别墅地产项目规划设计方案PPT(共 41张)
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9
二项目分析
• 项目名称：稷下庄园 • 总面积：21000㎡ • 项目地点：淄博市张店区人民西路，上海
路，华光路交叉处空地
10
项目的前景分析
• 优势： • 项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要
的资源之一；
• 交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程； • 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念； • 项目的地理位置好，周边配套齐全； • 繁华，很适合青年奋斗人士和中年成功人士；
11
• 威胁： • 周边待开发用地较多； • 周边楼盘在短期内消耗了部分有效客
户，随着消费的离散需求日趋明显， 这种消费观念对产品要求更高，已成 为本案的潜在较大威胁；
12Βιβλιοθήκη Baidu
• 从消费力层面划定目标人群
消费力论证
私营企业业主
高级白领、金领、政府 官员、大学教授 大型企业管理层
家庭连续年收入 50万以上(具一 次性付款能力)
市场基本情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
3
一 别墅产品情况分析
• 别墅的产品情况 • 产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅
和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。
• 从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看，
联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅
占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远 大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排 的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。
4
建筑形态状况
建筑形态分布
独栋别墅
联排别墅
花园洋房 联排别墅 花园洋房 独栋别墅
5
建筑风格状况
• 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建
筑风格，二是中式民居建筑风格
• 吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧
美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一 些欧美的建筑风格，结合实际重新设计， 成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一 片自己的天地，可以自由创新，体现个性。
8
• 独栋别墅主要集中在300-400 ㎡。
独栋别墅市场面积供应分布
10%
5%
15%
40% 30%
200-250㎡ 251-300㎡ 301-350㎡ 351-400㎡ 400-500㎡
独栋别墅受市 场欢迎的面积 主要集中在小 独 栋 250-300 ㎡ 、 350-400 ㎡的独栋和 400-500 ㎡ 的 豪宅。
• 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所
关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。
• 对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，
但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性， 让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
2
市场篇
讲特色：特色的、差异化的、有文化根 源的规划风格、建筑风格、园林风格
讲生活：倡导全新的生活方式——自由 自在的、优雅情趣的、个性自我的
讲私域：规划自由流畅的、私域感强的 交通流线，构建区分明显的私有领地
讲品位：围绕案名提出差异化的文化理 念，讲究根源性、张扬性
17
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
对奢华的理解已从物 质转向精神层面
家庭连续年收入 20万以上 (具很强 首付、月供能力)
年收入20万以 上（主要锁定 收入50万以上、 有可支配现金 100万以上人 群），具一次 性付款或很强 首付、月供能 力
13
• 目标人群：
1 在外省创业成功的淄博人 2 私营企业的富豪 3 专业技术精尖人员 4 在淄博做生意的港台人 5 “海归”派等等
16
B 构建对接心理密码核心理念
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
在服务方面要求体现 尊贵身份、被服从感
希望拥有具特色文化 的居住场所
要求全 新的生活方 式（文化的、自我的）
要求权利的、私密的 自由领地
希望别人认为自己有品 位、有文化，喜标榜
讲服务：提供全方位星级酒店服务（前 期销售服务、后期物管服务）
能够成为倡导新居住 理念的响应者
对新物业产品不再以 体现奢华为标准，更 注重文化的内涵，内 心的清净、自由
开始强调开始强调投 资性、升值性、第一 居住需求第一居住需
求
讲精神：以标准的别墅配置为基础（不 失奢华但不重点宣传），重点渲染文化 内涵，鄙弃对奢华的原始需求
稷下庄园——土地规划案
成 员 ：
夏陈刘 家浩
雷宾文
1
前言
• 别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着
稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰 富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美 的中央公园，足够的私密性，完美的细节
现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成， 更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居 住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二 波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求 回归自然，提高生活品位”。
6
建筑风格分布比例
5% 30%
65%
欧美风格 民居风格 其他
！
7
别墅面积状况
• 联排别墅供应主要集中在150-250 ㎡
联排别墅市场面积供应分布比例
15%
5%
20%
60%
150-200㎡ 201-250㎡ 251-300㎡ 300㎡以上
结合销 售情况 来看， 联排别 墅受市 场欢迎 的在
200-250 ㎡，
•在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感 •希望拥有具特色文化的居住场所 •要求全 新的生活方式（文化的、自我的） •要求权利的、私密的自由领地 •希望别人认为自己有品位、有文化，喜标榜 •对奢华的理解已从物质转向精神层面
•高学历的背景使他们在精神层面有更多的需求 •能够成为倡导新居住理念的响应者 •向往全新的生活方式，在精神生活领域更上一层 •对新物业常产品不再以体现奢华为标准，更注重 文化的内涵，内心的清净、自由 •开始强调投资性、升值性、第一居住需求
14
三 理念篇
一、目标消费人群诉求理念建立
A
消费者心理密码分析
B
构建对接心理密码核心理念
体现“个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫”的生活
15
A 消费者心理密码分析
知 价值观: 强调尊从感、
己
居住文化、生活方式、私 有领域、自由、真儒雅或
知 附庸风雅，对奢华的追求 彼、 逐渐淡化。
百
战
不
殆 文化素质: 学历高、对 新理念、生活方式认知度 高、判断力强。
二项目分析
• 项目名称：稷下庄园 • 总面积：21000㎡ • 项目地点：淄博市张店区人民西路，上海
路，华光路交叉处空地
10
项目的前景分析
• 优势： • 项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要
的资源之一；
• 交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程； • 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念； • 项目的地理位置好，周边配套齐全； • 繁华，很适合青年奋斗人士和中年成功人士；
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• 威胁： • 周边待开发用地较多； • 周边楼盘在短期内消耗了部分有效客
户，随着消费的离散需求日趋明显， 这种消费观念对产品要求更高，已成 为本案的潜在较大威胁；
12Βιβλιοθήκη Baidu
• 从消费力层面划定目标人群
消费力论证
私营企业业主
高级白领、金领、政府 官员、大学教授 大型企业管理层
家庭连续年收入 50万以上(具一 次性付款能力)
市场基本情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
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一 别墅产品情况分析
• 别墅的产品情况 • 产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅
和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。
• 从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看，
联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅
占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远 大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排 的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。
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建筑形态状况
建筑形态分布
独栋别墅
联排别墅
花园洋房 联排别墅 花园洋房 独栋别墅
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建筑风格状况
• 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建
筑风格，二是中式民居建筑风格
• 吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧
美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一 些欧美的建筑风格，结合实际重新设计， 成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一 片自己的天地，可以自由创新，体现个性。
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• 独栋别墅主要集中在300-400 ㎡。
独栋别墅市场面积供应分布
10%
5%
15%
40% 30%
200-250㎡ 251-300㎡ 301-350㎡ 351-400㎡ 400-500㎡
独栋别墅受市 场欢迎的面积 主要集中在小 独 栋 250-300 ㎡ 、 350-400 ㎡的独栋和 400-500 ㎡ 的 豪宅。
• 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所
关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。
• 对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，
但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性， 让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
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市场篇
讲特色：特色的、差异化的、有文化根 源的规划风格、建筑风格、园林风格
讲生活：倡导全新的生活方式——自由 自在的、优雅情趣的、个性自我的
讲私域：规划自由流畅的、私域感强的 交通流线，构建区分明显的私有领地
讲品位：围绕案名提出差异化的文化理 念，讲究根源性、张扬性
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攻 其 心 志、 不 战 而 胜
对奢华的理解已从物 质转向精神层面
家庭连续年收入 20万以上 (具很强 首付、月供能力)
年收入20万以 上（主要锁定 收入50万以上、 有可支配现金 100万以上人 群），具一次 性付款或很强 首付、月供能 力
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• 目标人群：
1 在外省创业成功的淄博人 2 私营企业的富豪 3 专业技术精尖人员 4 在淄博做生意的港台人 5 “海归”派等等
16
B 构建对接心理密码核心理念
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
在服务方面要求体现 尊贵身份、被服从感
希望拥有具特色文化 的居住场所
要求全 新的生活方 式（文化的、自我的）
要求权利的、私密的 自由领地
希望别人认为自己有品 位、有文化，喜标榜
讲服务：提供全方位星级酒店服务（前 期销售服务、后期物管服务）
能够成为倡导新居住 理念的响应者
对新物业产品不再以 体现奢华为标准，更 注重文化的内涵，内 心的清净、自由
开始强调开始强调投 资性、升值性、第一 居住需求第一居住需
求
讲精神：以标准的别墅配置为基础（不 失奢华但不重点宣传），重点渲染文化 内涵，鄙弃对奢华的原始需求
稷下庄园——土地规划案
成 员 ：
夏陈刘 家浩
雷宾文
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前言
• 别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着
稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰 富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美 的中央公园，足够的私密性，完美的细节
现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成， 更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居 住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二 波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求 回归自然，提高生活品位”。
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建筑风格分布比例
5% 30%
65%
欧美风格 民居风格 其他
！
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别墅面积状况
• 联排别墅供应主要集中在150-250 ㎡
联排别墅市场面积供应分布比例
15%
5%
20%
60%
150-200㎡ 201-250㎡ 251-300㎡ 300㎡以上
结合销 售情况 来看， 联排别 墅受市 场欢迎 的在
200-250 ㎡，
•在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感 •希望拥有具特色文化的居住场所 •要求全 新的生活方式（文化的、自我的） •要求权利的、私密的自由领地 •希望别人认为自己有品位、有文化，喜标榜 •对奢华的理解已从物质转向精神层面
•高学历的背景使他们在精神层面有更多的需求 •能够成为倡导新居住理念的响应者 •向往全新的生活方式，在精神生活领域更上一层 •对新物业常产品不再以体现奢华为标准，更注重 文化的内涵，内心的清净、自由 •开始强调投资性、升值性、第一居住需求
14
三 理念篇
一、目标消费人群诉求理念建立
A
消费者心理密码分析
B
构建对接心理密码核心理念
体现“个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫”的生活
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A 消费者心理密码分析
知 价值观: 强调尊从感、
己
居住文化、生活方式、私 有领域、自由、真儒雅或
知 附庸风雅，对奢华的追求 彼、 逐渐淡化。
百
战
不
殆 文化素质: 学历高、对 新理念、生活方式认知度 高、判断力强。