注会税法第八章土地增值税法(2)

【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金

D.旧房及建筑物的评估价格

【答案】AC

【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。

一、增值额的确定

（一）通过收入减除扣除项目求得

（二）关于评估价格的使用

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【解释】

1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。

2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。

3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。

【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。

【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。（2001年）

A.税务部门估定的价格扣除

B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

C.房地产评估价格扣除

D.房地产原值减除30%后的余值扣除

【答案】C

二、应纳税额的计算方法

（一）计算土地增值税的步骤和公式

第一步，计算收入总额

第二步，计算扣除项目金额

第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（二）土地增值税计算的命题规律

关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化。

【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）

【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。

（1）确定转让房地产的收入：

转让收入为15000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为3000万元

②房地产开发成本为4000万元

③房地产开发费用为：

（3000+4000）×10%=700（万元）

④与转让房地产有关的税金为:

15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）

⑤从事房地产开发的加计扣除为：

（3000+4000）×20%=1400（万元）

⑥转让房地产的扣除项目金额为：

3000+4000+700+825+1400=9925（万元）

（3）计算转让房地产的增值额:

15000-9925=5075（万元）

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:

5075÷9925≈51.13%

（5）计算应纳土地增值税税额：

第一种计算方法：

应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）第二种计算方法：

应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。

【例题•计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。

要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）

（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。

（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。

（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。

（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。

【答案及解析】

（1）营业税、城建税和教育费附加＝（80-50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元）（2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元）

（3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）

增值额＝80-57.69＝22.31（万元）

增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50%

土地增值税＝22.31×30%＝6.69（万元）

（4）略。

【关系加分摊型计算方法归纳】

未开发（不可扣）销售和视同销售

地价总额已售出（可扣）产权属全体业主所有已开发已完工无偿移交给政府

建造总支出未售出（不可扣）

建造成本未完工（不可扣）

【例题•计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％（其余30％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20％转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7％：教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；其他开发费用扣除比例为5％。）（2010年）

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

（1）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。