社会政策--第十讲：住房问题与住房社会政策

2、炒风盛行，引发种种社会问题。 （1）从前几年的温州炒房团到山西的煤老板购房团，再到
今天的国外炒房热钱，炒风从没真正停止过。
（1）大量炒房，导致种种问题
抬高房价，加重了真正需要住房的普通百姓的负担，加剧了 社会不公
掩盖了真实住房需求，容易积累房地产泡沫危机
炒房暴富，诱发种种社会犯罪：官员腐败、官商勾结
因为大量购房资金来自银行，泡沫破灭，将导致死 贷，导致银行破产，引发金融危机，危及经济发展
5、房价飞涨与空置增加、观望并存
一方面是房价长势不止，虽然趋缓，但依然高达 10%以上
另一方面，房屋空置率不断创出新高（新房三年内 无人居住既为空置，大部分城市2006年的空置率在 20%，有的达40%甚至更多）
社会政策--第十讲：住房问题与住房社会政策
引言：城市住房：不堪承受之重
住房、医疗、教育成为压在公众头上得三座大山 网络调查：2006年居民最关心的十件事：住房排在第三位，
其中接近三分之一把住房列为第一位，这已经是住房连续三 年获此殊荣了 网络民谣：2007年四大心愿：一愿房价不再与政策齐飞； 二愿老百姓看得起病，不再有病在家等死的悲剧再发生；三 愿孩子上得起学就得了业，不再出现因学费高而自杀的悲 剧 ；四愿管好“进口”关，让老百姓吃得放心。
一、当前中国住房问题的实质
（一）住房问题面面观 1、房价高涨，普通百姓不能承受之重。 （1）从上世纪末开始，中国的住房价格开始节节盘升，尤
其是从2003年开始更是以20%以上的速度快速上涨，上海、 北京、深圳等大城市短短几年间更是翻了两翻还多。 （2）普通百姓买不起房，望房兴叹。相当多的人，尤其是 年轻人为买房穷尽一家两代人、甚至三代人的积蓄，更多的 人则成为“房奴”、“负翁”
二是认为是政府的监管责任没有及时到位。认为是住房市场 化初期的必然产物，主要是由于我国正处于城市化的初期和 经济的快速发展期，一方面住房需求强劲（国内与国外的需 求都带有合理性），另一方面，市场刚刚启动，监管体制尚 不完善所致。
（1）2003年底，摩根大通亚太首席经济分析师谢国中撰文： 中国房地产泡沫严重，并预言将在2年内破灭，此后更多的 经济学家先后加入“泡沫论”行列，但遭到房地产商、部分 学者的反对，展开一场激烈论战，至今没有结论。
（2）论战加剧了普通民众的观望与恐慌心理，同时也给政 府的决策带来了极大的影响
“泡沫论”
再者，人们的购房热情下降，市场观望气氛浓厚
6、政府调控不断加码，但效果一般
几年来，中央政府先后出台了各种经济的、法律的、 行政的宏观调控措施，试图控制房价上涨的速度， 但基本上没有达到预期效果，房价长势依然。
（二）住房问题的实质 1、中国住房问题归纳起来，最根本的就是两点：一是百姓
买不起房；二是是否存在泡沫 2、两个问题有关联，但并不完全相同，前者是社会问题，
（三）当前我国住房问题的根源
纵观各种争论，可以看到，一个基本的事实是，几 乎所有的人都把问题的根源归咎为政府责任的缺失， 在这一点上似乎取得了共识，但在政府的责任到底 是什么？政府到底缺失的是什么责任的问题上则众 说纷纭，莫衷一是。
理性的分析，目前流行的观点归纳起来主要有三种：
一是认为住房市场化改革的大方向就是错误的，把一切问题 归因于住房市场化改革。
中国房价，尤其是大城市的房价已经远远超出了国 际上公认的民众承受能力。（房价收入比）
投机性购买比列过高。（上海2005年达到了40%以 上）
国际投机基金大量涌入。
源自文库 正常说
中国正处于城市化进程中，存在大量真实的住房需求，住房 卖方市场短期内难以改变。
（未来10到20年，中国将有2亿农民转移到城市，住房需求强 劲）
减少供应的方法有：严格控制土地供应；减少开发商资金供 应；提高土地价格，提高开发成本和经营风险；提高开发门 槛。而上述手段，都无法使高涨的房价下降，并且由于供应 减少，更不利于普通百姓解决住房问题
抑制需求的经济手段有：提高信贷利率水平；规制 二次转让，抑制投机；开征物业税，抑制需求；减 少货币供应；提高购房首付；提高税负等。这些措 施，虽然在一定程度上能够缓解房价上涨的势头， 但也同时加大了普通百姓购房的负担，同时，在真 实需求依然占主流的情况下，抑制需求，最大的受 害者正是低收入者，毕竟对于不同的收入者来说， 一分钱的意义是不一样的。
少量投机性购房是房地产市场发展的需要（蓄水池），尚在可 控范围
发达国家的经验不适合中国的特殊国情（如买房资金并非来自 个人，而是家庭；人民币的实际购买力；灰色收入）
房地产泡沫破灭的危害
20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，导致日本 经济长大10年的衰退
1998年亚洲金融风暴，导致香港房屋价格腰斩
近年来，政府的政策之所以效果不大，原因就在于试图用一 种手段一劳永逸的解决两个不同性质的问题，事实证明，这 是徒劳的。
普通百姓的住房能否完全依靠市场来解决，本身是一个颇具 争议的问题，在后面我们将加以讨论，而泡沫问题则是市场 经济的伴生物，带有必然性，泡沫的破灭固然对老百姓有害， 但单纯的以预防泡沫为主的房地产调控政策对渴望改善住房 条件的老百姓来说同样是南辕北辙或曰杯水车薪。
而后者则是经济问题。 3、第一个问题的根本在于住房问题是不是社会政策范畴的
问题，而对后者而言，根本在于对房地产市场的正确预测。 4、解决了泡沫问题，并不意味着百姓的房子问题同样能够
解决，但解决老百姓的房子问题，则在一定程度上能缓解泡 沫的发生和破灭
从经济学的角度看，泡沫问题的实质是供求失衡，供大于求， 因此解决的关键是重新建立供求平衡，途径主要有二：一是 减少供应，平衡供求；二是抑制需求，降低风险的累积
3、土地违法现象屡禁不止，土地资源流失严重
（1）土地是不可再生资源，我国人多地少，土地 资源本来就是制约经济发展和经济安全的瓶颈。
（2）房价暴涨，诱发地方政府的投机行为，到卖 土地成为地方政府的重要财政支柱，巨大的经济利 益使土地违法愈演愈烈。
（3）土地违法的背后是土地资源的严重浪费
4、“泡沫论”与正常说舌战不休，引发社会恐慌心理