第三章 房地产估价原则与程序
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例题:现行的土地权属证书有( ) A、《国有土地所有证》; B、《国有土地使用证》; C、《集体土地所有证》; D、《集体土地使用证》。 答案:BCD 例题:遵循房地产估价的合法原则,即估价机构或人员应 具有合法的评估资格。(判断) 答案:错误
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.2 最高最佳使用原则
建 筑 物 价 格
房 地 价 格
按成本划分 原 价 重 置 价 格 重 建 价 格
按交易方式 招 标 价 格 协 议 价 格 拍 买 价 格
按目的划分
买 卖 价 格
租 赁 价 格
抵 押 价 格
征 用 价 格
课 税 价 格
第三章
房地产估价原则与程序
房地产估价原则 房地产估价程序
第一节 第二节
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
合法 使用
合法 处分
为合合③ 依同同应 据等如以 。允土法 许地律 的使、 处用行 分权政 方出法 式让规 或 ( )
屋改④ 拆房评 迁、估 补新出 偿建的 估经价 价济格 。适必 用须 住符 房合 国 、家 农的 地价 征格 用政 和策 城。 市如 房房
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.1 合法原则(例题)
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐 认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基 础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估 价原则。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正,这应 作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业 中应当遵循的原则主要有5项:(1)合法原则;(2)最 高最佳使用原则;(3)替代原则;(4)估价时点原则; (5)公平原则。
总结归纳为五个方面:
1。房地产的效用最高; 2。房地产的生产要素组合状态最佳; 3。房地产与环境协调最有效; 4。房地产的投资收益最佳; 5。房地产的收益分配最佳。 例题:收益递增递减原理可以帮助我们确定( A、房地产内部构成要素的组合是否均衡; B、最佳集约度和最佳规模; C、最佳用途; D、房地产与其外部环境是否保持协调。 答案:B
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.4 估价时点原则
定义:房地产的估价时点是指估价结果对应的日期,或
者说,是指估价对象房地产的估价额所指的具体时间。通常 以年,月,日来表示。为什么房地产估价要遵循估价时点原则:影
响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格 具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的 时间,价格也就失去了意义。 估价时点原则要求 确立估价时点原则的意义:估价时点是评估房地 房地产估价结果应 产价格的时间点,例如,运用比较法评估房地产 的价格时,如果选用的可比实例的成交日期往往 是估价对象在估价 与估价时点不同,这就需要把可比实例的成交价 时点时的客观合理 格调整到估价时点上,如此,可比实例的成交价 价格或价值。 格才能作为估价对象的价格。 在实际估价中,通常将“估价作业期”(即:估价的起止年月 价 格 日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估 时 价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点。但估价时 点 点并非总是在此期间,也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定 确 为估价时点。因此,在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估 价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
第二章 房地产价格(回顾)
房 地 产 估 价
2.1房地产价格的概念与形成
一、房地产价格概念(定义) 二、价格形成的三个必要条件:效用、相对稀缺性、有效需 求 自环人经国心行社其 2.2房地产价格的影响因素 身 境 口 济 际 理 政 会 他 九类因素: 因 因 因 因 因 因 因 因 因 素素素素素素素素素
2.3房地产价格的特征( 五大特征:价格是权益的价格、可
用售价或租金来表示、分布的明显地域性、价格形成的特殊性、价格形 成的长百度文库性)
2.4房地产价格的种类
2.4
第 二 章 房 地 产 价 格
按产权划分 所 有 权 价 格 使 用 权 价 格 其 他 权 利 价 格
房地产价格的种类
按形成方式 市 场 价 格 理 论 价 格 指 令 价 格 评 估 价 格 按实物形态 土 地 价 格
3.2.2
受理估价委托及明确估价基本事项
1.明确估价基本事项;2.签订书面估价委托合同
①明确估价目的; ②明确估价对象; ③明确估价时点。 房地产估价委托合同内容
第 二 节 房 地 产 估 价 程 序
① 明 确 估 价 目 的
3.2.2.1
明确估价基本事项
明确估价目的有助于更好地明确估价对象,因为依据 有关法律法规,有些房地产不能用于某些估价目的,或 者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容. 《中华人民共和国担保法》规定以下房地产不得抵押: (一) 土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等 集体所有的土地使用权; (三)学校、幼儿园、医院等以 公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫 生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或 者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)依法不得抵押的其他财产。 《城市房地产抵押管理办法》规定以下房地产不得抵押: (一)权属有争议的房地产; (二)用于教育、医疗、市政等 公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有 重要纪念意义的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆迁范 围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形 式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本 前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一 估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。 因此,每一位估价人员都应正确地理解房地产估价 原则,以此作为估价时的指南。
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.1 合法原则
合法原则要求房地产估 价应以估价对象的合法权益 为前提进行。 房地产估价为什么要遵 循合法原则? 值地① 可产两 能,宗 有如实 很果物 大权状 的益况 不不相 同同同 。,的 价房 据假托② 。定人估 的或价 ,估对 必价象 须人的 有员权 合可益 法以不 的随是 依意委 独① 有共 的有 房的 地房 产地 来产 估不 价能 当 做 合法 产权 途② 管应 制以 等城 为市 依规 据划 。、 土 地 用 合法权益
最高最佳使用原则要求房地产 估价应以估价对象的最高最佳 使用为前提进行。
最高最佳使用必 须符合4个标准
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行, 经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种 最可能的使用。 使循为房 用最什地 原高么产 则最要估 <佳遵价
因为在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者 都试图充分发挥其房地产的潜力,采用最高最佳的使用 方式,以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地 产利用竞争与优选的结果。
3.1.2 最高最佳使用原则
用 三 个 经 济 学 原 理 来 把 握 最 高 最 佳 使 用 递收 减益 原递1 理增 ( )
揭示的是两种投入产出关系:一种是在一个投入量变动而其 他投入量不变的的投入产出关系,叫做收益递减规律。对于 一宗土地来说,表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、 高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后,收益开始下降。
要求:掌握估价程序
中②、④、⑤项的内容。
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
第二节
3.2.1
房地产估价程序
获取估价业务
房地产估价业务来源主要有下列3类: (1) 被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。 (2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服 务。在估价业务市场化后,这是估价业务的最主要来源; (3) 自有自估。即对自己拥有或拟取得的房地产,自己提出 估价要求,并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的, 但这种估价不属于专业估价行为,其估价结果或估价报告对 外也不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数。
① 保 持 现 状 前 提
② 装 修 改 造 前 提
③ 转 换 用 途 前 提
④ 重 新 利 用 前 提
再为认 予有为 以利拆 利时除 用,现 为应有 前以建 提拆筑 进除物 行现再 估有予 价建以 筑利 物用 后最
⑤ 上 述 情 形 的 某 种 组 合
3.1.2 最高最佳使用原则
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
产替 估代 价原 ,则 指对 明于 了具 下体 列的 两房 点地
1.如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以 依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价 对象的价格。通常,很难找到各种条件完全相同、可供直接 比较的房地产的价格作依据,因此,实际上是寻找一些与估 价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然 后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。 2.不能孤立地思考估价对象的价格,要考虑相近效用的房 地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构,在同一个城 市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产 的估价结果应有一个合理的价格差,尤其是好的房地产的价
建价状现 造值房有 新减地建 建去产筑 筑拆的物 物除价应 的现值予 费有大保 用建于留 之筑新的 后物建条 的的房件 余费地是 额用产: 。及的现 修改进 改造行 造后装 费房修 用地改 。产造 价的 值条 的件 增是 加: 额预 大计 于装 装修 转所转 换带换 用来用 途的途 所房的 需地条 的产件 费价是 用值: 。的预 增计 加转 额换 大用 于途
最高最佳使用 最佳用途
最佳规模
最佳集约度
3.1.2 最高最佳使用原则
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
寻找最高最佳使用的方法
先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下 列4个方面依次序筛选: 的达的④ 使到方价 用最式值 方大中是 式的,否 。方能最 式使大 ,估: 就价在 是对所 最象有 高的可 最价行 佳值性 有值将收入其用③ 经大这入和方方经 济于两和支法式济 可支者支出是,上 行出进出流:进的 性现行流量首行可 ,值比量,先经行 否的较用然估济性 则使。现后计可: 应用只值将其行对 被方有表此未性每 淘式收示未来检一 汰才入,来的验种 。具现再的收。使 果工够用② 技技实方技 术术现式术 上手,,上 达段包检的 不等括查可 到能建它能 ,否筑在性 应满材技: 被足料术对 淘要性上每 汰求能是一 。。、否种 如施能使 允否潜① 许为在法 的法的律 ,律使上 应所用的 被允方许 淘许式可 汰。,性 。如首: 果先对 是检于 法查每 律其一 不是种
原均2 理衡 ) ( )
原适3 理合
(
3.1.2 最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下, 各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估 价结果。但当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据 最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并 应在估价报告中予以说明:
第一节
房地产估价原则
一、内容提要
1、合法原则;2、最高最佳使用原则;3、替代原 则;4、估价时点原则;5、公平原则。
二、要求
1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性; 2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、 估价时点原则的含义和内容。
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
估 价 原 则 定 义 最 高 原 则 作 用 与 要 求
另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系, 叫做规模收益规律。假定以相同的比例来增加所有的投入量, 则产出量的变化有3种可能:一是产出量的增加比例等于投 入量的增加比例,二是大于投入量的增加比例;三是小于投 入量的增加比例。 以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最 高最佳使用。可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。例如, 某宗土地有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态, 如已过时、破旧、现状容积率低,则会对该宗土地的有效利 用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。 以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使 用。可以帮助确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收 益递增递减原理,即当房地产与外部环境为最协调,同时内 部构成要素为最适当的组合时,便为最高最佳使用。
)
第 一 节 房 地 产 估 价 原 则
3.1.3 替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正常价格。 处响价具指 的的格有与 区房会替估 域地相代价 范产互关对 围所影系象 。 ,
指与估价对象处在同一供求范 围内,并在用途、规模、档次、 建筑结构等方面与估价对象相 同或相近的房地产。
第 三 章 房 地 产 估 价 原 则 与 程 序
第二节 房地产估价程序
内容:
①获取估价业务; ②受理估价委托及明确 估价基本事项; ③拟定估价作业方案; ④搜集估价所需资料; ⑤实地查勘估价对象; ⑥选定估价方法测算; ⑦确定估价结果; ⑧撰写估价报告; ⑨审核估价报告; ⑩出具估价报告; ⑾估价资料归档。