江苏盐城房地产市场调研报告

1 盐城城市发展概况 人口结构
盐城市02-08年人口结构变化
（万人）
1000 800 600 400 200
0
795.61
796.51
798.28
798.67
804.73
808
11.56%
14.00%
811.7
12.00%
9.37%
10.00%
8.00%
278.46
310.64
316.12 1.76%
■ 盐城地域总面积1.69万平方公里，总人口 811.7万人，是江苏面积第一、 人口第二的市 。
■ 近年来，盐城市人口保持平稳增长，增幅控制在0.5%以下。相对人口总 量而言，城镇人口涨幅较大，2004年涨幅达11.5%，至2008年全市总人口达 811.7万人，其中城镇人口363万人，城市化进程进一步加快，城市化率达 44.7%。
湿地生态旅游城市
根据《江苏省沿海开发总体规划》，盐城市以建设我国沿海地区现代化工商城 市为目标，坚持高水平规划、高标准建设，进一步明确市区各片区的定位，重 点开发新城区。优化城市空间结构，增强城市功能。以省级开发区为载体，以 建设汽车城、现 代轻纺基地、绿色食品基地、生态化工基地为方向，加快发 展汽车、现代纺织、化工、机械、医药、食品加工等优势产业，扩大产业规模， 提高产业层次。积极发展商贸、物流、旅游、产品市场、信息服务等服务业， 提升城市服务功能。加强中心城市与上海、临海港口的联系，提高辐射带动能 力。
0.25%
0.11%
0.22%
333.45 5.48%
349.09 4.69%
0.05%
0.76%
355 1.69% 0.41%
363 6.00% 2.25% 4.00% 2.00% 0.46% 0.00%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
人口总量
城镇人口
人口总量增幅
城镇人口增幅
1 盐城城市发展概况 城市空间结构
以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限， 将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。 ■城中片区—— 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。 以商业服务和居住功能为主。 ■城南片区——青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。 以居住和行政、文化、教育功能为主。 ■城西片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区 域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 ■西南片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以 北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 ■城北片区——新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的 区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 ■河东片区——通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。
居住、工业 相对平衡的 城市新区
第一部分
盐城宏观市场环境研究
盐城城市发展概况 盐城城市规划发展解读 盐城宏观经济发展研究 盐城产业发展特征研究 相关城市对比研究 盐城城市竞争力分析
概要：
盐城市总体规划分为市域、市区、主城区三 个层次，规划目标确定为近期经济目标，中 期社会目标和远期环境目标三个阶段。
■ 从四省、市经济圈与产业发展方向来看，盐城主要受东陇海产业带辐射 影响，重点承接以上海为中心的长三角经济圈的产业转移，其作为江苏省沿 海三大中心城市之一，依托地域范围的广阔、人口基数的庞大、苏北经济的 洼地效应，在江苏省推进城市化进程及重点发展江苏省沿海城市规划中具有 充分的后发优势，未来发展潜力巨大。
规划综合交通包括： ■铁路有新长铁路、沿海铁路； ■公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路； ■内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等； ■机场保留现状。 ■将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。
2 盐城规划发展解读 城市定位
江苏沿海中心城市
长三角北翼新兴的工商业城市
1 盐城城市发展概况 城市空间结构
以商业服务和 居住功能为主
基本维持现状功能， 在铁路货站附近布 置主城区主要的物
流、仓储用地
城北片区 城中片区
河东片区
以居住功能为主，沿世 纪大道可布置物流、仓 储、市场等功能用地
城西片区
城南片区
以工业为主，沿世纪大 道可布置物流、仓储、
市场等功能用地
西南片区
以居住和行政、文 化、教育功能为主
1 盐城城市发展概况 山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
北北京京
济济南南
青岛
徐州
连云港 盐城
新沂
徐徐州州 ●
淮安 ●
枢纽城市 铁路 城际铁路 港口 国际性航空港
区域性航空港
南南京京
上上海海
●长 兴
杭杭州州
南京
南通 上海
1 盐城城市发展概况 山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
■ 从四省、市空间地理位置上看，盐城市位于江苏沿海中部，是苏北五市 之一，也是“长三角—北上海经济区”的重要成员，处于宁、沪、徐三大区 域中心城市三百公里辐射半径的交接点，其位置也处于江苏省沿海中部城镇 群空间发展的空白点上；
北 京天
津
济南
连云港 盐城
南京 南通
上 海
杭州 宁波
温州
■两大经济圈：长三角经济圈—以上海为中心，南京、杭州为副中心 环渤海经济圈—以北京、天津为核心
■四条产业带： 沿海产业带—包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域，
以海洋产业体系为主导，如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物 技 术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。
1 盐城城市发展概况 交通状况
■公路：境内有沿海高速、宁靖 盐高速、盐淮徐高速，G204、 S234、S215、 S229等多条国道、 省道，距离上海仅300公里
■铁路：新长铁路穿境而过，设 有盐城市站、阜宁站
■水路：市区内新洋港航运道， 国家一类港口大丰港
■航空：盐城机场开有至北京、 上海、韩国首尔等多条国内、国 际航线
概要：
盐城位于江苏沿海中部，是江苏省规划中 的沿海中心城市之一，自然资源丰富，路 网畅达，水、陆、空交通完善便捷。全市 拥有810万人口，总面积1.69万平方公里， 是江苏面积第一、人口第二的城市。
盐城主城区划分为城中、城南、城西、西 南、城北、河东六大片区，各片区功能定 位明确。
1 盐城城市发展概况 山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
沿江产业带—主要集中于南京至上海的长江沿岸，以南京、仪征、镇江、 南通等城市的沿江产业为主。
沿沪宁线产业带—以沪宁城际高铁为主线形成的产业链。 沿东陇海产业带—以陇海铁路线为主形成的产业链，江苏段主要以徐州、 连云港为核心。 ■区域型都市圈： 山东省： 济南都市圈—以济南为中心，辐射淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨 州的都市圈； 鲁南城市群—日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽五市，依托新亚欧大陆桥 而发展的城市集群 江苏省： 南京都市圈—以南京为枢纽城市，辐射镇江、扬州等周边城市。 苏锡常都市圈—苏州、无锡、常州三大城市通过资源整合与共享形成联 动，并辐射南通、泰州等城市。 南京都市圈及苏锡常都市圈，以城际快速轨道交通和长江过江 通道为纽带， 共同构建沿江城市群。 徐州都市圈—以徐州为中心，以东陇海铁路线为纽带，辐射连云港、宿 迁等周边城市。 江苏沿海城镇群—以江苏沿海发展规划为导向，以连云港、盐城、南通 三大沿海城市为核心而形成的一个城镇集群。 浙江省： 杭州都市圈—以杭州为中心，通过沿江及跨江发展，辐射周边。 宁波都市圈—现代化国际性港口城市和长三角南翼经济中心。 温州都市圈—东南沿海重要工业、商贸中心、港口城市，辐射浙南闽北、 影响皖赣的经济枢纽。 ■产业转移方向： 以上海为核心，向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。 以京津为核心，向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。 以东陇海产业带为核心，向北辐射鲁南地区，向南辐射苏北、苏中地区。
2 盐城规划发展解读 城镇体系/综合交通
规划总体格局为“两纵一横、一主两辅”分别为： ■内陆城镇发展轴 依托沿海高速、204、沿海铁路、通榆运河，串联东台、盐城、阜宁、滨海、 响水，是城市化集聚重点地区。 ■临海城镇发展轴 依托陈李公路、沿海公路，串联大丰、射阳，陈港、盐东、王港等，是海洋开 发前沿基地。 ■横向城镇发展轴 依托徐淮盐高速、盐淮公路、新长铁路，串联建湖、盐城、大丰、王港。
2 盐城规划发展解读 城市发展方向/建设重点
城市未来的发展方向和空间布局是：
重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六片”的 空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。
1 盐城城市发展概况 行政区划
■下辖东台、大丰2个县级市和 建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5个县，市区下设盐都、亭湖两 个区和盐城开发区，市辖区面积 1862平方公里，人口152.64万。
■全市有138个乡镇，9个街道办 事处，1962个村民委员会，493 个居民委员会，810万人口，总 面积1.69万平方公里，是江苏面 积第一、人口第二的市 。
根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、 长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅 游城市。
城市未来的发展方向和空间布局是：重点向 南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步 向西。形成“一城六片”的空间布局结构， 构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色 的城市总体框架。
2 盐城规划发展解读 规划范围
盐城市城市总体规划的规划空间范围分 为市域、市区、主城区三个层次。 ■市域即盐城市行政区范围，包括盐城 市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳 县、建湖县、东台市、大丰市的全部， 总面积14983平方公里。 ■城市规划区即市区，包括亭湖区和盐 都区的行政区范围，总面积1728平方公 里。 城镇规划布局为一城八镇，包括伍 佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈 镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。 总人口 为139万，其中城镇人口110.5万。 ■主城区即规划用地范围，由四条高速 公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮 盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇 区北侧，总面积423平方公里。
1 盐城城市发展概况 自然资源
■海洋和滩涂资源丰富 沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里， 潮间带1610平方公里，分别占全省的67%、64.6%、60.8%。 ■岸线港口资源得天独厚 盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域 面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里， 沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。 ■石油天然气资源蕴藏较多 已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中 国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油 沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。 ■农产品资源优势突出 盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质 油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。 ■生态旅游资源独具特色 全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，4A级景区1个，3A 级景区3个，2A级景区Leabharlann Baidu个，省级风景名胜区1个，全国农业旅游示范点4个， 国家级自然保护区2个。
2 盐城规划发展解读 规划发展目标
■近期：2003—2007年（经济目标） 城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水 平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均 发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的 位次。 ■中期：2008—2013年（社会目标） 全市争取总体上全面达小康。 ■远期：2014—2020年（环境目标） 全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发 达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。
盐城可行性研究报告
研究提纲
第一部分 盐城宏观市场环境研究 第二部分 城南新区发展概况 第三部分 盐城房地产市场环境研究 第四部分 项目地块价值分析 第五部分 项目规划调整建议 第六部分 项目投资测算 第七部分 项目拿地决策要点提示
第一部分
盐城宏观市场环境研究
盐城城市发展概况 盐城城市规划发展解读 盐城宏观经济发展研究 盐城产业发展特征研究 相关城市对比研究 盐城城市竞争力分析