广州K 购物中心案例分析

关于K11
艺术•人文•自然 K11是世界上第一家博物馆零售店 郑志刚先生于2008年创立的一个革命性的博物馆，零售概念和艺术与商 业的混合模式，K11是世界上第一个原创品牌，开创了艺术•人文•自然三 大基本要素的融合 目前新世界发展有限公司以在国内8个城市建立了K11，包括香港、北京 、天津、上海、武汉、宁波、广州、沈阳，建筑面积达120万平方米以上
、GBF风尚·广百、
猫屎咖啡、鲜茶道、面包新语、韩客莱、K饭、鱼鲜生、飞扬影 城、THE WAY、乐咖意、贡茶、海老江、MISSONI、 VERSACE COLLECTION、广州农商银行、Bluegirl、必胜客、 萨莉亚、UR、屈臣氏、
代表品牌：APM、ARTE、珂莱欧、周大福、周生生、艾德· 哈迪、芙拉、纪梵希、科颜氏、六福珠宝、潘多拉、LINKS 、施华洛世奇、特斯拉、悦诗风吟、雅格狮丹、卡邦尼、I DO、單農、BEAST
鞋 个人时尚购物
MONtoSUN
箱包 个人时尚购物
URBAN REVIVO COLLECTION
时装 个人时尚购物
UNITED NUDE
鞋 个人时尚购物
MISS SIXTY
鞋 个人时尚购物
nisiss free
饰品 个人时尚购物
SCENT BOUTIQUE 化妆品 个人时尚购物
Kinsole
饰品 个人时尚购物
B1层零售购物品类以个人时尚型购物为主，间以3家生活形态型购物品类 ，餐饮则以正餐为主，种类丰富，包含中餐、西餐和亚洲其他菜系
序号
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
11
12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22
23
名称
品类
子行业
POP-UP STORE
JOYYE
家居家饰 生活形态
• 根据项目所在区域位置对商业的贡献和影响，项 目区块位置得天独厚，区域客群就有消化大型综 合体的潜力
项目交通分析
项目四面临街，同时位于地铁5号线和APM线交互站花城大道地铁站出口 ，属地铁覆盖物业，项目B2层有专门通道通向珠江新城站，交通优势显著
APM线
3号线 冼 村 路
5号线
项目竞争分析
项目位于广州市主要商圈之一珠江新城商圈，该商圈高层写字楼多、世界 500强企业聚集，购物中心商业体量大，发展快速
项目区位分析
K11位于广州市主城区，区位条件优越，人口消费需求旺盛、消费能力强
地块在区域内位置
边界
轴线
节点
轴线 边界
跟随者 适合做 邻里 必需与 配套
差异化 适合做商 街 规模小 回报高
领导者 适合做 综合体 可以规 模大
差异化 适合做 时尚 利用流 动性
跟随者 利用景 观做特 色
• 根据《广州市城市总体规划（2017-2035年）》 草案，本项目位于广州市主城区，即区域节点处
名称：天汇广场igc 建筑面积：10万㎡
定位：
定位：Mix Max一
开发商：高德置地控股
站式购物中心
有限公司
开发商:香港鸿基地
开业时间：2010年12
产、广州富力地产
月
、广州合景泰富地
代表品牌：New
产联合开发
Balance、UNIQLQ、
开业时间：2016年
H&M、Costa Coffee
10月1日
THE PERFECT POP
休闲食品
食品杂货
购物
LANDBASE
休闲食品
食品杂货
购物
GOURMET 餐饮
岭南真味 Real Squeeze &
Milkopedia MEAL SALAD米有沙拉
中餐 饮品及甜品
其他快餐
正餐 休闲餐饮 小吃快餐
餐饮 餐饮 餐饮
Perma Bistro朴门
面包糕点
休闲餐饮
建筑面积 2.4万 15万 10万 22万 7.1万 4.5万 3万 5万 16万 30万 5.8万 13.8万 11万 6万 3万 15万
项目竞争分析
名称：广州太古汇 建筑面积：13.8万㎡ 定位：Luxury Mall顶 级时尚购物中心 开发商：太古地产 开业时间：2011年9月 代表品牌： BURBERRY、 BALGARY、卡地亚、 香奈儿、古驰、纪梵希
42
The Beautools
优托邦购物中心
天汇广场
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
购物中心名称 海印都荟城
花城汇 天汇广场 高德置地广场（春夏秋冬） 优托邦购物广场 广州国金天地购物中心 维多利广场 广百百货 天河城 正佳广场 万菱汇 太古汇 天环Parc 天娱广场 摩登百货 太阳新天地
Wrathful Nine Heads × Brain Anger Pathway 《怖畏九头×大脑愤怒中枢》
Wrathful King Kong Core X Ray Mode《忿怒金刚核—X光模式》
B1功能分区
B1层分为零售和餐饮两大功能板块，其品类在各自板块集中，使功能分区 明确
零售
餐饮
B1品类品牌
FASHION & ACCESSORIE时装配饰
C.P.U
鞋 个人时尚购物
MOUSSY/SLY
时装 个人时尚购物
MO&Co.
时装 个人时尚购物
Retro Tomorrow
时装 个人时尚购物
O bag
箱包 个人时尚购物
O.C.E.
时装 个人时尚购物
Nike KICKS LOUNGE 鞋 个人时尚购物
adidas Originals
37
CAFFE PASCUCCI
饮品及甜品 休闲餐饮
BEAUTY & HEALTH CAFÉ 美容护理
38
HER&SHELLEY
化妆品
个人时尚 购物
39
L'OCCITANE
化妆品
个人时尚 购物
40 too cool for school
化妆品
个人时尚 购物
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L.j Nail salon
美丽 健康美丽
商业体量，场7内万设平有方目米 前广州商
开业时间业平体方2中米01面的8年积艺3最术月大空31、间日超，跨800 项目位置越商广 6场号东的周省1大广、福州3金、市融4珠层中江心东路
轨道交通
地铁5号线、地铁APM 线
项目相关方介绍
K11艺术购物中心是香港新世界发展有限公司创立的高端品质生活品牌， 首次将艺术、人文、自然三大理念融合，目前已入驻全国8个城市
项目开发商
新世界发展有限公司(“新世界发展”)于一九七零年由郑裕彤博士创立， 并于一九七二年在香港联合交易所挂牌上市。经过二十多年的经营与发展 ，集团的核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、 建筑工程、电讯及交通运输等领域。新世界发展是香港四大地产发展商之 一，由该集团兴建的“香港会议展览中心”是目前香港最大、最有特色的 商业中心之一
项目基础资料
广州K11购物艺术中心位于广州市珠江新城CBD商圈，建筑面积7万平米， 定位商旅文聚集地，以艺术为主题的休闲购物中心
广州K11购物艺术中心效果图
项目概况
项目名称 广州K11购物艺术中心
所属商圈 广州CBD商圈
项目定位
商旅文聚集地Travel Retailing
客群定位商业中面青积年7万品平质方消米费，客共群 10层，地上8层，地下2层
目录
A. 项目基础研究 B. 项目功能及品类分析
B1 项目品类比例 B2 各层功能及品类分析 B3 店铺实景
C. 项目动线及空间设计 D. 项目配套设施及亮点
项目品类比例
K11品类集中，从数量上看，零售购物为主要品类，零售门店数量达57% ，其中以个人休闲时尚购物为主，餐饮以正餐为主，娱乐以人文教育为主
HEFANG
饰品 个人时尚购物
BabyBei
饰品 个人时尚购物
4INLOOK
饰品 个人时尚购物
木九十
饰品 个人时尚购物
POP-UP STORE
小琥馆
中餐
正餐
SUSHI HANZUO半藏 亚洲餐饮 正餐
Over Medium by 饮品及甜 休闲餐饮
行业
购物
购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物
项目业态品牌
B2功能分区
B2层设有主力店言几又书店，地铁出入口一侧则设置为餐饮集中区，该层 主要功能品类即书店与餐饮
书店 餐饮集中区
餐饮+特色零售
B2品类品牌
B2层餐饮以休闲轻餐为主，购物零售品类则以食品杂货为主
序号
1 2
3 4 5 6 7 8
9 10
11
1
名称
品类
子行业
行业
wenku.baidu.com
POP-UP STORE
29 T.P.S THE PERFECT SLICE 西餐
正餐
30
ALAN'S KITCHEN
西餐
正餐
31
MAYS蔓莳
创意菜
正餐
32
MUI NE美奈小馆
亚洲餐饮 正餐
33
135冰室
亚洲快餐 小吃快餐
34
一溪月
亚洲快餐 小吃快餐
35
藤王
面包糕点 休闲餐饮
CAFFEE 咖啡
36 Black Dot Coffee黑点咖啡 饮品及甜品 休闲餐饮
半岛酒家
半岛酒家由半岛投资集团匠 心打造的粤菜精品酒家，酒 家装修风格融合了低调奢华 与摩登时尚的设计元素，酒 家布置有豪华舒适的多功能 宴会厅、独具一格的豪华 VIP包房以及气势十足的迎 宾大堂
一尚门
汇集世界设计名家和新锐设计 師，展示其独具匠心、巧思与 趣味兼备的创意产品，品类涵 蓋男女服裝、鞋包、配鉓、家 具及用品等；TFD以工业包豪 斯风格的创意空间理念，结合 现代多媒体技术，营造轻松、 惬意、別具一格的购物氛围， 为注重创意、生活美学的城市 族群构建一个多維的時尚生活 体验平台
名称：正佳广场 建筑面积：30万㎡ 定位：Mix Max一 站式购物中心 开发商：广州正佳 企业有限公司 开业时间：2005年1 月 代表品牌：欧时力 、歌莉娅、播、
PRADA、爱马仕、路易威登、杜嘉班纳、芬迪、迪奥、乔治·阿 玛尼、MIUMIU、周生生、雪花秀、优衣库、维多利亚的秘密、 祖马龙、潘多拉、乐高品牌专卖店、顺电、江南布衣、悦诗风吟 、施华洛世奇、欧米伽、思瑞、凯卓等
广州K11购物中心案例分析
目录
A. 项目基础研究 B. 项目功能及品类分析 C. 项目动线及建筑设计 D. 项目配套设施及亮点
目录
A. 项目基础研究
A1 项目基础资料 A2 项目相关方介绍 A3 项目区位分析 A4 项目交通分析 A5 项目商圈界定 A6 项目竞争分析
B. 项目功能及品类分析 C. 项目动线及空间设计 D. 项目配套设施及亮点
火车站商圈
沙河批 发市场
北京路商圈
十三行
东山口商圈
天河商圈
珠江新 城商圈
江南西商圈
中大布 匹市场
广州市商业概况
（2017年）
广州市常住人口：1449.84万 天河区常住人口：169.79万人 规划珠江新城常住人口：18万 广州市GDP：21503.15亿元 GDP增速：7.0% 人均GDP：150678元 三产比：1.09:27.97:70.94
项目竞争分析
项目3公里范围内覆盖珠江新城商圈和天河商圈，该范围内大中型购物中心 总体量超170万，包括太古汇、正佳广场等代表性商业体
维多利百货 广百百货
天河商圈
万菱汇
太古汇
摩登百货
天河城
天环广场
正佳广场
花城汇
1.9公里
K11(site)
高德置地广场
高德置地
太阳新天地
国金天地购
珠江新
物中心
城商圈
海印都荟城
购物
购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物
餐饮 餐饮
餐饮
POP-UP STORE（续）
24
iL-fico
亚洲餐饮 休闲餐饮
25
KNOT KNOT
饮品及甜品 休闲餐饮
26
SA JIAO撒椒
中餐
正餐
27
森田屋
亚洲餐饮 正餐
28
Theatre Magic Kitchen &Pub喜剧
创意菜
正餐
餐饮
TAI GAI台盖
饮品及甜品
日日煮x子坤1929老港茶 啡
饮品及甜品
SPECIALTY STORES特色商店
休闲餐饮 休闲餐饮
餐饮 餐饮
Corner's Deli
杂货
食品杂货
购物
DAYDAYCOOK
健康
健康美丽
娱乐
BOOKSTORE 书店
言几又
杂货
食品杂货
购物
艺术品
Wrathful King Kong Core 《忿怒金刚核》
品类数量比例
品类数量比例
项目主力店
主力店：言几又书店、CGV影城、半岛酒家、一尚门
言几又书店
一个涵盖书店、咖啡厅、艺术 画廊、文创生活馆、创意孵化 地的城市文化空间，融合了多 元素的设计空间，汇聚了当下 最具代表性的时尚品牌
CGV影城
CGV是韩国CJ集团下属的一 个上市分公司，主要从事影院 开设与经营业务。是韩国第一 家引进多厅影院的公司，也是 韩国最大的影院公司， K11CGV影院还设有4DX厅和 Screen X厅
MAXRIENY、MO&Co. edition、H&M、Cabbeen Lifestyle、Pull& Bear、歌力思ELLASAY、Stradivarius 、EMU衣妙、兰蔻、GAP、NIKE、正佳极地海洋世界、 友谊商店、UR、苏宁、lily、正佳Hi生活馆
名称：高德置地广场 建筑面积：22万㎡