龙湖招投标及合同实践管理

企业的区域战略布局
维保体系
风险分析
综合评述
考察结论
□可以入围 □暂不入围
评估人签字：
考察时间
27
招投标过程管理：分供方考察（二）
总包单位考察记录（针对特殊需求项目）
公司名称
承包资质
项目名称
项目类型
高层/多层/别墅
项目经理
联系电话
项目在建状况
主体阶段/砌体抹灰阶段/工程竣工
4
5000万以上
4
涉及金额 （万元）
771 1920 2980 7934 15568 4950 12909 29920
1.从整合分供方资源及提高招标效率的角度 看，我们应重点关注1000万以上的招标项， 做好跨项目统筹规划。（标段总数为106个 标段，涉及总金额为：29174万元。）
2.从2010年招标的重要程度看，应充分关注 5000万以上的招标项，做好招标的过程管控 及资源统筹。（标段总数为4个标段，涉及总 金额为：29920万元。）
招标终审小组成员参与招标工作的权限如下：
招标终审小组成员
满足划分原则的招标项目
启动会
开标沟通会
定标会
其他项目 终审会
组长
总经理
★
★
★
●
区域公司运营副总
☆○
☆○
☆○
○
成员
造价采购部职能负责人
▲
▲
▲
○
工程（景观）职能负责人
○
○
○
○
备注： 其他招标项目，按照《细则》约定的职责及审批权限执行。
说明：
1.招标组织▲ 2.招标决策★ 3.当总经理未参与且授权时的决策☆ 4.参与○ 5.未参与招标项目产生争议的决策权●
招标计划的目的 1.加强重要招标工作时间管理的意识； 2.有针对性的监督、检查；
以项目进度为基础编制招标计划 多部门协同完善招标计划
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招投标过程管理：合同需求
要点：
工程名称
需求来源
工程期限
施工依据
工程范围
工作内容 技术及质量要求 验收标准
工程项目部合同需求的质量直接影响 下游造价采购部的招标质量
期
•各项目进度计划的全面梳理及过程反馈；
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由此产生的
内
不利影响是
工
•根据集采招标计划要求，落实二次深化设计及技术标准的建立
作
工程职能 时间；
量
增
•根据项目实施情况，做好过程资源评审工作；
加
提前确定各职能统筹工作的牵头人是达成各职能内部有效统筹的前提。
通过项目招标统筹有力的推动了职能工作的统筹。
23
招投标过程管理：招标计划
11
龙湖招标特殊审批案例“晶蓝半岛”景观示范区招标案例说明
正常招标启动并进入 评标程序
风险判定：成都公司第一个项目效果的 好坏直接影响成都公司在客户及业界的 口碑，资源的把控是否到位 『策略分供方的选择』
Y
招标小组长/副组长 与总经理沟通、确认
后续正常招投标
12
二、龙湖招标三种方式的利弊
13
龙湖招标三种方式的利弊
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招投标过程管理：分供方考察（一）
按项目特点制定考察标准:
考察标准的制定是考察顺利开展的前提；
考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提；
考察交流情况（一般考察项目）
拟派项目经理答辩
公司领导人合作意向
项目承接能力
公司对项目机构的支持及管理
项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施
针对龙湖采用的合作模式
8 （裙楼）外装（含雨棚、装饰槽钢、橱窗等）工程
分包 邀请招标
9 公共部位精装修工程
分包 集中采购
二次装修 装饰工程
10 户内精装修工程 11 物业用房装修（接待大厅）工程
分包 分包
邀请招标 邀请招标
12 幕墙工程
分包 邀请招标
13 单元入口钢构（含门头立面石材干挂、雨棚）工程
分包 邀请招标
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招投标过程管理：招标统筹之项目统筹（一）
总经理
Y
审批
N
重启程序
N
招标小组长/副组 长与总经理沟通、 Y
确认
改变方式后正常招标工作流程签订 （中标通知书及合同签订）
可将变更后的招标方式过程文件一并提交， 审批通过后，可不再提交“评定标报告”模 块审批。
后续正常招标工作流程
前述特殊情况须在提交OA“招投标审批”— —“评定标报告”中描述和明确，并手动添 加抄送至集团运营中心（简易招标无需抄送）
7
区域公司招投标职能部门：机构设置
招标终审小组
组长：公司总经理 成员： •公司运营副总 •造价采购部总监 •工程（景观）部总监
裁决争议 审批特殊流程申请 选择性参与重要招标事项 审批评定标报告 上述职责，总经理可视情况
进 行授权。
招标小组
组长：造价采购部总监 副组长：工程（景观部总监）
组织招标 确定招标策略； 协调、解决小组内部争议； 审核、审批相关招投标文件
直接委托
——
——
1.集团集采项目 2.区域集采项目
10
龙湖招标特殊审批的两种方式
邀请招标 方式改变
OA“招投标审批”— —“特殊审批”
• 有效标入围资源数量及议标环节数量不满 足要求 •或：策略分供方的选择； •或：未选择最低价中标; •或：其他因素（时间、突发事件原因或细则 约定以外的其他因素）；
工程
1 建安总包工程 2 地基处理（换填、挖孔桩等） 3 基础土石方、护壁及降水工程 4 防水工程（地下室底板、顶板、侧壁、主体工程） 5 保温工程（外墙） 6 铝合金门窗、栏杆工程（封闭阳台、空调百叶） 7 护窗栏杆及楼梯栏杆
总包 分包 分包 分包 分包 分包 分包
邀请招标 邀请招标 邀请招标 集中招标 集中招标 集中招标 集中招标
区域公司
造价采购部 经理/总监
文员组
各项目成本经理
结算中心经理
采购和招标中心 经理
各专业现场 造价工程师
各专业 造价工程师
招标工程师
4
集团与区域公司的分工：任务、职责与权限
集团运营中心管理职能：
1、区域公司项目启动会时，明确项目各项 工程和材料设备合约形成方式, 并形成《项目 合约规划》，作为项目启动阶段成果提交集 团审批。
2 资源
A. 项目本身的特点对分供方资源要求的差 异性
4 地域差异性
36项招标合约，综合考虑上述 4个因素后，2010年有11项招 标可实现跨项目集采统筹
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招投标过程管理：集采招标对职能及项目的影响
•促进研发根据各项目进度计划，提前规划好设计方案及施工图
研发职能 设计出图时间； 短
•针对新增开发项目，根据产品定位快速确定“配置标准”；
邀请招标 金额大小设定的标准
比价
拆分招标的风险
议标
垄断行业的议价能力
选择适应企业（项目）自身特点的招标方式
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三、招投标全过程管理
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招投标过程管理：龙湖招标基本过程
基本程序
招标规划
招标统筹 招标计划 合同需求 招标启动会 分供方考察 招标文件
评标 定标
相关人员 造采职能负责人、招采中心负
项目间统筹按照以下两个方面进行综合分析： 1.按照金额梳理：
按照金额划分范围
标段数量
50万以内（50万）
25
50-100万（含100万）
23
100-200万（含200万）
16
200-500万（含500万）
22
500-1000万（含1000万）
20
1000-2000万（含2000万）
4
2000-5000万（含5000万）
5
集团与区域公司的分工：采购战略、战术和技术
集团采购＆战略合作伙伴＆地区公司年度采购
集团采购 战略合作伙伴
集团 提出并实施 提出并实施
区域公司 配合并提出需求 配合并提出需求
地区公司年度采购
审批监督指导
提出并实施
备注 区域公司签署执行合同 区域公司签署执行合同
直接合同
6
区域公司招投标职能部门：岗位人员设置
甲方现场代表
委托监理单位名称
推荐施工单位
其它时间要求
施工前提
现场施工条件是否具备，都已经具备了什么条件，
如果不具备预计什么时候具备（含手续条件）
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招投标过程管理：招标启动会
招标启动会需要解决的问题： 1.资源情况……已有资源【已有资源评价：项目团队评价＆职能部门评价】新增资源【新增资源介绍及考察计划】 2.招标范围……明确招标项目、施工界面 3.工期要求……工程工期＆招标计划 4.是否需要编制控制价……报价清单的评审【控制价的编制时间＆控制价的评审时间＆报价清单的评审时间】 5.合同核心条款……计价原则、履约保证金、是否有预付款、进度款支付方式、结算方式、重要的违约条件 6.材料设备……供应方式是否有改变、供应材设品牌确定的方式【与传统要求相比是否有特殊要求】 7.项目部与各投标单位项目经理面谈及成果反馈的时间……是否需要面谈，面谈的具体时间安排 8.招标策略……标段的划分、投标方式【是否混投＆限制性投标】、资源评审、其他 9.评标、定标原则……最低价中标【其它可讨论的原则】
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招投标过程管理：招标统筹之项目统筹（一）
2.按照时间进行梳理：
按照时间划分范围 一季度 二季度 三季度 四季度
标段数 31 24 35 28
涉及金额（万元） 38600 14893 8557 14902
从时间维度分析发现：2010年1季度招标项所涉及的金额占全年总金额的50.2%， 主要集中在建安总包招标（小院青城、五块石、长桥三期），须重点予以关注，同 时通过资源统筹，确保资源的有效运用。
造价采购部职能负责人：
组织招标工作、确定招标策略、负责审核、审批相关招投标文件、对工程及材设招标过程的监督工作、 协调、解决内部争议并有权否决违反本细则的一切招投标活动。
招标采购中心负责人：
负责具体的招标组织、过程协调、与招标相关文件的编制和报审工作。
招标工程师：
编制招标文件、招标过程组织及跟踪、报审
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招投标过程管理：招标统筹之资源统筹
资源统筹是项目统筹的基础，资源统筹是为项目统筹服务 分供方评价体系
造价采购部 景观项目部
分供方评价 体系
工程部 龙湖物业
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招投标过程管理：跨项目招标统筹的考虑因素
1 时间
A. 项目实施时间的差异性； B. 技术标准的完善和出图时间的不确定性；
3 规模
A. 项目招标统筹对规模的要求
2010年全年各项目预计招标标段数为118个，涉及总金额为76951万元。
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招投标过程管理：招标统筹之项目统筹（二）
根据2010年招标规划的整体思路，须做好两件事情： 1.跨项目统筹： 完全集采——技术标准完善、招标资料满足招标要求； 同时段多项目集采 说明：项目间统筹是基础，跨项目统筹是2010年招标规划的核心； 2.资源统筹； 根据全年具体的招标数量，针对已有资源情况，进行系统评审，从而做到资源的有效维护、 淘汰、储备。
招标及合同管理
目录
第一部分：龙湖招投标管理4大实践 ¶ 领先的招投标组织架构与流程制度 ¶ 3种招标方式的利弊及适用边界 ¶ 招投标全过程管理 ¶ 谈判策略、谈判技巧与方法 第二部分：龙湖精益化合同管理实践 ¶ 不同开发过程合同管理和职责划 ¶ 龙湖合同管理5大要点 ¶ 龙湖关于合同及分供方评判
2
2、因特殊情况不能遵照规定进行招标的， 由提出部门报地区公司总经理审批并抄送集 团运营中心，造价采购部应提交市场价格分 析作为审批依据。
区域公司的职能： 1、明确招标组织部门和参与部门的招标工 作界面,明确部门责任,避免产生工作盲区； 2、控制项目成本，维护公司利益,培养及选 择长期合作分供方； 3、保证项目工程质量和材料设备品质，提 升产品品牌形象。
第一部分：龙湖招投标管理4大实践 一、领先的招投标组织架构与流程制度
3
组织和制度的完善是企业招投标良性发展的前提：组织和制度
集团
集团运营中心： 针对不同部门设置专业责任人， 制定政策制度和巡查监督执行情况 集团招标管理原则： 1、规范、统一各地区公司工程和材料设备 招标的关键原则及流程，减少人为随意性。 2、保证招标质量，控制成本。 3、供各地区地产公司在此基础上制订具体 实施细则。
9
选择适应企业（项目）自身特点的招标方式：龙湖招标方式
招标方式 邀请招标
适用范围
按照金额划分
工程招标 （A）
材料设备 (B)
A≥50万
B≥30万
按照资源情况 ——
简易招标 （比价）
5万＜ A＜50万 5万＜B＜30万
——
定向议标
A≤5万
B≤5万
1.垄断行业（水、电、燃气） 2.专利技术 3.资源稀缺性
其他小组成员： •项目总监 •工程经理 •成本经理 •招采中心负责人
负责具体的招标组织、过 程协调、与招标相关文件 的编制和报审工作。
•现场工程师
•现场造价工程师
•采购工程师
8
招标终审小组：职责与权限
招标终审小组成员除按照《细则》约定履行职责及审批权限外，须按照启动会确定的时间参与招标流程，并综 合招标小组成员意见给出最终意见。
责人 招采中心负责人 成本经理、项目经理
项目工程师 招标小组 招标小组 招采中心 招采中心 招标小组
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招投标过程管理：以区域公司全项目为基础的招标规划
分类
序 号
主体开发成本--合约规划
界面
招标方式
涉及金额 （万元）
项目标段划分 花园洋房 别墅 会所
高层
资源 备 情况 注
主体工程
门窗、栏 杆及幕墙