抵押转让要保护善意第三人权利

甲公司因向乙单位借款，将其名下的某大楼抵押给了乙单位，并办理了他项权利登记，期限至2002年12月10日（现已注销）。期间，王某于2000年向甲公司购买了该大楼底层门面房一间，但甲公司在向王某出售该门面房时，没有告知王某该房抵押的情况，也未告知乙单位其出售门面房的事实。后甲公司公司告知王某，他们之间的买卖是无效的，不同意房屋转让。王某遂起诉至法院，要求确认他与甲公司之间的房屋买卖合同有效，依法办理上述门面房的房屋产权证和土地使用证。本案处理有两种观点。第一种观点认为，王某与甲公司的买卖行为发生在抵押期内，依照担保法的规定，双方的转让行为无效，现甲公司不同意房屋转让，应当驳回王某的诉讼请求。第二种观点认为，抵押期间转让抵押物的行为并非当然无效，应视具体情况而定。在上述案件中，乙单位对王某与甲公司之间的转让行为没有主张转让无效，而甲公司作为抵押人是无权主张转让行为无效的。设置抵押的目的是为了保护抵押权人的利益，而现在抵押登记已注销，没有影响到抵押权人权益的实现，而王某属善意第三人，法律应当保护善意第三人的利益，因此应当认定王某与甲公司的买卖关系合法有效，支持王某的诉讼请求。笔者同意第二种观点。根据担保法第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人清偿。该解释虽没有提及转让的效力问题，但从其内容上看，转让已登记的抵押物未履行通知、告知义务，转让行为并不当然无效，而是通过赋予受让人以涤除权、保护善意取得来维护转让行为的效力，排除抵押权对受让人对抗。在上述案件中，被告甲公司转让处于抵押中的门面房虽然既没有通知乙单位，也没有通知原告王某，但原被告间的房屋转让行为并非当然无效，而抵押登记已于2002年12月20日注销，即作为抵押权人乙单位与作为受让人的原告王某在抵押物设定抵押后又发生转让直至抵押权消灭的过程中并未因此造成利益上的不平衡，亦则达到了立法保护抵押权人抵押权得以实现的目的，因此原告王某与被告甲公司的房屋买卖合同在抵押期间应认定为效力待定合同，王某对让房屋享有所有权的期待权，自抵押权消灭之日起，可能导致王某与甲公司之间房屋转让行为无效的因素已不存在。因此，王某起诉要求确认其与甲公司之间的房屋买卖合同有效，并办理该房相应的产权证的诉讼请求应予支持。缪春霞