第三章 房地产估价原则与程序

例题：现行的土地权属证书有（ ） A、《国有土地所有证》； B、《国有土地使用证》； C、《集体土地所有证》； D、《集体土地使用证》。 答案：BCD 例题：遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应 具有合法的评估资格。（判断） 答案：错误

第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.2 最高最佳使用原则
建 筑 物 价 格
房 地 价 格
按成本划分 原 价 重 置 价 格 重 建 价 格
按交易方式 招 标 价 格 协 议 价 格 拍 买 价 格
按目的划分
买 卖 价 格
租 赁 价 格
抵 押 价 格
征 用 价 格
课 税 价 格
第三章
房地产估价原则与程序
房地产估价原则 房地产估价程序
第一节 第二节
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
合法 使用
合法 处分
为合合③ 依同同应 据等如以 。允土法 许地律 的使、 处用行 分权政 方出法 式让规 或 ( )
屋改④ 拆房评 迁、估 补新出 偿建的 估经价 价济格 。适必 用须 住符 房合 国 、家 农的 地价 征格 用政 和策 城。 市如 房房
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.1 合法原则（例题）
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐 认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基 础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估 价原则。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应 作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业 中应当遵循的原则主要有5项：(1)合法原则；(2)最 高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则； (5)公平原则。
总结归纳为五个方面：
1。房地产的效用最高； 2。房地产的生产要素组合状态最佳； 3。房地产与环境协调最有效； 4。房地产的投资收益最佳； 5。房地产的收益分配最佳。 例题：收益递增递减原理可以帮助我们确定（ A、房地产内部构成要素的组合是否均衡； B、最佳集约度和最佳规模； C、最佳用途； D、房地产与其外部环境是否保持协调。 答案：B
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.4 估价时点原则
定义：房地产的估价时点是指估价结果对应的日期，或
者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体时间。通常 以年，月，日来表示。为什么房地产估价要遵循估价时点原则：影
响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格 具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的 时间，价格也就失去了意义。 估价时点原则要求 确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地 房地产估价结果应 产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产 的价格时，如果选用的可比实例的成交日期往往 是估价对象在估价 与估价时点不同，这就需要把可比实例的成交价 时点时的客观合理 格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价 价格或价值。 格才能作为估价对象的价格。 在实际估价中，通常将“估价作业期”（即：估价的起止年月 价 格 日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估 时 价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点。但估价时 点 点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定 确 为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估 价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
第二章 房地产价格（回顾）
房 地 产 估 价
2.1房地产价格的概念与形成
一、房地产价格概念（定义) 二、价格形成的三个必要条件：效用、相对稀缺性、有效需 求 自环人经国心行社其 2.2房地产价格的影响因素 身 境 口 济 际 理 政 会 他 九类因素： 因 因 因 因 因 因 因 因 因 素素素素素素素素素
2.3房地产价格的特征（ 五大特征：价格是权益的价格、可
用售价或租金来表示、分布的明显地域性、价格形成的特殊性、价格形 成的长百度文库性）
2.4房地产价格的种类
2.4
第 二 章 房 地 产 价 格
按产权划分 所 有 权 价 格 使 用 权 价 格 其 他 权 利 价 格
房地产价格的种类
按形成方式 市 场 价 格 理 论 价 格 指 令 价 格 评 估 价 格 按实物形态 土 地 价 格
3．2．2
受理估价委托及明确估价基本事项
1．明确估价基本事项；2．签订书面估价委托合同
①明确估价目的； ②明确估价对象； ③明确估价时点。 房地产估价委托合同内容
第 二 节 房 地 产 估 价 程 序
① 明 确 估 价 目 的
3.2.2.1
明确估价基本事项
明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据 有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或 者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容. 《中华人民共和国担保法》规定以下房地产不得抵押： (一) 土地所有权； (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等 集体所有的土地使用权； (三)学校、幼儿园、医院等以 公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫 生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或 者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产； (六)依法不得抵押的其他财产。 《城市房地产抵押管理办法》规定以下房地产不得抵押: (一)权属有争议的房地产； (二)用于教育、医疗、市政等 公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有 重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范 围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形 式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本 前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一 估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。 因此，每一位估价人员都应正确地理解房地产估价 原则，以此作为估价时的指南。
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.1 合法原则
合法原则要求房地产估 价应以估价对象的合法权益 为前提进行。 房地产估价为什么要遵 循合法原则? 值地① 可产两 能，宗 有如实 很果物 大权状 的益况 不不相 同同同 。，的 价房 据假托② 。定人估 的或价 ，估对 必价象 须人的 有员权 合可益 法以不 的随是 依意委 独① 有共 的有 房的 地房 产地 来产 估不 价能 当 做 合法 产权 途② 管应 制以 等城 为市 依规 据划 。、 土 地 用 合法权益
最高最佳使用原则要求房地产 估价应以估价对象的最高最佳 使用为前提进行。
最高最佳使用必 须符合4个标准
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种 最可能的使用。 使循为房 用最什地 原高么产 则最要估 ＜佳遵价
因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者 都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用 方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地 产利用竞争与优选的结果。
3.1.2 最高最佳使用原则
用 三 个 经 济 学 原 理 来 把 握 最 高 最 佳 使 用 递收 减益 原递１ 理增 ( )
揭示的是两种投入产出关系：一种是在一个投入量变动而其 他投入量不变的的投入产出关系，叫做收益递减规律。对于 一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、 高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。
要求：掌握估价程序
中②、④、⑤项的内容。
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
第二节
3．2．1
房地产估价程序
获取估价业务
房地产估价业务来源主要有下列3类： (1) 被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。 (2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服 务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源； (3) 自有自估。即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出 估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的， 但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对 外也不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。
① 保 持 现 状 前 提
② 装 修 改 造 前 提
③ 转 换 用 途 前 提
④ 重 新 利 用 前 提
再为认 予有为 以利拆 利时除 用，现 为应有 前以建 提拆筑 进除物 行现再 估有予 价建以 筑利 物用 后最
⑤ 上 述 情 形 的 某 种 组 合
3.1.2 最高最佳使用原则
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
产替 估代 价原 ，则 指对 明于 了具 下体 列的 两房 点地
１．如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以 依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价 对象的价格。通常，很难找到各种条件完全相同、可供直接 比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估 价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然 后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。 ２．不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房 地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城 市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产 的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价
建价状现 造值房有 新减地建 建去产筑 筑拆的物 物除价应 的现值予 费有大保 用建于留 之筑新的 后物建条 的的房件 余费地是 额用产： 。及的现 修改进 改造行 造后装 费房修 用地改 。产造 价的 值条 的件 增是 加： 额预 大计 于装 装修 转所转 换带换 用来用 途的途 所房的 需地条 的产件 费价是 用值： 。的预 增计 加转 额换 大用 于途
最高最佳使用 最佳用途
最佳规模
最佳集约度
3.1.2 最高最佳使用原则
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
寻找最高最佳使用的方法
先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下 列４个方面依次序筛选： 的达的④ 使到方价 用最式值 方大中是 式的，否 。方能最 式使大 ，估： 就价在 是对所 最象有 高的可 最价行 佳值性 有值将收入其用③ 经大这入和方方经 济于两和支法式济 可支者支出是，上 行出进出流：进的 性现行流量首行可 ，值比量，先经行 否的较用然估济性 则使。现后计可： 应用只值将其行对 被方有表此未性每 淘式收示未来检一 汰才入，来的验种 。具现再的收。使 果工够用② 技技实方技 术术现式术 上手，，上 达段包检的 不等括查可 到能建它能 ，否筑在性 应满材技： 被足料术对 淘要性上每 汰求能是一 。。、否种 如施能使 允否潜① 许为在法 的法的律 ，律使上 应所用的 被允方许 淘许式可 汰。，性 。如首： 果先对 是检于 法查每 律其一 不是种
原均２ 理衡 ) ( )
原适３ 理合
(
3.1.2 最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下， 各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估 价结果。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据 最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并 应在估价报告中予以说明：
第一节

房地产估价原则
一、内容提要
1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原 则；4、估价时点原则；5、公平原则。

二、要求

1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性； 2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、 估价时点原则的含义和内容。
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
估 价 原 则 定 义 最 高 原 则 作 用 与 要 求
另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系， 叫做规模收益规律。假定以相同的比例来增加所有的投入量， 则产出量的变化有３种可能：一是产出量的增加比例等于投 入量的增加比例，二是大于投入量的增加比例；三是小于投 入量的增加比例。 以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最 高最佳使用。可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。例如， 某宗土地有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态， 如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利 用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。 以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使 用。可以帮助确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收 益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内 部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。
）
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.3 替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正常价格。 处响价具指 的的格有与 区房会替估 域地相代价 范产互关对 围所影系象 。 ，
指与估价对象处在同一供求范 围内，并在用途、规模、档次、 建筑结构等方面与估价对象相 同或相近的房地产。
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
第二节 房地产估价程序
内容：
①获取估价业务； ②受理估价委托及明确 估价基本事项； ③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需资料； ⑤实地查勘估价对象； ⑥选定估价方法测算； ⑦确定估价结果； ⑧撰写估价报告； ⑨审核估价报告； ⑩出具估价报告； ⑾估价资料归档。