研究方法：中国城市房地产开发投资潜力的评价体系

中国城市房地产开发投资潜力研究方法体系
中国指数研究院 2011 年 6 月 16 日
一、研究背景
2003 年来，中国指数研究院连续八年开展中国城市房地产开发投资吸引力研究，研究 范围涉及长三角、珠三角、环渤海、中西部等各个区域，研究对象不仅包括 35 个大中城市 （指直辖市、计划单列市和省会城市），还包括了部分房地产市场较为发达的地级市和县级 市，积累了丰富的研究经验。历年研究显示，在房地产调控政策、区域发展政策、经济热点 转移等方面因素的影响下，近年的房地产市场体现出不同以往的特点，房地产开发企业面临 很大的风险和不确定性，而近几年，地、县级市的房地产市场发展速度明显快于 35 个大中 城市，占全国的比重持续上升。在此背景下，开发企业已主动或被动转战到二三线甚至地级 或县级城市，寻找价值洼地。因此，如何合理布局投资项目，客观科学评价拟进入城市的投 资潜力将成为开发企业的战略性议题。
商品房市场规模 及发展速度
房地产市场供求 对比
市场可进入性及 盈利空间
房地产市场与经 济实力对比度
房地产市场效益 指标
具体指标 固定资产投资额及增长率 进出口总额 贫富差异度 人口密度 建城区扩建速度 人口城镇化 土地城镇化
距中心城市的距离
商品房销售面积及增长率 商品房销售价格及增长率 商品房销售额及增长率 开发投资额及增长率 新开工面积及增长率 竣工面积及增长率 土地购置面积及增长率 销售面积/新开工面积 销售额/投资额 商品房销售面积/土地购置面积 新开工面积增长率-销售面积增长率 市场开放度 土地计划供应量 房价收入比 地价房价比 中心与周边城市房价比 就业率 土地购置费及增长率 房地产开发投资额/GDP 总额 房地产开发投资额增长率/GDP 增长率 房地产开发投资额/固定资产投资额 人均居住面积 人均商品房销售额及增长率 人均商品房销售面积及增长率 人均商品房新开工面积及增长率 人均商品房竣工面积及增长率
二、研究方法
在研究方法上，“中国城市开发投资潜力评价体系”总结过去多年的研究经验，继续运 用因子分析法和相关数学模型定量分析研究各城市的房地产开发投资潜力，并结合目前房地 产市场呈现的新特点，对方法体系进行了完善，从以下三个维度，对城市和所在区域的投资 潜力进行评价：
1. 经济发展水平 a) 经济规模及发展能力 b) 城镇化程度及发展速度 c) 中心城市辐射作用
表：中国城市房地产开发投资潜力评价指标
维度 经济发展 水平
组成因子 经济规模及发展 能力
Байду номын сангаас
具体指标 GDP 总额及增长率 人均 GDP 及增长率 地均 GDP 及增长率 人均可支配收入及增长率 常住人口及增长率 居民储蓄存款及增长率 社会零售品销售额及增长率
维度
市场发展 程度
综合评价 指标
组成因子
城市化程度及发 展速度 中心城市辐射作 用
2. 市场发展程度 a) 商品房市场规模及发展速度 b) 房地产市场供求对比 c) 市场可进入性及盈利空间
3. 综合评价指标 a) 房地产市场与经济实力对比度 b) 房地产市场效益指标
在本次研究中，研究组仍采用该研究方法体系对 35 个大中城市进行研究，并新增部分 指标，对该城市房地产市场的可进入性及盈利空间进行评价，以更全面地评价各城市的投资 潜力。对地级和县级市的研究，鉴于城市群的发展状况和中心城市的辐射作用对当地房地产 开发投资潜力具有显著影响，因此还重点对中心城市的辐射作用进行了评价，以更全面的反 应区域中心城市对周边中小城市房地产市场的带动作用，更全面地评价这些城市的房地产开 发投资潜力。具体指标如下：
另一方面，城市的投资潜力不仅仅在于其自身实力和发展潜力，更与其所在城市群的发 展密切相关。“十一五规划”提出“将城市群作为推进城镇化的主体形态”，“十二五规划” 再度明确该发展方向，形成以中心城市为主体，周边中小城市为支撑的空间格局。城市群的 发展能够带动城市实现功能拓展、合理分工、协调发展，同时通过合理整合城市间的资源要 素，带动城市群的健康可持续发展。目前，在长三角、珠三角、环渤海等地区，上海、深圳、 北京等区域中心城市对周边城市的辐射作用大大增强，当地房地产市场正面临巨大发展机 遇。展望未来，随着城市群的不断成熟，区域经济一体化程度将持续提高，特大城市中心城 区的压力得到缓解，中小城市和小城镇的居住和公共服务功能得到增强和完善，公共交通等 基础设施实现一体化和网络化，都将扩大房地产市场的发展空间以及城市之间、城市群之间 的相互联系。
为全面了解中国各区域内不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院自 2003 年 起即开展城市投资潜力研究，在借鉴国外相关研究经验的基础上，通过科学的方法体系和评 价手段，对各城市的房地产开发投资潜力进行综合评价，以发掘房地产开发投资热点转移趋 势，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据，形成了一套系统完善的“中国城市开 发投资吸引力（潜力）评价体系”。