资产评估复习

第一章总论

一、资产评估的定义：

资产评估就是通过对资产某一时点价值的估算而确定其价值的经济活动。

二、资产评估的特点：

1、市场性

（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。

（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。

2、公正性

资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。3、专业性

资产评估是专业人员的活动：专业化分工；专业技术知识和经验

4、咨询性

资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。

三、资产评估的假设：

（一）交易假设

假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（二）公开市场假设

公开市场：充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

其他假设都是以公开市场假设为参照

（三）持续使用假设

假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

2、具体形式

（1）在用续用

（2）转用续用

（3）移地续用

（四）清算假设

对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

四、资产评估的原则

（一）工作原则

1、独立性原则

2、客观公正性原则

3、科学性原则

（二）经济技术原则

1、预期收益原则

2、供求原则

3、贡献原则

4、替代原则

5、评估时点原则

五、资产评估与会计

（一）资产评估与会计的联系

1、资产评估的结论为会计计价提供依据

2、资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料

（二）资产评估与会计的区别

1、性质和基本职能不同。

会计是一项以记账、算账和报账为基本手段,连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动，是企业组织管理中的一个重要组成部分，其基本职能是对会计主体经济活动的反映和监督。而资产评估则是一种以提供资产价值判断为主要内容的咨询活动, 评估和咨询是其基本职能。2、确定资产价值的依据不同

会计计账和算账中的资产确认和计价,有相当部分以可以可靠计量的历史成本为依据。

资产评估中的资产确认和评价主要是以资产的效用和市场价值为依据。

3、计价方法不同

会计中的资产计价方法仍然大量采用核算方法。

资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。

4、计价目的不同

会计计价的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务。

资产评估的基本目标则是为资产交易和产权变动服务。

5、执行操作者不同

会计计价由本企业的财会人员完成。

资产评估由独立于企业之外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。

第二章资产评估的基本方法

市场法

一、基本思路：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产

评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。（适用范围是产权交易活跃的单项资产的评估。）

二、基本原理：资产的替代原则

三、基本前提：

1、要有一个活跃的公开市场

2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

四、操作程序：

1、选择参照物

2、选择比较因素：资产的功能，资产的实体特征和质量，市场条件，交易条件。

3、指标对比和量化差异

4、调整指标差异

5、综合分析并得出结果

（一）直接比较法

评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n

评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额 1 ±基本特征差额 2 ±…±基本特征差额n

1．现行市价法

2、市价折扣法

公式：

评估对象评估价值＝参照物成交价格×(1一价格折扣率)

3、成本市价法

公式：

被评估对象价值=评估对象现行合理成本×（参照物市场价格/参照物现行合理成本）

4、成新率价格调整法

公式：

被估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率／参照物成新率)

成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限）

（二）间接比较法

利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。