虽然有预售证，但是这样的地下停车

场车位，能放心买吗？

广州侨福物业管理有限公司总经理潘国璠表示：有观点认为，人防工程是市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。但是也有观点认为，由人防工程改建的地下停车场发生产权转移活动，并不妨碍其战时作为共用设施的功能。关键是看权属是谁的，如果是归全体业主共有，出售车位应经过业主大会同意；如果权属是开发商的，

那么开发商将车位出售，在法律上则不存在障碍。

【担忧三：开发商之前与物管的委托协议，都是有效的吗？】有的小区开发商一开始就与物管签订协议，将小区里的共有道路等作为停车场委托其管理。这

种协议是否有效呢？

深圳大学法学院教授魏秀玲表示：从完善的法律手续或法律程序看，如果开发商委托物业管理公司的话，必须得在售房合同里取得业主的授权；如果没有取得授权，开发商和物管公司签的委托

协议就是无效的。

他山之石：

——国内外其他大城市经验

【上海：停车收入用于建车场】

上海专门成立了停车场管理的机构，而且把全市的路面停车，全部统一由一个机构管理，资源统一由政府配置，这部分收入全部用于停车场的建设。上海对停车收费价格设定了两条原则：一是