平度区域进入研究报告

2016全国排名 11 17 20 21 22 43 46 47 48 51 52
市（县） 招远市 垦利县 莱西市 蓬莱市 平度市 邹城市 诸城市 新泰市 青州市 乳山市 ——
2016全国排名 53 56 63 64 65 67 76 83 90 99 ——
PART 1 城市研读|城市宏观|规划布局
青岛平度市区域进入研究报告
2017.12
1
核心问题界定
通过区域价值研究，研判区域进入价值如何； 通过板块发展潜力研究，选择可进驻板块；
制定进入模式Βιβλιοθήκη Baidu取地方式；
基本研究思路
城市：城市进入价值？ 板块细分解析
板块：重点关注哪些？ 操作：何种模式进入、取地？
研究内容
城市宏观是否有支撑？ 房地产市场发展是否有前景
2012
2013
2014 GDP
2015 增速
2016
15% 10% 5% 0% -5% -10%
2016年青岛增速8% 全省7.6%
数据来源：平度统计公报、青岛统计年鉴
10
PART 1 区域研读|城市宏观|人均GDP
平度市人均GDP处于青岛各市、区末位，2016年人均GDP 59211元，地区人口创造财富效率相对较低，城市能 支撑的消费水平一般。
平度市获批为国家中小城市综合改革试点城市，中心城区构建”两轴、双心、四片区”的城市空间布局结构，城 市以向南发展为主，东、西两翼适当拓展。
西部 新区
老城区
老城 中心
东部 新区
城市规划总目标：现代化区域中心城市、宜居幸福的山水田 园城市；
城市性质：国家农副产品生产加工基地、山东半岛先进制造 业基地、区域中心城市、现代山水田园城市；
新城 中心
新城区
城市空间布局结构：平度中心城区构建”两轴、双心、四片 区”的布局结构。“两轴”为依托常州路形成的南北向发展轴 和依托厦门路形成的东西向城市发展轴；“双心”为老城中心 和新城中心；“四区”为老城区、新城区、东部新区、西部新 区。城市建设以向南发展为主，东、西两翼适当拓展。
南村镇板块
PART 1 区域研读|城市宏观|产业布局
平度 平度
平度
莱西
胶州
青西 新区
即墨 青岛
PART 1 区域研读|城市宏观|区域概况
平度市是山东省面积最大的县级市，总面积约3176K㎡，约占青岛市总面积的33%，行政区划有5个街道办事处、 7个乡镇；2016年，平度市位居全国百强县第65名，辖区面积基数大，经济总体平稳，区域环境较好。
市（县） 龙口市 荣成市 广饶县 胶州市 即墨市 寿光市 桓台市 邹平市 莱州市 章丘市 滕州市
平度市地处连接青岛、烟台、济南的咽喉位置，高速公路网四通八达；2021年，将通过地铁、潍莱高铁等串联与 青岛市区、烟威地区“一小时经济圈”，交通规划利好，轨道交通将进一步升级城市。
平度市城区道路示意图
青新高速
路程
平度-胶 东国际机
场
平度-青 岛火车站
平度-流 亭机场
平度-青 岛北站
时间 （min）
90
3
PART 1 区域研读篇
主要针对区域的经济、规划、人口等方面内容的分析，深入研究房地产的外部环境
PART 1 区域研读|城市宏观|城市地位
平度市位于胶东半岛西部，是山东省面积最大的县级市，17年入选省中等城市试点；是连接青岛、潍坊、烟台三 大城市的“枢纽”，青岛经济发展的潜力之都；定位于青岛北部崛起的现代化区域性中心城市。
2016年青岛各市、区人均GDP排名 单位（元）
200000 180000 160000 140000 120000 100000
800
780
760
12.2%
6.1%
5.4%
1500 1000
1180 1036 1016 933 813
740
720
790
700
821 779
691 560 550
680 704
734 -7.1%
500
356
660
640 0
黄岛区 即墨区 胶州市 市南区 城阳区 平度市 市北区 莱西市 崂山区 李沧区
行政办公、文 化体育、商务 金融和生活居 住
平度产业发展规划 ➢ 东部新区：主导职能为先进制造业和生产性服务
业；
➢ 老城区：主导职能为商业服务和生活居住；
➢ 新城区：主导职能为行政办公、文化体育、商务金 融和生活居住，打造平度南部生态商务区；
➢ 西部新区：主发展高新技术产业和商贸物流产业；
PART 1 区域研读|城市宏观|综合交通
铁路：【轻轨】青平城际工程（地铁14号线）起自济青高铁胶州北站，终点
为潍莱高铁平度北站，未来与青岛地铁8号线连接后，可直接进入青岛市地铁 网，2017年开工，预计2021年开通；
【高铁】平度市现有铁路有大莱龙铁路和海青铁路，途径平度的潍莱高铁已于
12月4日完成招标，计划17年年内开工，预计2020年年底全线建成通车。
100 70 80
平度
胶东国际机场
青岛流亭机场 青岛火车站
公路：境内有荣潍高速、沈海高速、威马高速和青新高速共四条高速公路，高速
公路网四通八达但密度较低；拥有平度汽车西站、平度汽车站和平度汽车东南站三 大交通枢纽。青啤大道、广州路、海尔路、常州路、柳州路与天津路、人民路、厦 门路、三城路形成“五纵四横”的交通路网。
平度市老城区深化发展商业服务业，新城区发展金融、商贸等现代服务业，东西两翼重点发展智能制造、高新技 术产业等；先进制造业、商贸物流等二产优势明显，将支撑平度经济发展。
西部 新区
主导职能
高新技术产业 商贸物流产业
主导职能
商业服务和生 活居住
老城区
东部 新区
主导职能
先进制造业和 生产性服务业
新城区
主导职能
PART 1 区域研读|城市宏观|经济基础
平度市生产总值相对较小，在青岛全市排名第六位；近几年增速较慢，低于青岛整体增长水平，经济活力稍显不 足。
2016年青岛各市、区GDP分析 单位（亿元） 3000 2766
2500
2000
2012-2016年平度市GDP走势 单位（亿元）
840
12.9%
820
多维度对比细分板块 重点板块机会在哪里？ 进入模式及取地方式制定
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目录
Part1 区域研读篇……………………………………… 4 Part2 房地产市场篇…………………………………… 16 Part3 房企竞争及格局………………………………… 46 Part4 重点板块筛选…………………………………… 57 Part5 重点板块进入策略……………………………… 78