房地产行业财务分析报告

房地产行业财务分析报告

2020年7月

房地产行业商业模式和经营特征较为特殊，且其报表相对复杂，因此传统的财务报表分析框架不再适用。本篇报告结合房地产行业的经营特征，深入分析房地产企业报表的特点，结合房地产行业的特殊事项，建立更为完善的房地产企业财务分析框架。

▍房地产企业报表的特点

财务报表特点

房地产企业具有开发周期长、产品独特、资金密集、实行预售制等特点，且其报表相对复杂。相比传统企业而言，房地产企业财务报表具有如下特点：

1、普遍呈现“高现金、高负债”。一方面，房地产企业需要预留较多资金用于日常经

营周转，如预缴的土地出让保证金、购房者按揭贷款保证金等；另一方面，房地产开发是由项目子公司完成的，不同项目子公司所处的进度可能不一样。有的公司处于拿地阶段，需要大量举债，而有的公司处于预售阶段，有大量资金回笼。因此在合并报表层面呈现“高现金，高负债”，属于正常情况。

2、存货占总资产比例高。房地产企业的存货主要是房产，主要包括土地使用权、建安成本及相关利息费用。房产开发周期平均2-3 年。因此存货具有金额较大，占总资产比例较高，周期较长的特点。

3、存在大量关联方往来，其他应收款、其他应付款较高。地产公司合作开发较为常见，与项目公司、项目合作方存在大量资金往来，因此其他应收款、其他应付款中反映了与项目合作方的往来资金，是一个相对重要的科目。

4、合同负债较高，资金回笼和收入确认之间存在时间差。地产公司普遍实行预售制，回笼的资金确认为合同负债，待交房（或达到交房状态）时点，再由合同负债结转至收入。因此资金回笼和收入确认之间存在时间差，收入利润反应相对滞后，且存在调节空间。

因此我们认为，对于地产企业报表分析应该更注重资产负债表和现金流量表。下面将对货币资金、存货、其他应收款、其他应付款、合同负债、有息负债、财务费用、经营性现金流等科目进行详细分析。

货币资金

货币资金是房地产企业需要关注的科目，一方面地产公司在整个业务过程中对资金的需求较大，资金流转较快，因此要求公司具有良好的资金管理能力。另一方面房地产企业高杠杆经营，关注货币资金科目对于分析公司偿债能力也至关重要。A 股上市公司货币资金主要包括现金、银行存款和其他货币资金。港股上市公司对货币资金科目没有统一规定，可能会将货币资金根据受限制情况、存款到期时长，分为多个科目披露。如，碧桂园将货币资金分为现金及现金等价物、受限制现金两个科目列报。中国金茂则将货币资金分为现金及现金等价物、受限制银行结余、长期定期存款三个科目列报。

表1：A 股货币资金涵盖范围

类型范围

现金库存现金

银行存款存入银行或其他金融机构的各种存款

主要包括使用受限制的资金，外埠存款、承兑汇票保证金、信用卡存款、支付宝保证金、其他货币资金

物业管理代管基金、土地拍卖保证金、按揭贷款连带责任担保等

资料来源：企业会计准则，市场部

图1：中国金茂报表中货币资金科目的披露（2019 年）

资料来源：中国金茂报表，市场部

对于货币资金科目的分析，一方面需要关注资金规模，是否足以维持公司正常运转，债券到期是否能够及时偿付。另一方面还需要关注货币资金报表附注明细中其他货币资金的情况。其他货币资金主要是指使用受限制的资金。对于房地产企业而言，其他货币资金主要是对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，购房者自办理贷款开始直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金属于受限制状态，短期内不能随意支取（亦有可能有部分土地拍卖保证金）。此外，对于存在物管业务的房地产企业，其他货币资金中可能还包括物业管理项目代管基金，该项资金为公司代管的业主住宅维修资金，不属于公司，亦不可随意支取。因此我们认为，在分析公司资金使用及偿债情况时，需要剔除其他货币资金的因素。

图 2：A 股地产行业货币资金占总资产比例（2019 年）图 3：地产行业重点公司货币资金情况（2019 年）

货币资金（亿）

货币资金占比总资产（右）

16%30%25%20%180016001400120010008006004002000

14%12%10%8%6%4%15%10%5%11%

0%

2%0%

资料来源：Wind ，各公司年报，市场部图 4：地产行业重点公司货币资金结构（2019 年）

资料来源：Wind ，各公司年报，市场部

图 5：地产行业重点公司净债务情况（2019 年）

银行存款

库存现金

其他货币资金（亿元）

净债务（亿）

净债务/总资产（右）

100%90%

80%70%60%

5401400012000100008000600040002000

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

126949531475050% 1657 1390451348

81859136740%

30%20%10%0%

606204资料来源：Wind ，各公司年报，市场部资料来源：Wind ，各公司年报，市场部

存货

存货是房地产企业比较重要的一个科目，从地产行业存货占比可见其重要性。房产作为一项特殊的存货，在报表中的列报和披露不同于传统企业。A 股上市公司报表中，房产统一被划分为存货，一般分为三类：拟开发产品、开发产品和开发成本。港股上市公司披露不同于 A 股，房产列报成多个科目。如，恒大、碧桂园、融创等，将房产分为在建物业、持有销售的竣工物业。中国金茂和碧桂园还根据在建物业的期限，分别放入流动资产和非流动资产。港股地产公司报表科目的“存货”概念可能不等同于 A 股上市公司的“存货”，港股“存货”可能仅表示建筑材料、消耗品等。

图 6：A 股地产行业存货占比远高于其他行业（2019 年）

图 7：地产行业重点公司存货占比情况（2019 年）存货（亿）

存货占比总资产（右）70%

1400012000100008000600040002000

存货占比总资产

60%50%40%30%20%10%0%

60%50%40%30%20%10%0%

资料来源：Wind ，市场部

资料来源：Wind ，市场部

表 2：A 股公司存货主要分类及涵盖范围名称

涵盖范围

拟开发产品（或称拟开发土地）已购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地已建成、待出售的物业开发产品（或称已完工开发产品）开发成本（或称在建开发产品）尚未建成、以出售为目的的物业

资料来源：各公司年报，市场部

图 8：融创中国报表中房产的披露（2019 年）

资料来源：融创中国年报，市场部

由于地产行业存货的特殊性，传统行业中与存货相关的指标，如存货周转率，则不再适用。合同销售金额/存货（或总货值）比传统存货周转率更能够反映房地产企业项目的运营能力。该指标越高，反映公司运营能力越强。