天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告
天津试行宅基地换房：城乡统筹发展的新探索
所 谓 “ 基 地 换 房 ” 办 法 ， 即 农 宅 显 然 不 可 能 。 只 能在 土 地 上 做 文 章 。
文／ 齐 田
距 天津市 中心区仅 １ 公里 的华明 ３
民 自愿 以其 宅基地 ，按照规定 的置换 通 过宅基地 换房 ，让 土地流动起 来 ，
账 ：东丽 区华明镇用 于农 民还 迁住宅
出 让 的 商 业 开 发 用 地 预 留 了 ４ ０ 多 ００ 亩 ， 土地 出 让 收 益 预 计 达 ￣４ 亿元 ， Ｊ０ 可 以 实现 小 城 镇 建 设 的 资 金 平 衡 。 天 津 的 探 索得 到 国 家 相 关 部 门 的
上 ，推 出以 “ 宅基地换房 ”加， ４ 城 和公 共设施 的建 设资金约３ 亿 元 ，可 迹 、农村 的记 忆 ，跨入 现代化 的、比 ５ １ ＼ ￣ ７ 镇建设 的办 法 ，并在 “ 十二镇五村 ”
实施以宅基地换房的办法 ，推进小城镇和新农 村建设的理论探讨
“ 农 ” 问题 始 终 是 我 国经 济 和 三
的必 由之 路。在经济 发展到现 阶段 ，
加 快 小 城 镇 建 设 ， 有利 于 创 造 经 济 增
以宅基地 换房 ，将农 民迁移到 新建 小 城镇居住 ，可以把布局 分散、数量 很 大、使用效率 很低 的农 民宅基地集 中
里人 ” 生 活 。
肯定和支 持。国 家发 改委认 为 ，天津
用 宅 基 地 换 房 办 法 建 设 小 城 镇 ，符 合
按 照天津 市总体 规划 ，该市 未来
天 津经济体 制 改革研究 会秘书 长 郝玉 兴 说 ，小城 镇 建 设 需 要 大 量 资
金 ，依 靠 政 府 财 力 、 农 民 自身 积 累 ，
城镇化进程中应把握好的几个问题——天津华明示范镇“三区联动”调研报告
2011年第25期(总第2369期)3城镇化进程中应把握好的几个问题——天津华明示范镇“三区联动”调研报告河北工业大学张贵韩彦清东丽区华明镇以小城镇建设为龙头,以居住社区为依托,以工业园区为支撑,以农业园区为基础,三区联动发展在消除农村城市化进程中的体制性障碍,促进城乡资源要素合理流动,统筹城乡改革发展和构建和谐社会方面作出了有益的探索。
三区联动正处于快速发展期,从局部渐变向系统突变过渡呈现出自我扩张特征。
报告提出,把握其发展特点并扎实推进的五点建议:(1)把握好政府作用的尺度和适度,推进自组织良性循环;(2)大力提高土地使用效率;(3)拓宽农民就业空间,夯实农民发展权益;(4)创新小城镇建设投融资机制;(5)推广小城镇建设模式需要根据其依存条件作好顶层设计。
一、对天津市城市化的总体判断天津市正处于城市化快速发展阶段。
城镇人口所占比例从2006年的6018%上升到了2009年的6108%(见表1)。
天津的城市化进程属于一种超前的城市化发展模式,从1995年至今,城市化率始终高于工业化率。
在进入20世纪初,工业化率的增幅略有下降,在2004年达到稳定,与城市化率同步增长,而在2009年又表现为下降趋势;城市化率增速则逐年不断提高(见图1)。
按照城市化和工业化协同发展规律,天津市迫切要求加快城市化品质建设和产业结构的升级。
这就要求在人口和产业向城市集聚过程中,加快农民的生产方式和生活方式向规模化、集约化和社会化方向转换;同时,加快产业结构升级、产业园区建设、城市建设,以满足人民日益增长的物质、精神和政治文化需求。
二、华明三区联动的实质是经济要素在空间重组华明示范镇三区联动的重点是以宅基地换房为基础,按照农民居住进社区,工业生产进园区,农业生产在园区的发展思路,推进三区联动统筹发展的创新实践,其实质是经济要素在空间上的重新分工与组合。
在这个重组过程中,要素的每一次流动都带来新一轮的经济空间布局,区域内的物质和社会结构也发生了重要的变化。
新农村建设的创新之路——天津通过宅基地换房建设小城镇
一
的 土地 ， 行 政 划 拨 方 式 办理 ； 余 用 地 实 行 有 按 其 偿 供应 ， 营 性 土 地 实行 招拍 挂 ， 出让 土 地 的 经 以 收 益平 衡 小城 镇建 设 资金 。拆 旧 ， 规 定 时 间 内 在 将 农 民原有 宅 基地 上 的房 屋 、 舍 等 旧建筑 物 拆 棚
设施享受经济适用房优惠政策； 小城镇规划建 在 设区域 内的新建企业， 五年 内要上缴市 区两级的
税 收 以及 区县 级 固定 收入 ， 部 返还 用 于小 城 镇 全
上海农村经济 ２０ ０ ８年 第 ｌ ０期
归还 ” 原则， 把建新和拆 旧挂起钩来。建新 ， 用于
农 民还 迁 住宅 及 小城 镇配 套 公用 、 公益 设施 建设
地 ， 节 约集 体 建 设用 地 用 于经 营 性 开发 以平 衡 用 建 设 资 金 ； 重 农 民意 愿 ， 增 加农 民负担 ， 双 尊 不 用
委 审批 项 目立 项和可行性研究报告 、市建委审 批 列入经济适用房计划 、市 国土房管局 审批 土
地 复耕 规 划 ，下 达 土 地 周 转 指 标 并 与 相 关 区县
得 的收 入 ， 衡小 城镇 的建 设资金 。 平
地利用总体规划 ， 把若干拟复垦为耕地的农村建
设 用 地和 拟 用 于小 城 镇 建 设 的 用地 组 成 一 个 项
的经营性用地以招拍挂有偿出让， 政府收益部分
返还 用 于 小城镇 建 设 ； 安置 农 民住 房 及 相 关配 套
目区 ， 照 “ 按 总量 控制 、 闭运 作 、 封 定期考 核 、 到期
转指标 ， 最终实现用地总量不增加， 耕地不减少 ，
质 量不 降低 。
小城镇建设宅基地置换模式研究——以天津市东丽区华明镇模式分析为例
面积 （ 亩） ３ ４ ７ ６
天 津市结合 区域特 点，积极探索 了以宅基地置换构 建小 城镇发展 的新途径 。
一
、
华明镇 模式研究背景
随着天津市东丽区的不断发展，土地资源投入不足成 为发 展瓶颈 。同时当地农民希望加快城市化进程 ，享受到城市居 民 的公共产 品和社会福利 。基于这种博弈，天津市根据 实际 ，提 出了宅基地置换的基本思路，以东丽区华 明镇为典型，基本构 想是：以不减少耕地为前提，农 民以其宅基地 ，按照规定 的置 换标准无偿换取小城镇 中的一套住宅 ，迁入小城镇居住 。最后 由政府统一组织在 原有村庄范围内，对相 当于建设农 民还迁住 房 占地面积大小的土地进行复耕 ，其余的村庄土地面积即为实 施 “ 宅基地换房”节约 出的建设用地 ，一部分整理后进入土地 市场拍卖后换回为农 民建设小城镇所需各项费用，另一部分作 为区域 内经济社会建设的储备用地 。
一
指标
全 国农 全 国城 ２ ０ ２ ０ 年 农 东 丽
类 型
指 标名 称
单位 村 小康 市小 康 村 小康 水
① ② ｍ ＠
２ ０ ０ ７
经 济 水 平 人均 地 区生 产总 值 美 元
一
５ ０ ０ ０
３ ０ ０ ０ ５ ห้องสมุดไป่ตู้ ６ ２
３ ５ ２ ０ ６ ０ ０ ０ １ ０ ４ ５ ８
小城镇建设宅基地置换模式研究
— —
以天 津市东丽 区华明镇模 式分析为例
３ １ ７ ０ ０ ０ ）
郝靓
（ 南 开大学
天津
［ 摘要】本文 以天津市 东丽 区华明镇模 式分析 为例 ，主要研 究小城镇建 设 宅基地 的置换模 式 。 【 关键 词 】宅基 地 置换 土 地 流 转 置换 模 式 ［ 中图分类号】Ｆ ２ ９ ９ ． ２ ７ ［ 文献标识码】 Ａ ［ 文章编号】１ ０ ０ ９ —５ ５ ４ ９（ ２ ０ １ ）Ｏ ７ —０ １ １ ７ 一Ｏ ２
天津市农村“三改一化”实践研究
天津市农村“三改一化”实践研究本文简要介绍了天津市统筹城乡发展实践过程，在总结开展三改一化工作经验的基础上，提炼天津实践特点，并提出政策建议。
标签：实践过程特点政策建议0 引言统筹城乡发展是我国“十二五”期间经济社会发展的重要任务。
2011年天津市在成功探索以宅基地换房办法建设示范小城镇和全面实施示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹联动发展的基础上，提出了启动“农改非、村改居、村集体经济改股份制经济，促进城乡一体化”的“三改一化”试点工作。
这是改革城乡二元结构，构建具有天津特色的农村城镇化模式的有益尝试，意义深远而重大。
1 实践过程从2005年8月开始，在天津市委、市政府的领导下，开始对市郊各镇、村进行认真调研和深入讨论，探索提出以宅基地换房办法建设示范小城镇的新思路，并着手启动试点工作。
随着试点村镇的陆续建成，又研究提出了示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹发展的战略。
在农民实现了安居、乐业、有保障的情况下，提出了改革城乡二元结构，启动“三改一化”改革试点工作。
这“三步走”，环环相扣，循序渐进，思路逐渐深化、明晰，构成了具有天津特色统筹城乡发展的新思路、新探索、新途径。
天津市政府已批准实施了47个试点，涉及农民100万人，规划建设农民安置住宅近5000万平方米，总投资达到2400亿元。
截止2011年底，将有25个试点镇村基本建成，40万农民喜迁小城镇居住，取得了很好的效果。
2 开展“三改一化”的工作经验近年来，在示范小城镇建设的带动下，不少区县对农村“三改一化”工作进行了有益探索，取得了新的进展。
在集体经济组织股份制改革方面。
东丽区制定了村集体经济组织产权制度改革专项方案，形成了一整套规范性文件，明确了改革的总体目标和具体实施办法。
目前，已有流芳台村、大新庄村等18个村完成了集体经济组织股份制改革，20个村正在积极推进，成立了刘芳投资有限责任公司等一批具有现代企业制度特征的股份公司。
津郊小城镇居住规划建设几点问题及对策
津郊小城镇居住规划建设的几点问题及对策探讨摘要:现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。
在大城市中,以小城镇为载体的农村城镇化，已成为城市化进程中的一个普遍现象,在快速城市化建设过程中也出现了一些问题,本文针对实例对津郊小城镇规划建设中存在的问题进行分析并提出对策探讨。
关键字:小城镇建设、资金平衡、人口平衡、土地平衡一、引言现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。
以小城镇为载体的农村城镇化，正在长期特定的城乡分割制度限制农村人口进入城市的特殊国情条件下，我国农民在农村地域空间内实现城镇化的一条低成本支路。
本文结合天津津郊小城镇建设的实例，总结了规划经验以及针对规划建设过程中的产生的问题提出探讨。
二、现状概况2.1、天津小城镇发展背景天津市政府为了加快全市小城镇建设、推进农村城市化，促进城乡统筹发展，与2005年提出了小城镇发展的“承包责任制不变，耕种土地不减少，尊重农民自愿，以宅基地换房”新思维。
其核心内容是：城乡建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，保证耕地总量在规划期内动态平衡；以退宅还耕为突破口，加大农村居民点整治，盘活农村存量土地；保护和节约土地资源，协调城乡建设，消除二元结构，解决“三农问题”，构建生态和谐宜居小城镇。
正是在这样的背景下天津市从2005年下半年到现在，天津市政府已经先后批准了东丽华明镇、津南区小站镇、武清区大良镇、南北辛庄村、后蒲村、西青张家窝镇、津南区八里台镇和葛沽镇、汉沽区茶淀镇、北辰区双街镇等示范小城镇建设，并且取得了较好的成绩。
王稳庄是第四批批准的示范小城镇之一。
2.2、王稳庄镇现状简介2.2.1地理位置王稳庄镇位于天津市西青区东南边缘，示范小城镇距离西青区政府33公里，天津市外环线15公里，距离西青区经济开发区9公里。
王稳庄镇面积约11平方公里，由工业区和镇区两部分组成，规划人口6.2万人。
天津：“宅基地换房”助推小城镇建设
下 一步小 岗村将继 续结合 产业结 构调
整 ，引 导 土 地 流 转 。
出租 以后 ，对于农 民来说 ，不管年 景 好坏 ，都 有钱赚 。例如种 植葡 萄园 ，
把 土地 出租 以后 ， 民可 以收 到 租 金 ， 农
“ 首先要把土地整理好 ， 例如水电、 道路都要搞好 ， 改善土地的生产条件 ，
国经 济周 刊 》介绍 说 ，华明示 范镇项
目自２０ ０６年 ４月 开 始 规 划 建设 ， 目前
已建 成建筑 面积 １６ ５ 万平方 米，３６万 ． 多村 民已喜迁示 范镇新居 。
这其 中有 ２ ０亩的葡萄 园，１０多亩双 ０ ５ 孢菇 ， 还有 １０亩苗 圃， ２ ７ １０多亩蔬 菜 ，
最 后 还 是 农 民 的 ，不 会 有 什 么 影 响 。
统一销售 ，这样一方 面可 以降低劳 动 力成本 ，另一方 面也 可 以提 高农产 品
的质量和产量 。
“ 是 最 现 实 的一 种 方 法 ，也 是 最 这
ＩＩ Ｃ Ｖ Ｒ Ｓ ０Ｒ ｉ■ Ｏ Ｅ Ｔ Ｙ
如 果 去 葡 萄 园 打 工 ，还 可 以 收 到 一 份
提 高 土 地 的 综 合 生 产 能 力 ，在 这 个 基
工钱 ，这样 ，农 民就会有两份收入。 “ 我们争取在沿海或者在其他地方
础 上 ，我们招 商引 资 ，引进龙 头企业 走进 小 岗村。在产业 方面将重 点发展
镇 、津 南 区 小 站 镇 、武 清 区 大
良镇 、西青 区张家 窝镇 、北 辰 区双街镇 、汉沽 区茶 淀镇等共
“ 二 镇 五 村 ”运 用 “ 基 地 换 十 宅 房 ” 办 法 ，开 展 示 范 小 城 镇 建
划建设 富有特色 和生态宜 居 的新 型小 城镇 。农 民 自愿 以其宅 基地 ，按 照规
天津城乡一体化建设中宅基地换房模式探析
天津城乡一体化建设中宅基地换房模式探析杨雅婷【摘要】Housing land exchange model makes new exploration for Tianjin urban-rural integration construction.From the legal essence,housing land exchange in fact is a disguised form of real estate expropriation,but it is different from general expropriation and construction land transferation. From the practice,housing land exchange has more complex legal relations,meanwhile has more effective system in the difficult problems such as land and capital.Housing land exchange model plays a positive role in the small towns construction of Tianjin,but it also has limitation and insufficience in system breakthrough.%宅基地换房模式为天津城乡一体化建设作出了新的探索。
从法律实质来看，宅基地换房其实就是一种变相的房地产征收，但与一般征收和建设用地流转都有所不同。
从运行实践来看，宅基地换房存在较为复杂的法律关系，同时在土地和资金等疑难问题上进行了较有成效的制度设计。
宅基地换房模式对天津小城镇建设起到了积极作用，但亦存在制度突破等方面的局限和不足。
【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2015(000)006【总页数】8页(P53-60)【关键词】宅基地换房;天津;城乡一体化建设;集体建设用地【作者】杨雅婷【作者单位】天津大学文法学院，天津 300072【正文语种】中文【中图分类】F301.2《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，允许天津市从滨海新区的实际出发，先行试验一些重大的改革开放措施，重点突破与整体创新相结合、经济体制改革与其他方面改革相结合、解决当地实际问题与攻克面上共性难题相结合，支持天津滨海新区进行土地管理改革。
天津华明镇“宅基地换房”的做法与经验
宅基地换房“换”出新天地——天津华明镇“宅基地换房”的做法与经验一、华明镇的基本情况华明镇地处天津市东丽区，位于滨海新区和市区之间，共有12个村，合计4万多人。
该镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩。
该镇“宅基地换房”试点项目面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。
该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，地理位臵优越。
二、华明镇“宅基地换房”的基本做法华明镇是天津市“宅基地换房”项目的首批试点镇。
该镇“宅基地换房”项目共分为农民安臵区、新市民安臵区、商业商务区三个功能区，2005年开始规划，2007年启动村民搬迁，目前，全镇1.3万余户约合4.1万人全部陆续搬进了华明安臵区。
（一）“宅基地换房”的核心内容所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。
农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。
农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。
新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。
以华明镇为例，该镇共有宅基地12071亩，建设新镇只需新占耕地8427亩尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。
天津的“宅基地换房”的组织实施由常务副市长挂帅，国土资源部率先安排了6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地臵换城镇商品房。
这样，达到了“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”的效果，实现了小城镇建设又快又好推进。
天津市高级人民法院关于东丽区拆迁工作中存在的问题及对策的调研报告
天津市高级人民法院关于东丽区拆迁工作中存在的问题及对策的调研报告文章属性•【公布机关】天津市高级人民法院•【公布日期】2012.12.12•【分类】司法调研正文天津市高级人民法院关于东丽区拆迁[1]工作中存在的问题及对策的调研报告--从法律视角对“拆迁难”的分析东丽区人民法院课题组课题主持人：蒋亚辉拆迁工作是城市化建设中的关键一环，重中之重。
拆迁工作能否顺利、有序地进行，关乎经济社会的发展，关乎保障和改善民生，关乎和谐稳定的大局。
实践中，因各种因素的影响，拆迁中存在着大量的问题。
有立法缺失的问题、行政行为不规范的问题、以及被拆迁人自身的问题等。
这些问题累积叠加，使得相关矛盾日益尖锐，导致拆迁难的局面，阻碍了城市化进程的顺利进行。
目前，涉拆迁类案件已成为法院审判工作中审理难度较大的案件。
如何规范拆迁工作，减少社会对抗，破解拆迁难题，支持区域城市化建设进程，成为摆在我们面前的一道必须解决好的课题。
通过对近几年我院受理的拆迁类案件的整理分析，并走访本市其他基层法院，与上级法院及辖区部分行政机关座谈，结合现行土地管理方面的法律、法规及规范性文件，我们对拆迁类纠纷归纳总结，形成调研报告，力求探讨此类纠纷产生的深层次原因及相关争议处理的最佳方式，希望能助力于现行拆迁的行政执法活动，为我区的统筹发展及城市化建设稳步推进提供帮助。
一、我区拆迁类型及其适用的法律制度（一）拆迁类型1．以拆迁目的为标准分类（1）国家重点工程、重大项目建设。
如东丽区万新街詹庄村等农村集体土地264.9681公顷于2010年被国务院批准转为建设用地，用于智慧城项目建设。
（2）城中村改造建设项目。
如东丽区金钟街赵沽里村集体土地51.4623公顷于2007年由天津市政府和市国土局批准征收，用于天津市建设投资公司收购整理项目。
（3）宅基地换房示范小城镇建设项目。
如华明示范镇建设、金钟街示范小城镇建设。
该类项目不涉及土地征收程序，不改变土地集体所有性质。
天津市宅基地换房模式的经济学分析
目前 ， 津 市 农 村 地 区 的城 镇 化 水 平 仅 为 天
５．４ ， ６ ２ 存在 小城镇 和村 庄 规模 普 遍 偏 小 ， 口 人
认为 ， 天津 市用 宅基地 换房办 法建设小 城镇 ， 合 符
中国保护耕 地 的 基本 国策 。２ ０ ０ ５年 国 土 资源 部
通过 了《 于规 范城 镇 建 设用 地增 加与 农 村建 设 关
谢 思 全 ， 金 兴 郭
（ 南开 大 学 ， 天津 ３０７） ０ ０ １
摘 要 ：０ ５年 以来 ， 津 市试 城 镇 化 进 程 。政 府 在 农 民利 益 保 护 和 公 共 品供 给 等 方 面进 行 了积 极 的 探 索 ， 挥 了重 要 的 主 导作 用 。在 这 种 模 式 中 ， 府 行 为 既不 同 于 自上 而 下 的政 府 主 导 发 政
“ 三农 问题 ” 始终 是我 国经济 和社会 发展 中的 重大 问题 。为加快 推进 天津市社 会 主义 新农 村建 设 的步 伐 ， 实提高 天津市 的城 市规划 、 切 建设 和管
理水平 ， 切实 改 善 城 郊 农 民 的 生 活 环 境 ， ２ ０ 从 ０５
年下半 年开始 ， 天津 市政府 结合本 地实 际 ， 积极 探 索以宅基 地换 房 的方式 建设 新型 小城镇 和新农 村 的道路 ， 并在部 分村 、 开展 试点 工作 。 镇
些 鲜 明的特 点使其 具 有一 定 的示范 效应 。
（ ） 府 主导 ， 划 在先 。按 照 国务 院批 复 一 政 规 的《 天津 市城 市 总体 规划 （ ０ ５ ０ ０年 ） ， 津 ２ ０ —２ ２ 》天 市应 以实 现城 乡和 区 域 统 筹 发展 为 目标 ， 据 天 根 津城 镇人 口和城 镇 发 展 的 特 征 ， “ 轴 两 带 三 在 一 区” 间结构 布局 的基 础上 ， 空 以中心 城 区和滨 海新
大城市周边农村城镇化政策创新研究——以天津市为例
天津 市农 村 城 镇 化 建设 依 托 于 示 范 小城 镇 的建
设， 是一个“ 四步法” 的新 型建设过程 。第一步 ， “ 宅基 地换房” 建设示范小城镇 ； 第二步 ， “ 三区” 联动发展 ； 第三步 ， 实施“ 三 改一化 ” 改革 ； 第 四步 ， 农村金融改 革 创新 。四步层 层 递进 、 环环 相扣 、 相 辅相 成 ， 形成 了 具有天津特色的农村城镇化新思路 。
、
当前我国城镇化政策面临的现实瓶颈
１ ． 现 行土 地政 策掣 肘城镇 化 进程
现行农村土地政策弱化了农民非农化的进程 。一 是家庭联产承包责任制使土地使用分散， 集中度低 ， 难
以实现农业规模 化和集约化 经营 ，弱化 了农 民非农化 的“ 推力 ” 。 二 是对土地承包 权的流转 ， 实践 中缺乏具体
２ ０ １ ３年 第 ３期
大城市周边农村城镇化政策创新研究 ※
— —
以天津市 为例
张 平
内容 提要 ： 我 国 自改革 开放 以 来经历 了世界 经 济 史上 最 大规 模 的农村快的城镇化进程。然而城镇化进程开展至今 ， 各项政策逐渐遭遇瓶颈． 现有政策的改进和创
城镇化使大量农村人 口进入城镇 ， 需要庞大的建 设成本。据统计 ， 每转移 １ 个农村剩余劳 动力 ， 平均
需要城镇建设 资金达 ５ － ６ 万元 。未来 １ ０ 一 ｌ ５ 年 间中 国城镇化水平年均提高 ０ ． ８ — １ 个百分点 。 城镇建设资
政策． 曾对加快城镇化进程发挥了积极的正 向推进作
中图分 类 号 ： Ｆ ３ ２ ３ ． ６ 文献 标 识码 ：Ａ 文 章编 号 ：１ ０ ０ ９ — ２ ３ ８ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ — ０ ０ ５ ４ — ０ ５ ２ ， 城 镇化 建设 资金来 源 紧张
天津市东丽区华明示范镇“宅基地换房”政策解读
第一部分 华明镇试点实施状况 第二部分 宅基地换房政策解读
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目录
第一部分 华明镇试点实施状况
一、华明镇简介
天津市东丽区华 明镇，地处市中心 区和“天津滨海新 区”之间，总面积 150.6平方公里， 约占东丽区的三分 之一。全镇辖15个 自然村，常住人口 5万余人。
5. 农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构 交付村民委员会，有村民委员会进行分配。
6. 农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民 对宅基地（包括村庄建设用地）进行整理复耕， 由市土地行政管理部门组织验收。
7. 复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借 用的建设用地指标外，其余的建设用地指标， 在符合土地利用总体规划的前提下，经批准可 以调剂使用。
二、宅基地换房的原则及步骤流程
四个原则：
1. 承包责任制不变。要保持党在农村政策的连续 性和有效性。通过宅基地换房，农民集中居住 后，作为农村基本制度的家庭联产承包责任制 不能改变，切实保障农民对土地承包经营的合 法权益。
2. 可耕种土地不减。严格保护耕地是国家的政方 针，是宏观调控的双闸门之一，是刚性指标。 实施宅基地换房，必须确保耕地占补平衡、总 量不减，质量不降。
7. 小城镇社会保障制度创新。建立多层次的小城 镇社会保障体系。政府加大农村社会保障的投 入力度，从困难群体入手，逐步扩大保障范围， 缩小城乡社会保障水平的差距。同时，按照市 场化运作的原则，引导和鼓励企业及其他用人 单位直接参与入住小城镇农民的职业技能培训 工作，搭建城镇社区就业平台，使更多的农民 上岗就业。
八大创新：
1. 农村土地流转制度创新。建立存量集体建设用 地的调整与置换制度。在不增加建设用地指标 的前提下，先由市土地行政主管部门供给小城 镇建设用地周转指标，在一定时间内以整理复 耕的宅基地偿还，实现占补平衡、耕地不减， 以利于土地使用权的有偿流转和土地的集约使 用。
天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研分析报告
天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告2012年02月06日来源：城市中国网黄跃天津市自2005年下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。
目前，这项探索已初具规模。
为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。
截至2010年11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。
表1显示了各批示范区的大致情况：表1：天津市宅基地换房各批示范区统计批次挂钩周转指标指标下达时间涉及乡镇和行政村农村人口目前状况第一批[1] (5个示范区)12405亩2006.43镇42村8.6万人农户全部入住完成复垦第二批[2] (12个示范区)9075亩2008.69镇80村11万人农户全部入住正在复垦第三批[3]19995亩2009.711镇132村22万人新居正在建设(12个示范区)10600亩2010.89镇98村19.9万人前期规划编制四批[4](9个示范区)[1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。
[2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。
[3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。
[4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。
目前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。
一、主要做法天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。
在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。
看天津东丽区华明镇的宅基地换房
2009年，一个崭新的现代化新城在天津诞生，它的名字叫华明镇。
17个村近6万农民是这里的主人。
2009年，一个新潮词语在全国叫响——宅基地换房。
由此，天津东丽区华明镇成为全国关注的焦点。
这一年，上海世博园城市广场举办了“华明特别日”活动，向海内外的参观者展示我国新农村建设的成就以及华明镇的新生活。
位于世博园Ｅ片区的天津华明示范小城镇展馆，是本届世博会唯一以农村为题材、体现城市和农村互动、推进农村城市化的展示案例。
华明镇从此走向了世界。
一切从农民利益出发在城镇化进程中，城镇建设用地增加与基本农田保护矛盾日益突出，土地指标十分紧张，如何实现城乡一体化？破局有什么“高招”？华明镇给出了出彩的答案。
天津市区向东13公里，就是华明镇。
虽然距离市区很近，但以前这里却是典型的北方农村风貌。
户均占地近1亩的院落，土坯矮墙，房屋破旧。
村外芦苇丛生，村内污水垃圾遍地。
老百姓只能望着城里人的生活兴叹。
2005年9月，天津市委、市政府经过反复调查研究，在国土资源部的支持下，决定在华明镇实行宅基地换房试点，以全新的形式规划建设小城镇。
宅基地换房，就是在国家现行法律框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业集聚和生态宜居的新型小城镇。
农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地统一组织整理复耕。
这样做的好处是，在不增加农民负担和不减少耕地的基础上，实现人口向城镇集中，工业向小区集中，耕地向种田大户集中，农民由第一产业向第二、第三产业转移。
蓝图是美好的，但迈出第一步却异常艰难。
祖祖辈辈生活在这里的农民们高兴之余也有忧虑：如何补偿，我们将来的生活怎样保障……面对村民的种种顾虑，天津市政府态度明确：最终标准，就是作为宅基地换房主体和核心的群众是否满意。
为了实现这一目标，所有程序做到公开透明，是否换房由农民自己申请。
征地补偿分配、置换标准制定、房屋测量、房型选择等环节，采取各种形式组织农民自主选择，自主决策。
中国特色城镇化道路的成功实践——天津华明示范镇建设的做法和启示
明”建起 了一个“ ， 新华 明” ２个村 、 。ｌ ４万
多 农 民 先 后 搬 入 高 水 平 规 划 建 设 的 农 民 居 住 社 区 ， 过 上 了 和 城 市 居 民 一 样 的 生
理复垦 ， 实现耕地 占补平衡 。 这样， 让土地 流动 起来 ， 资源 资本化 ， 府再将 土地 使 政 全部收益返给农 民 ， 用来建设 小城 镇和新 农村 ，使 农 民享 受到 土地收益 带来 的好
处。
战略， 是扩大 内需、 调整结构 的重要 抓手 ， 是打 破城 乡二元结构 、 进城乡一体化 发 促
展 的 必 由之 路 。 今后一段时期 ， 城镇 化 将 在 拓 展 中 国 经济 发展 新 空 间 中扮 演 重 要 角 色 。 系 列 一
上 了养 老保 险和医疗保险 ， 实现 了安居乐 业有保 障。２０ ０ ８年 ４月 ， 华明镇成功入选 上 海世 博会城市最佳实践展区 ， 向全世界 人 民展 示天 津 新 农村 建 设 的成 果 ；０８ ２０ 年 ２月 ， 荣获 中国十大和谐 （ 宜居） 乡镇称
层面 ，以统筹城 乡发 展的新 思路破 解难
题 ， 华 明镇 探 索 了 以宅 基 地 换 房 办 法 建 在 设 示 范 小 城 镇 ， 进 社会 主 义 新 农 村 建 设 推 的新 路 子 。所 谓 宅 基 地 换 房 ， 在 国家 现 是
（Ｉ Ｃ ） 秀奖 ；００年 ３月 ， ＦＡＢ Ｉ优 ２１ 荣获 建设
（ 积极探索统筹城乡发展的新模式 一）
示范小城镇建设调研报告
示范小城镇建设调研报告(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告
天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告2012年02月06日来源：城市中国网黄跃天津市自2005年下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。
目前，这项探索已初具规模。
为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。
截至2010年11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。
表1显示了各批示范区的大致情况：表1：天津市宅基地换房各批示范区统计批次挂钩周转指标指标下达时间涉及乡镇和行政村农村人口目前状况第一批[1] (5个示范区)12405亩2006.43镇42村8.6万人农户全部入住完成复垦第二批[2] (12个示范区)9075亩2008.69镇80村11万人农户全部入住正在复垦第三批[3](12个示范区)19995亩2009.711镇132村22万人新居正在建设四批[4]10600亩2010.89镇98村19.9万人前期规划编制(9个示范区)[1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。
[2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。
[3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。
[4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。
目前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。
一、主要做法天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。
在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。
以下是天津市宅基地换房的主要做法：1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓的实际需求。
天津市在确定示范镇之前，要求所有申请试点的村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超过95%，且村民自愿签订整理宅基地的法律协议后才能正式获得试点批准，由此较为充分地尊重了农民的意愿。
2009.8.1天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法 津政令第 18 号
天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》已于2009年5月31日经市人民政府第30次常务会议通过，现予公布，自2009年8月1日起施行。
市长黄兴国二○○九年六月十三日天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法第一章总则第一条为规范以宅基地换房建设示范小城镇工作，改善农民生产、生活环境，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《天津市土地管理条例》等法律、法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内经批准村民以宅基地换房建设并管理示范小城镇工作，适用本办法。
第三条本办法所称以宅基地换房建设示范小城镇（以下简称示范小城镇），是指村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅，迁入小城镇居住，建设适应农村经济和社会发展、适于产业聚集和生态宜居的小城镇。
第四条示范小城镇建设坚持土地承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重村民意愿、维护农村集体经济组织和村民合法权益的原则。
示范小城镇应当科学规划、特色设计、适于产业聚集和生态宜居。
示范小城镇建设除建设村民安置住宅区外，可以规划供市场开发、出让的土地，以土地出让金政府收益部分用于平衡建设资金。
第五条示范小城镇建设工作由市人民政府统一领导，市发展改革行政主管部门具体负责协调推动、组织实施。
市农业、建设、规划、土地、财政等行政主管部门根据各自职责协调推动、组织实施。
第六条示范小城镇建成后，对村民原有的宅基地和其他集体建设用地统一组织整理复垦，实现耕地总量不减、质量不降、占补平衡。
第七条示范小城镇所在区县和乡镇人民政府、村民委员会应当加强组织领导，成立专门工作班子，具体组织落实建设项目征地、拆迁补偿、置换主体资格认定、房屋权属认定、分配选房、签订换房协议、城镇管理等工作。
第八条区县人民政府应当建立示范小城镇建设监督保障机制，对规划管理、土地利用、工程建设、村民宅基地置换、投融资等方面依法进行监督管理。
第九条示范小城镇建设和管理，可以根据国家和本市有关规定，享受税费减免优惠，市和区县财政给予适当资金支持。
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天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告
天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告
02月06日
来源：城市中国网黄跃
天津市自下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。
当前，这项探索已初具规模。
为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。
截至11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。
表1显示了各批示范区的大致情况：
表1：天津市宅基地换房各批示范区统计
批次挂钩周转指标指标下达时间涉及乡镇和行政村农村人口当前状况
第一批[1] (5个示范区)12405亩 .43镇42村8.6万人农户全部入住
完成复垦
第二批[2] (12个示范区)9075亩 .69镇80村11万人农户全部入住
正在复垦
第三批[3]
(12个示范区)
19995亩 .711镇132村22万人新居正在建设四批[4]
(9个示范区)
10600亩 .89镇98村19.9万人前期规划编制
[1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。
[2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。
[3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。
[4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。
当前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。
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一、主要做法
天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。
在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。
以下是天津市宅基地换房的主要做法：
1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓的实际需求。
天津市在确定示范镇之前，要求所有申请试点的村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超过95%，且村民自愿签订整理宅基地的法律协议后才能正式获得试点批准，由此较为充分地尊重了农民的意愿。
另外，各示范镇在实际操作中也尽可能地满足老百姓的实际需求。
比如天津市静海县子牙新镇，仅就“享受宅基地换房人员资格的认定”这一条，负责具体操作的相关部门就在征求村民和村委会意见的基础上来来回回修改20余次，最终出台了共计13条认定可享受补偿人员的指导意见[5]，从而使得很多原本无法享受政策补偿的村民能够享受
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到宅基地换房的福利[6]。
另外，为使来自9个不同行政村的村民在换房后仍能就近居住在一起，当地操作者不厌其烦地帮助农户调换她们随机抽到的还迁房。
[5]参见静海政发［］68号文“静海县子牙示范小城镇宅基地换房置换办法”。
[6]比如长期在村里居住生活但又没有本村或本组农业户口的人员，这批人在华明镇的建设过程中就无法获得相应的人均35平方米的房屋补偿，在子牙的这个项目中就能够了。
2，统一颁发大产权证，提高还迁农民房屋的市场价值。
天津市将所有示范小城镇的建新区用地均转为国有划拨用地，集中居住的农民都能够领到类似经济适用房的房屋所有权证，根据相关政策，自住满五年后只要缴纳一定比
5
例的土地出让金，就能够将现行分配所得的住房在市场上自由出租或出售。
在东丽区华明镇，所有还迁农户已经领到大产权性质的房产证，当地房屋的私下交易价格已经达到每平方米6000-7000元的水准。
在津南区辛庄镇尚未完全建好的农民安置区内，已经有人在楼道和居民户门口发布求租信息了。
3，由村委会与居民社区并存到撤村建居，逐步改革农村基层管理制度。
为平稳实现农村基本公共治理体制的变迁，天津市采取渐近式改革方式：首先，在新建小城镇内部以3000户为单位设立社区居委会，以邻近的300户为单位设立邻里，以邻近的30户为单位设立居民小组，居委会、邻里和居民小组主要负责计划生育、社会保障、户籍管理等日常性事务；其次，暂时保留村委会，经营管理过渡时期的集体经济资产；最后，实行三改一化，完成全面转型。
对村集体经济组织进行股份制改造，采取资产变股权、村民变股东的方法，将原来封闭的集体福利转变为开放的个人财产权。
将农村改为社
区，撤消村委会，建立起完善的社区管理和服务体系。
将所有农民改为城镇
6。