城市综合体专题研究(城市综合体知识学习)

第1部分：基本情况介绍
工业革命与 乌托邦思潮
⊙ 城市综合体发展背景
工业革命前
20世纪60年代后
有限的城市 空间内，人 口增长与集 中，自发形 成了商业与 居住的结合
工业在城市积聚区 的扩展使得居住环 境被践踏，其他的 建筑经常受到驱赶， 乌托邦思想提出了 将不同的使用功能 分开布置以减少社 会问题。
商业零售业态商业规模的设定
城市综合体零售功能体 量： 零售空间往往会在 整个项目的规划中所占 比例过大。由于零售可 在未来的发展中增加， 所以总的说来，规划比 例过小的问题会比规划 比例过大的问题易解决。 而减少零售空间的比例， 是很难进行的，并会给 人以项目整体失败的意 象。
第3部分：城市综合体整体规划
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的价值放大方式
功能间的直接支持
例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、 餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的 客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。
功能间的间接支持
比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直 接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得 办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为 酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良 好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样 对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施 往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的主要物业
Ø酒店： 项目标志性物业，定义项目整体档次 Ø商业： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其 他项目较大的差异，项目的活力核心。 Ø写字楼： 价值标杆，可树立项目高端形象。 Ø公寓： 保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。
第1部分：基本情况介绍
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
商务消费人流
பைடு நூலகம்
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的综合开发价值链矩阵
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 城市综合体空间布局 立体化空间布局形式
是指在都市综合体中充分利用竖向层面来组织和布置各功能空 间的混合使用方式，也称为竖向混合使用模式。此种空间混合使用
形式通常表现为都市综合体的建筑内部是由多种使用功能在不同层
>>城市综合体专题
向 彪 仿
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体概念
根据国务院发展 研究中心企业所等机 构对２００３年以来 建成或在建的１００ 个新建筑综合体的研 究表明，从建筑综合 体的复合功能或业态 来看，６５％的建筑 综合体具有酒店、办 公、公寓、商业四大 基本功能，这充分表 明了大多数建筑综合 体的功能组合特点。
估算未来
——商业所需车位 Pa； ——公寓所需车位 Pb； ——商务所需车位P c； ——酒店所需车位P d。
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
停车系统：
第三步：根据综合体规划，结合各物业形态不同高峰停车时段，得出互补 停车位
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 城市综合体空间布局 业态布局
—— ——
★★ ★★ ★★ ★★
环 境 资 源 开 发 目 标
拥有产业资源 通达性强 人流量大 租 售
——
★★ ★★ ★★★
——
★ ★
★代表拟合度
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体开发时序
综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义 ■ 最大限度的实现各个物业自身的价值； ■ 最大可能实现各功能间关联带动价值； ■ 避免各物业之间的负面影响。
X3
X4 … X
酒店
公寓 …
G3
G4 …
80%
70% …
通过上表统计出现状 ——商业所需车位 A； ——公寓所需车位 B； ——商务所需车位 C； ——酒店所需车位 D。
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
停车系统：
第二步：根据调研现状，预测待开发综合体各类物业的未来车位需求量
——商业所需车位 A； ——公寓所需车位 B； ——商务所需车位 C； ——酒店所需车位 D。
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体特性
规模：体量巨大 建筑：高密集约 物业：复合互补
资金：巨额投资
综合体
内部：立体连续
时间：周期较长
外部：高便可达
第1部分：基本情况介绍
⊙ 开发城市综合体的条件因素
• 政策 • 经济
• 资金
城 市
• 交通 • 人口
（ 硬 件 ）
综 合 体
（ 软 件 ）
开 发 商
• 运营
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的区位要求
在城市综合体 项目所处的区域中， 具体位置不同，对 应的地价水平也会 有所不同。而在这 个区域中，一般认 为一定存在一个重 要的点，这就是峰 值地价交叉点 （Peak LandValue Intersection， 简称PLVI）。
城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以 位于CBD和副中心之外的优越区位。
⊙
商务功能的规模
城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区 域的主导功能和区域的重要性程度的影响
确定商务物业体量的因素： 1.城市商务物业供给总量和供给结构 2.城市商务物业需求总量和需求结构 3.城市商务物业供给矛盾分析 4.城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过
场所营造
整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二 的感觉与功能
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的城市价值
■土地集约化利用 ■提升城市形象 ■缓解城市交通压力 ■积聚区域价值 ■改变夜间空城现象 ■城市资源集中利用
第2部分：城市综合体定位
⊙ 城市综合体两级定位
城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整 体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分， 在都市 综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。
⊙城市综合体各主要物业开发特点
主要因素 区 域 属 性 商业中心 商业 写字楼 酒店 公寓
★★★★
★★
★★★
★
商务中心区
观光区域 拥有自然资源
★★
★★★
★★ ★★
★★
★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★
★★
★★ ★★ ★★ ★★ ★
——
★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★
以步行量作为基础来 规划步行系统
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
停车系统：
第一步：对各类物业停车状况进行调查、分析
建筑物
物业1 物业2
车位数
N1 N2
车位率 (车/100㎡)
X1 X2
用途
商业 商务
建筑面积
G1 G2
高峰小时 使用情况
满 满
物业3
物业4 … 合计
N3
N4 … N
■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成 的建筑； ■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多 个功能的一组建筑。
定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在 各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多 功能、高效率的综合体
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着 极为重要的意义。 ■ 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业 入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼 项目一般先期入市。 ■ 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼 优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
有不同的方法，很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法， 但是，不管各功能间的比例如何最终确定，分别分析各功能的物业 体量，作为确定各功能规模的基础参数，依然是确定综合体项目最 终规模的一个不可跳跃的环节。
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 居住物业的体量分析：
将美国经济学家N. G. Mankin和D. N. Wei提出居住 需求量公式： D = h（R）*N，中加入收入因 素Y，得到居住需求量公式： D = h（R，Y）*N，其中，h （R）为平均每人的居住需求 量函数，N为人口数目。 以此公式为基础，在实际项 目测算中依据具体情况对公式 进行微调，结合调研数据，可 以得出较为客观的居住体量。
租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求） 5.确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 6.中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量
第3部分：城市综合体整体规划
⊙
酒店功能的规模
酒店体量测算的参考计量公式为：
E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
1961年，简.雅各布斯的 《美国大城市的生与死》 一书出版后，人们开始意 识到城市是一个生命体， 解决城市问题应该通过处 理复杂有序性问题的方法 来实现，同时，人们也开 始认识到传统规划思想的 不足和错误，整个社会环 境开始真正适于建筑综合 体的发展 综合体
自发的 综合体建筑 终结混合开发
迎来大发展
居住功能的规模
■ 城市综合体中的居住功能体量
居住功能是城市建筑综合体中平 衡酒店、零售、办公等功能的重要功 能。 简· 雅各布斯在《美国大城市的生 与死》一书中所介绍的城市多样化的 另一个要点是“密度之需要”，即人 流的密度必须达到足够程度，在城市 综合体的设计中，必须考虑周边环境 的住宅密度问题，过低的密度会不利 于对多样性的支持，而导致整体失败。 在这种情况下，应该通过增加项目内 住宅功能的比例或增加吸引人流的特 殊功能要素，来弥补项目人流密度的 不足。
第3部分：城市综合体整体规划
⊙
零售功能的规模
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈 开设集中商业的可能（临街商业不计入）
零售饱和理论公式：
IRS = C * RE / RF
C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
第3部分：城市综合体整体规划
⊙
零售功能的规模
第2部分：城市综合体定位
⊙德思勤关于综合体定位的“三位一体”方
法
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 整体规划内容
■ 确定城市综合体各种功能的规模 ■ 都市综合体交通系统 ■ 城市综合体空间布局
■ 城市综合体景观环境
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体各功能的规模
确定综合体项目各功能间的比例，不同的项目具体情况不同，
3.提出交通系统设立或者改善方案 4.沟通实施
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
步行系统：
步行量计算： 将城市综合体分为一个矩阵系统，每个矩阵呼应一段街区之间的街道长度，形 成步行量计算公式： Ti=a×Yi+b×Pi+c×Bi+d×Ci+e×Ui+f×Gi+g×Si+h×Pki+k 其中：Ti =在矩阵之内的同时步行者数量； a =在标定时间段内围绕零售和其他商业服务设施聚积的同时步行者数 （人/㎡）； Yi =零售或其他商业的有效建筑使用面积（㎡）； b = 指围绕可以长时间停车的停车区聚积的同时步行者（人/车位）； Pi =长时间停车车位数（车位）； c =在公共汽车站周围聚积的同时步行者数（人/站）； Bi =公共汽车线停靠站的数量（站）； d =在市中心内以中心性为基础的总的步行者聚积附加数； Ci =d在矩阵i中的比例； e=穿越中心地区边界的步行交通比； Ui =穿越中心地区边界的步行者数量； f =围绕街道货摊聚积的同时步行者数量（人/处）； Gi =街道报摊或货摊的数量（处）； g =围绕公共座椅处聚积的同时步行者数量（人/座椅）； Si =公共座椅数； h =围绕临时停车处聚积的同时步行者数（人/停车位）； Pki =用于临时停车的公共停车位； k =常数，在所选择的模型的基础上，在矩阵中不与上述任何数直接相关的 步行者数量；
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
城市综合体的交通系统关系包括： ■综合体与对外交通的关系； ■综合体内部交通； ■综合体内部交通与外部交通的衔接
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体交通系统
公交交通系统： 1.调查公共交通系统的现状
2.估算待开发综合体交通产生和吸引出行率