保利香槟国际价值点概括

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重点个案研究
仁恒江湾城
仁恒江湾城是河西奥体板块内滨江豪宅的标杆项目，是板块内对本 案有主要参考意义的楼盘
项目名称 占地面积 总建面积 容积率 供应总套 数 成交总套 数 在售均价 装修标准
仁恒江湾城 30万㎡ 70万㎡ 2.2 834
832
21000元/㎡ 精装修3000元/㎡（含地暖等）
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是经国务院批准，于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的 大型企业集团； 现为国务院国有资产监督管理委员会监管155家大型中央企业之一； 经过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品国际贸易和房地产开发 两大主业，培育和发展文化产业的业务格局。
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品牌价 值
• 国际贸易 是保利集团的传统支柱产业， 由保利科技有限公司承担，主要营通用商 品和特种装备及技术的进出口业务。 • 文化产业 是保利集团重点培育产业，操 作平台为保利文化艺术有限公司，保利文 化艺术有限公司被文化部命名为首批“文 化产业示范基地”。 • 房地产开发 业务作为保利集团优先和重 点发展的主业之一，贯彻“和谐生活、自 然舒适”的品牌主张，累计投资数百亿元。
项目总体量70万方，于2009年推出一期15万方，目前已基本售馨，以160-220m2四房为主力房型，200-220㎡
合计
大四房产品集中在一线沿江高层。
100.00%
100.00%
99.64%
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价值支撑点
仁恒江湾城
稀缺江景资源和硬件、软件的高配套是支撑仁恒江湾城成为滨江豪宅标 杆项目的关键要素
仁恒品牌开发商
项目 名称
仁恒江湾城
中北品尚
宋都美域
碧瑶花园
仁恒G53
御江金城
和府奥园
苏宁滨江项目
立面 风格
现代
现代
现代简约
欧式
未规划
现代
现代
未规划
立面 材料
采用铝板材质
涂料、面砖
/
高级涂料
/
/
主体为面砖
/
/ 立面
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/
/
规划对比
项目名称 仁恒江湾城
河西奥体板块中仁恒江湾城项目规划体现滨江豪宅风范，70万方造城级 规模，其余项目无明显突出规划特点
区域竞品（除仁恒外） 仁恒江湾城
外立面 景观 会所 产品
多为现代风格，在立面风格上比 现代风格外立面，采用铝板材质，档次独 较单一，材质以涂料面砖为主整 树一帜 体档次不高 以项目内部普通围合景观为主， 具有原生态自然资源，小区内拥有整体抬 无太大冲击力 高的坡地花园以及天然成就的生态内河 区域周边竞品缺乏会所设置 4000平方米超大高端会所，功能齐全
大堂
大堂空间模式建议
CULB
下沉式入户大堂 入户大堂设计为下沉式庭院的生 态大堂，下沉庭院和车库相通， 即可丰富景观层次，让景观更具 空间感和趣味性，又在功能上为 住户的需求武装到牙齿）； 上下双入户大堂 一层为地上入户大堂，地下一层
LOBBY
大堂&
为车库入户大堂，自动扶梯相连；
大堂功能 酒店式大堂概念 不小于200平方的挑高大堂，内设 接待、休息、商务等功能区，专 人24小时管家式服务。
建筑材料色彩
底部
主体
局部
香槟黄 + 香槟黄 + 香槟黄
建ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ构建
品质感、亲近感 强调造型
赋予建筑风格 + 强化建筑形态 艺术化建筑风格+都市化建筑形态
建筑细部用来品味 其风格的原味 都市感ART DECO 艺术感ART DECO
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2013-8-9
项目名称 景观主题
仁恒江湾城 滨江公园自然景观 以原生态自然资源为依托,拥 有1400米一线江景和2350亩 滨江公园自然景观，小区内 拥有整体抬高的坡地花园以 及天然成就的生态内河
中北品尚
宋都美域 新古典主义
碧瑶花园 欧式元素
景观特点
围合式景观
超大楼间距 约1.5万㎡组团景观 底层架空，立体景观空间
中北品尚 宋都美域 碧瑶花园 仁恒G53 御江金城 和府奥园 苏宁滨江项目
规划
总规划建筑面积 约72万平米，均 为29-33层高层住 宅
总规划建筑面积 约7万平米，层 数为16~18层
总规划建筑面积约22 万平米，均为18层高 层住宅
总规划建筑面积 总规划建筑面积 9.3万平米，18层 约21万平米，洋 住宅，90平米以 房和小高层 下需占45%
BUILDING FACADE
都市化建筑形态+艺术化建筑风格
都市ART DECO 艺术ART DECO
外立面建议
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2013-8-9
外立面细节
石材、金属、双层玻璃…用别墅的材质建造 底部 主体 局部 历史感、厚重感 亲近感、品质感
石材 + 仿古面砖 + 真石漆
围合式院落
景观图片
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会所对比
项目名 称
会所主 题 会所面 积 运营模 式
河西奥体板块四个在售项目景观中仅仁恒江湾城规划会所，定位 为大型商务、休闲、娱乐、健身综合性会所
仁恒江湾城
中北品尚
宋都美域
碧瑶花园
商务休闲娱乐健 身 综合性会所 4000m2
/
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/
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/
自营
规划中
/
无会所
/
无会所
/
无会所
会所现 状
国资委旗下企业 一级开发企业 军企背景 精品开发 规模经营 业务齐全
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品牌价值
1992 2000 2002
•注册资金1000万元
• 广州市综合实力前三强
•股份公司成立 •开始全国化布局
2006
2008 • 中国房地产品牌价值五强 • 全年销售额位居全国第三
2010
•成功于上交所上市
• 总资产超1300亿元
总体量22.5万平 米，涵盖高层、 小高层、联排别 墅
总体量约12万平 米，小区地库联 通地铁
总建筑面约12万 平米，三幢超高 层滨江豪宅项目
规划特点
江景大盘、精装 修及智能化系统 那个
无
超大楼间距，中心景 观、底层架空
13幢多层住宅围 合成6个院落， 每个院落之间有 着一个抬高1.5 米的共享平台
户型配比
做为板块内滨江豪宅的标杆项目，仁恒江湾城产品160-220m2四房为 主，其中200-220 ㎡大四房为一线沿江，整体面积高出区域一大截
房型 一房 两房
面积段（㎡） 70-80 80-90 120-140
供应套数 129 124 74 190 194 123 834
销售套数 129 124 74 190 193 121 831
建筑入口
规划与户型
建筑入口模式建议
层叠向上，装饰味甚浓 ART DECO风格有它独特的空间形态和装饰手法，层层叠退强调了入口的空间感受，并带 有一定的装饰效果，以挺拔向上，特点示人。材质上注重金属材料的融入，把奢华感带入 其中。
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2013-8-9
LOBBY
大堂&
创新
地下电梯大堂同样引入 精装修准。
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2013-8-9
精装电梯
电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示
电梯轿厢新古典注意装修风格，深红色实木轿壁饰以落地镜、轿顶配置 奢华水晶吊灯、地面精美大理石拼花
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
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2013-8-9
大堂
大堂空间装修标准
CULB
典雅风格 浪漫的简欧风格，与高 端小区定位相吻合； 用料高贵 墙面及地面采用进口石 材铺贴，公共家具、灯 具、装饰品一并定制尊 贵感油然而生； 装修细节 采用900KG以上容量 电梯，保证家具、钢琴 等大型物件的搬运；
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品牌对 比
• 仁恒：仁恒投资(南京)有限公司是新加坡仁恒置 地集团全资子公司，成立于1994年5月。 • 五矿：五矿地产隶属于中国五矿集团公司。2007 年6月进军国内房地产市场。 • 苏宁：南京苏宁房地产开发有限公司组建于1992 年，“苏宁集团”旗下全资主力企业。
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外立面对比
河西奥体板块外立面以现代风格为主，过于同质化；使用材料上仁恒 滨江城好于版块内其他项目，采用铝板材质，其余使用面砖或涂料
仁恒江湾城
高层
中北品尚
高层
两房
三房
两房 宋都美域 小高层、高层 三房 四房 两房 碧瑶花园 合计 小高层、多层 三房 跃层
120-140
80-100 120-140 120-170 90-110 130-150 120-210
1.5
3.3 7 1.8 3 4 1.4 36
40.54%
27.27% 57.85% 14.88% 35.71% 47.62% 16.67%
以100-150m2的三房为主，户型 依托稀缺江景资源和硬件、软件的高配套， 常规，无附加值特色 项目以大尺度160-220m2四房为主
普通公寓品质一般，仁恒江湾城为区内标杆项目，区域存在竞争空白点
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竞争梳理
产品价值
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品牌价值
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司
中国保利集团公司
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品牌价 值
保利地产
• 第一批国资委属下房地产开发企业； • 是国家一级房地产开发资质企业； • 从1992年正式进入房地产行业，在坚持以中高端精品住 宅开发为主，以城市地标性商用物业为辅； • 现已全面进入规模经营的阶段。公司分别在广州、北京、 上海、武汉、重庆、沈阳等全国31个城市拥有44家控股 公司； • 其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公 司各一家，目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型 商用物业。
仁恒江湾城以160-220m2四房为主，其余三个在售项目都以100-150m2的三房为主
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户型
仁恒江湾城 218.30㎡
区域户型设置均较常规，无附加值特色
中北品尚 128m2 宋都美域 123m2 碧瑶花园 135m2
仁恒江湾城主力四房房型舒适，配备齐全，但缺少附加值 其余三个房型为面积段在120-140的三房，户型常规，也无附加值特色
• 品牌价值136.89亿元
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产品形象路线
项目产品体系
立面及公共部位
会所
景观
产品设置
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2013-8-9
立面及公共部位
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2013-8-9
外立面风格
外立面风格：新都市主义ART DECO
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保利香槟国际价值点总结
2011/07/10
竞争梳理
产品价值
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竞品分布
河西奥体板块类型以高层项目为主
河西项目主要竞争项目分布图
项目名称
仁恒江湾城
建筑形态
29-33层高层
中北品尚
18层
宋都美域 碧瑶花园 仁恒G53
18层 多层、小高层 18层
御江金城
小高层、高层、排屋
和府奥园
18层
苏宁滨江项目
33层高层
滨江豪宅标杆项目
一线江景和滨江公园自然景观
均价21000元/m2
，相比周边项 目，除去装修，溢价15-20%
支 撑 点
内部坡地花园以及天然生态河
主力房型为160-220m2的四房，项 目去化率接近100%
铝板材质外立面
板块内首个精装房（3000元/m2）
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区域竞争格局
普通公寓品质一般，仁恒江湾城为区内标杆项目，区域存在竞争空白点
室内游泳池、健 功能配 身房、瑜伽房、 置 SPA 、 雪 茄 吧 、 VIP会客厅
/
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户型配比
项目名称
河西奥体板块除仁恒江湾城以160-220m2四房为主外，其余三个在售项 目都以120-150m2的常规三房为主
产品类型 户型 一房 两房 三房 四房 一房 面积范围 70-80 80-90 120-160 160-220 60-80 80-100 体量 1.2 1.4 4.1 5.1 0.8 1.4 面积占比 10.17% 11.86% 34.75% 43.22% 21.62% 37.84%
供应配比 合计供应配比 15.47% 14.87% 8.87% 31.65% 15.47% 14.87%
去化率 100.00% 100.00%
三房 140-160 160-180 四房 200-220 14.75% 22.78%
100.00% 200-220 ㎡大四房
23.26% 38.01% 99.05%
商业内街、围合
区域内为数不多 的含有排屋的社 区，景观大道是 其特色
主力90平米以下 两房，部分120平 米左右三房， 37~70平米酒店 式公寓地源热泵， 精装修交付 节能住宅 恒温恒湿恒氧
超高层滨江豪宅 高级私人会所
规划理念
全成品房交付
无
新古典主义
新院落生活
/
/
南京顶级豪宅
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景观对比
河西奥体板块四个在售项目中，仁恒江湾城依托滨江公园，景观优势最 为明显，其余项目均以内部组团或围合式景观布局
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2013-8-9
地下车库
全明阳光内庭式地下车库
全明阳光内庭式地下车库
在入口处堆坡与开挖的形式能保证地下车库的采光与通风
地下车库入口
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