第五章房地产投资环境

第五章 房地产投资环境
第五 章 房地产投资环境
1 房地产投资环境概述
第一节 房地产投资环境概述
一、房地产投资环境的概念 • 房地产投资环境是指影响和制约房地产
投资项目的各种外部条件的总和。有利 和不利外部条件。 • 一般对于具体某个投资者而言，投资环 境无法改变和不可改变。投资环境分析 是投资者最为关心的问题之一。对房地 产投资环境进行分析，是房地产投资和 开发的第一步，只有确认了投资环境的 健康和稳定，此后的市场研究和地块选
第一节 房地产投资环境概述
三、投资环境的分类 （一）硬环境和软环境：投资环境要素的特征和作用 • 硬环境是指影响房地产投资评价结果的物质条件和实
体环境，主要指自然条件环境和基础设施环境，包括 道路、交通、电力、能源、通讯 • 软环境则指与投资有关的政治、经济、社会、文化等 无形因素。 • 现在投资对物质条件约束（要想富先修路）的敏感性 日益降低，而对知识、文化等软环境的敏感性却不断 增强，软环境在投资环境中地位大大上升，一个地区 总体投资环境等于硬环境与软环境的乘积，软环境的 改善能成倍提高该地区投资环境水平。
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二、房地产投资环境的特点 投资环境是一个动态、多层次、多因素的
较大系统，各系统之间、各子系统中的 因素之间都是相互联系、相互制约的。 • 多样性，这是指房地产投资环境因素是 众多的，并每个因素对房地产投资项目 的盈利水平的影响程度和影响方式不同 • 综合性，众多房地产投资环境因素是相 互制约的，进行分析时，必须全面考虑， 并找出其相互关系
法，是由香港中文大学闵建蜀教授提出的。多因素分析法这种方 法是从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资风险的影响出 发，将影响投资环境的因素分为十一类，再按五级分别计算。 • 3.关键因素法：多因素法只是对共—地区的投资环境进行一般性 评价，尚未涉反各类不同投资动机对环境的具体要求。因而闵建 蜀先生义提出了针对具体投资项目，允分考虑投资动机的关键因 素评估法．即从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一 般因素中找出影响投资动机实现的关键出素，然后根据这些挑选 出来的关键因素，仍采用多因素分析的方法进行评估。 • 4.冷热分析法 • 5.雷达分析法 • 6. 综合分析法：综合评价法的基本步骤是由层次分析法确定各环 境要素的权重系数；出统计分析方法确定各环境要素的得分；最 后根据加权平均计算投资环境的综合评分；由灵敏度分析(敏感性 分析)判断各环境要素发生变化时对投资环境带来的影响。
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四、 房地产投资环境的构成要素 • 政治：政治局势、政策制度、政府管理
服务水平 • 法律：法律完整、稳定性、执法公正性 • 经济：宏观经济环境、市场环境、财务
环境、资源环境、金融环境 • 自然地理：自然和风景地理特征 • 基础设施：硬环境，包括地域的交通、
能源、通讯、给排水、排污等环境条件
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三、投资环境的分类 • 正确判断和评估投资所在地的投资环境，
从而选择最佳投资点，已成为投资者决 策前的重要一环。影响投资环境的因素 广泛，几乎包括一个城市(或地区)的所有 情况，但一般把投资环境因素划分为6大 类，即政治、经济、基础设施和配套设 施、法律、社会文化和自然地理，而每 种因素又包含大量的子因素。
• 房地产投资环境分析的主要内容 • 1.房地产投资项目实施的建设条件分析
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• 六、房地产投资环境评价标准 • 1.安全性 • 2.盈利性 • 3.服务完善性 • 4.优惠性
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• 七、房地产投资环境分析方法 • 1.等级尺度法 • 2.多因素评估法、多因素和关键因素法是前后关联的两个分析方
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• 五、区位环境 • 房地产业名言：第一是区位，第二是区
位，第三还是区位。 • 区位是指特定房地产所处的空间位置及
相邻地块间的相互关系。有宏观和微观 两重意义。 • 狭义和广义含义。 • 房地产开发项目的区位因素分析包括地 域因素分析、具体地点的分析、开发潜 力分析。
• 房地产投资环境分析的基本任务
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三、投资环境的分类 （二）按投资环境的层次分类 宏观环境：又称总体投资环境，是影响整
个社会资本运动的宏观社会经济变量和 历史文化现实。 中观环境：地区投资环境和行业投资环境 微观环境：是指进行投资活动的具体场所 的自然、经济、社会条件。如职工素质 及费用水平、原材料来源、基础设施等。