万科限额设计的8大指标(学习)解答

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(2)有保温隔热要求,但不适宜使用断桥隔热铝型材的, 可以选用塑钢型材代替,但是中档住宅及以下档次产品, 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 (3)北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制,以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
备注: (1)策划设计中心为设计管理部门,负责对钢筋及混凝土限 额指标的总协调,并为项目公司(项目部)提供专业指导, 并在成本目标下达时提供专业意见。 (2)地下部分限额的范围: a.无地下室结构:桩基础以上,含基础连系梁等,混凝土不 含基础垫层量。 b.地下室部分:桩基承台及以上,地下室天然基础或筏板基 础及以上,地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室 或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池(现浇钢筋砼水 池等)钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准, 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减, 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制,未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制,能给企业 带来高额回报。那么,在满足客户需要、尊重设计的前提 下,如何如何提炼一些“关键技术经济指标”,通过对这 些指标的限额控制,跨越专业管理边界,实现项目成本无 接缝管理?且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限 额设计的。
一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制,主要为以
(1)豪宅项目样板房设计为非标准化内容,低端项目不做样板房,只做准豪宅及 中档住宅项目的样板房限额。
(2)调整系数一线城市系数为1.0,二线城市系数为0.8,其他城市系数为0.7。
(3)建造标准、设计费按实际装修面积计算,其中阳台、露台和带装修的庭院按 一半面积计算。
(4)硬装包含装修材料、人工费、洁具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等, 软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。
(1)档次与材料选用参照表(住宅)
(2)窗地比控制(住宅)
计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积,不含 入户门、装饰百叶、采光井等。
(3)铝合金门窗综合价格及铝含量控制表(住宅)
其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据,同系列 截面的断桥型材用量较普通型材高40%。 备注: (1)售价一线城市 6 万/平米以下,二线城市 3 万元/平米以 下的住宅不得使用木包铝等高档材料。
(2)外立面用材综合指标及墙地比控制指标(按地上建筑面 积计算)。
备注: a.墙费用不含基层抹灰及保温层,墙地比计算公式为:外墙 墙面面积(含外墙装饰面、建筑造型展开面,不含阳台底部 涂料)/地上建筑面积。 b.比指标可作参考指标,不作考核指标。
6.景观工程费限额
为实施景观工程而发生的工程费用,包含硬景(消防 道路、园路及广场等)、绿化、水景、景墙园建、外围墙、 组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人 工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面 积单价均为刚性指标。
(3)该限额指标制定前提为:基础类型为桩基础,地下室 底板为基础承台、底梁及底板的结构形式,地下水位同埋深, 顶板覆土以 1.5 米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形 的,根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做 适当调整。 (4)消防车道区域的调整方法:按照地下室顶板上消防车 道区域的面积,钢筋增加10kg/平米,砼增加 0.1 立方/平米。 5)塔楼部分地下室,地上结构转换对其指标影响较大,不 转换按照 80 米内、80 米以上分类钢筋按130kg/平米和 140kg/平米,全转换按照80米内、80 米以上分类钢筋按 160kg/平米和 170kg/平米控制。
(6)人防地下室在塔楼投影下的,钢筋指标上限为 180kg/ 平米。 (7)地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效 率与主材用量。地下室面积含设备房面积,但扣除赠送业主 的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面 积。 a.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内,33 平米/辆;b.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30% 以内,35平米/辆;c.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室 面积50%以内,37平米/辆;d.人防地下室及塔楼下落面积 占总地下室面积50%以上,40平米/辆。
f.成本的控制主要从以下方面: A.合理空间布局,投入到重点展示区域; B.控制水景面积; C.兼顾好本土特色与招商特色,用好本土饰材及植物; D.充分利用现有地势,避免过多造坡造山; E.植物种类及配备合理; F.控制硬景的面积比例; G.控制重点景观面积占总景观面积比例。 g.项目(如容积率高或占地较小的项目)的硬景控制比例由 策委会确定。
审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼 处设计费不在本设计费限额范围内。
住宅设计费限额适用于住宅项目(含局部街铺、底层商业、 独立会等),写字楼设计费适用于一般公建项目(含局部街 铺、社区商业、底层商业等)。
备注: (1)参照 2002 版《勘察设计收费标准》、设计费统计及对标
单位设计费统计。 (2)策划设计中心作为设计管理主责部门,负责设计费管理的
(2)景观效果提升(包括软硬景、小品、水景),红 线外景观改造不在本调整范围之内,应另行报批;
(3)室内装修档次提升(包括大堂、标准层电梯厅、 会所装修及入户门),项目增加精装修交房的内容属于项目 定位问题,不在本调整范围之内,应另行报批;
(4)设备(包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲)。
上述调整内容,总额在成本目标二至六项总和3%以 内的,须详细列明增量成本细项,经公司成本管理委员会预 审小组初审后,报备成本管理委员会;超出3%额度的,须 报批成本管理委员会。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的,因此将两个
指标作为一个整体考虑,以下各项指标均以“建筑面积” 为基数,即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
(1)地下室指标:根据其特征,在指标下达时分为 三项指标:扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室,裙楼 地下室可以参考扩大地下室,因为其上部建筑对其影响较 小。
下8方面: 1.设计费 本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计
与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、 建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、 样板房装修)、专项设计(含基坑支护、人工湿地、特殊 水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标 识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配 电及专线、结构检测等)、
2.营销费用限额 本指标为项目为了销售而发生的各类费用,包括营销
管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物 业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入 为基数。
备注: (1)深圳项目由营销中心负责营销费总协调,进入的新 区域(城市)由营销中心配合,项目公司负责总协调,已 经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。 (2)计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析 测算中的销售收入,不受实际销售收入增加影响。持有物 业及保障性住房不计算营销费用,物业管理及客户服务等 相关费用单计。 (3)物业管理前期介入费列入总营销费用控制,本内容 与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。
(5)营销主责部门可以根据营销需要,适当调整样板房的装修标准,但不得超过 上限的20%,费用包含在营销费用总额中。
(2)中心建造标准(不含设计费)
备注: (1)造价按实际装修面积进行计算。 (2)硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电 器等,软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水 吧酒水等。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的,自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段,项目初步定位确定时, 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本,用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本,用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
(2)标准层指标(该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积): 适用标准层及不含转换层的地上结构。
备注:
(1)计算基础面为地下室顶板面以上(不含地下室顶板)。
(2)地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网,含建 筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上,含屋面女儿 墙及其他建筑构件。
(3)标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标,为了控制不 合理的架空转换,地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
4.外立面门窗标准限额
本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素 包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选 择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需 要从材料选择及开窗率等方面综合考虑,合理控制在合适 水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合 金门窗综合价格共同构成。
(4)除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠 送,赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确,可以根据实际 赠送的类型,在成本目标中报成本委员会审议,能在改造后形 成封闭房间的,参照标准层限额指标,不能形成房间的按照结 构板建面积计算,控制指标为钢筋10kg/平米,砼0.16 立方/ 平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。
a.工程单价调整系数:一线城市系数为 1,二线城市系数为 0.9,其他城市系数为 0.8,山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制,设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
7.公共部位装修标准限额 按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅(大堂)、标
准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在 装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。 对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值,避免盲目做 大公共区域。
(1)部位装修标准,含软装、硬装、空调设备及灯饰 等全部费用。
在公司以利润为导向的考核体制下,限额设计的目的 就是合理控制投资成本,降低开发风险,在实际执行限额中 涉及到多部门的,应由城市公司总经理或项目总负责整体协 调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴,其他刚 性不可调,可调整的增量成本内容包括:
(1)建筑效果提升(包括建筑外立面装饰、铝合金门 窗、阳台栏杆);
总协调,设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部 门解决,设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按 照相关流程报批。设计费有多个主责部门的,由策划设计中 心牵头,相关部门联合会签。 (3)为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性,设计 费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中 核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。
备注: (1)大堂及会所一线城市系数为1,二线城市系数为0.8,其 他城市系数为0.7。 (2)地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修,若地下室按 照简单装修,应按标准层标准套用。
8.销售展示装修标准限额 (1)房建造标准上限管理 各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定:
备注各类饰面、进口石材、单价超 250 元/ m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料。 b.材料:湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌 面砖。 c.材料:高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。 d.材料:普通面砖、普通涂料。 e.构架:屋面装饰功能构架。 f.裙楼不适用于本限额指标。
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