万科的战略转型给我们的启示

万科的战略转型给我们的启示

关键词：管理学万科战略

摘要：万科成立于1984年5月，现任董事长为王石，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科现有员工16000余人。2007年实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。本文以万科的发展结合管理学知识分析万科的模式及未来发展

结构：

第一章1984-2001 分析万科着重在房地产的原因

1.战略层次分析SWOT

2.国家政策

3.波士顿模型分析竞争力

4.决策分析

第二章万科现状及发展

1.外部环境

2.波特五力模型

3.万科新一步战略转型分析及预测

①物流房产

②万科转型城市配套服务商

第一章1984-2001分析万科着重在房地产的原因

第一节，战略分析SWOT模型

在这个时期，万科的企业战略缺乏长远性和全局性。初创时期的万达，算是一个多元化的商社，然而多远也意味着混乱，企业规模很大，但是企业的战略地位定位并不明晰，整个企业就像一只无头苍蝇一样到处乱撞。只要有利可图的行业，万科都想去尝试一下。全面撒网，重点捞鱼，根据SWOT分析法，此时的万达竞争优势（S）为规模大，涉足行业广。

竞争劣势（W）为：①所有项目规模都很小，市场占有率极低。②面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。③业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。

潜在机会（O）为规模大，可以通过整合使企业在某一细分市场上形成优势。

外部威胁（T）为：企业在各行业都缺乏竞争力，面临许多企业的挑战。

所以在这种情况下，万达也即将开始自己的战略转型。

第二节国家政策（外部）

1984年，王石在创办了万科公司的前身-“现代教科仪器展销中心”，1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业，88年进入房地产，90年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，但始终没找到合适的定位。1992年南巡开创了中国房地产行业的繁荣，中共中央、国务院于同年6月22日批转了国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在将讲话的主要容以中央文件的形式发至全国的同时，着重指出：“去年的实践证明，要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种方法，把路子走宽一些”，要求“除国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人买房、建房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。分期付款的，也要实行低利率，期限可为十年、十五年，不要超过二十年。不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售”。

第三节波士顿模型分析竞争力（部）

以此为模型我们分析，万科1984-2001开创的项目的情况

与其他企业不同，万科面临的最大问题来源于资金周转，由于南巡过后，房地产作为新兴行业，有较大的增长空间，从市场占有空间的角度讲，哪怕是现金牛业务，对资金周转的影响不可小觑。行业选择把握三个条件：首先，行业有广阔前景；第二、没有特许经营限制，容易进入；第三、行业没有形成垄断。当时房地产还只是在沿海的几个城市放开，全国来说，还是属于福利分配房制度。虽然当时只是是沿海的几个城市开放房地产市场，从空调、彩电、电冰箱发展的趋势，住宅市场也全面商品化。这是很有发展前景的行业，这是第一。第二、

金融、证卷、保险也很有发展前景，但都是特许经营行业，很难进入，房地产没有这种限制。第三、当时的家电、电脑市场也非常好，也没有行业准入限制，但这些行业已经形成像联想、海尔、长虹等知名品牌，形成了行业的市场垄断，而房地产的最大公司深深房的业务还局限在特区，还没有形成全国性的房地产品牌。主导行业确定了，非房地产业务就“关、停、并、转”，万科开始做减法。

第三节 决策评价

而实施转型后的万科，则找到了自己的核心竞争力：一是进一步缩减多元化业务，把资源向房地产行业里的住房行业转移，形成了资源优势。二是加快了企业转制，成为了当时中国的第一批股份制上市公司，通过上市融资解决了万科在发展过程中资金短缺的问题（房地产行业是一个高投资回报期长的行业，常有现金为王的规律），让万科可以在全国大量拿地，为万科的爆发奠定基础。而上述两点竞争力优势，在当时的市场中，少有竞争对手能做到，所以万科以企业集中后的巨额资源为后盾，大大加快了自己的房地产开发速度，也有利于在消费者中形成品牌效应。这样一来，万科的核心竞争力就形成了。

第二章万科现状及发展

第一节外部环境

随着楼市进入“时代”后，房地产利润空间已被逐步压缩。数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014年进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月12日，已公布前4月销售业绩的25家房企，合计销售金额达到3172.59亿元，相比2014年前4月的3405亿元下降了6.8%。其中，销售业绩同比上涨的房企仅有10家，13家出现下滑，还有两家持平。

第二节波特五力模型

1.供应商议价能力

万科得到土地的能力大不如前，不得不提的是它与万达的合作，近年来地方政府逐渐青睐商业房产，万科自己在2014年高调宣布进入商业地产，其实很早的时