土地使用权之取得方式

国有土地使用权取得程序

国有土地使用权

出让土地使用权：

法律依据

·《土地管理法》第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以

·《城市房地产管理法》第二章第二节；

·《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章；

·最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)。

出让方式

·招标拍卖挂牌交易：《城市房地产管理法》第十二条，“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”

·协议出让：《城市房地产管理法》第十二条，“没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规

定所确定的最低价。”

·目前商业住宅开发已经基本上采取了招标拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让，工业用地目前没有，但是部分地区已经开始尝试实行。

iii．常见问题

·出让土地根据土地用途通常有不同的期限限制。关丁期限届满后的问题处理，目前欠缺法律规定。

·出让土地根据土地用途需要经过招标拍卖或挂牌交易的，应当通过招标拍卖或挂牌交易程序；

·签署出让合同的主体应当为县级以上人民政府时，开发区管委员会不得作为合同主体，否则出让合同无效：

·协议出让中的价款应当按照法定程序进行评估，并不得低于市场平均价，否则出让金约定条款无效；

·擅自改变土地用途，出让合同无效。但是经过出让部门和规划部门同意调整用途，并相应调整土地用途的，可以继续执行出让合同。

c) 国有土地租赁使用权；

i.法律依据

·《土地管理法实施条例》第二十九条，“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”

·《规范国有土地租赁若干意见》，其中第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政土管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”第八条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。”

ii取得方式

·招标拍卖：《规范国有土地租赁若干意见》:“一、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。”

·协议：同上。“采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社

会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。”

iii 常见问题

·区分国有土地租赁取得租赁使用权与土地使用权本身的租赁；

·租金标准确定程序应当合法；

·转租时，转让的是租赁使用权，而非所有权，实质上属于合同权利义务的转让；

·租赁方式上有长期租赁和短期租赁。其中短期租赁不超过5年；

·签定租赁合同的主体为国有土地管理部门，而非某工业或企业：

·承租土地使用权转租、转让或抵押，尤其是抵押，这是区分于土地使用权转让的主要问题，实质上是赋予了承租使用权利物权的效力；

·地上物抵押，承租土地使用权同时抵押。

国有土地使用权招拍挂程序

国有土地使用权招标程序

一、招标前期工作

拟定招标年度供地计划，选择、清理招标地块，评估、确定招标底价，编制、报批招标工作方案等。

二、成立招标评标小组

其职责是：审查投标人资格，主持开标、定标工作，确认中标人。

三、发布招标公告

招标公告一般应在招标截止日前三十日刊登在当地的主要报刊并同时在省级报刊登载；招标公告应包括以下主要内容：（1）土地的位置：地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（2）投标人的资格要求；（3）投标人索取标书时间、地点及标书的工本费；（4）投标地点和截止时间；（5）给付中标价的方式和保证金数额；（6）评标方法；（7）开标时间和地点；（8）招标人认为需要公告的其他事项。

四、投标人登记，索取标书和有关文件

五、投标

投标人在投标截止日期前将标书投入标箱，标书应包括下列附件和履约保证金：（1）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表身份证复印件；（2）不低于公告数额的履约保证金。

六、开标

招标评标小组对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布无效。

七、评标、定标

一般情况下，评定中标人可按以下标准之一确定：（1）出价最高者；（2）综合评分最高者；（3）最先付清规定的标价款者；（4）实际交付地价款最多者。

八、向中标人发出《中标通知书》

九、中标人接到《中标通知书》后应在规定期限内与作为招标人的市、县国土部门签定《国有土使用权出让（租赁）合同》

按规定交纳土地出让金或租金；土地行政主管部门应及时将招标、中标情况和中标地块向社会公开，并报上级行政主管部门备案。

十、作为招标人的市县土地行政主管应按《国有土地使用权出让（租赁）合同》的约定，及

时向中标方提供中标地块，颁发《建设用地批准书》并督促土地受让人按合同约定的期限和方式缴纳剩余地价款

十一、土地行政主管部门协助中标人办理有关土地开发建设的证照

由中标人持《中标通知书》和《国有土地使用权出（租赁）合同》向有关部门申办基建项目立项（或直接领取《投资许可证》）、《建设工程施工证》和其他有关证照，土地行政主管部门应为中标人提供各种便利条件，并具体协调有关部门积极办理。土地受让人尚未取得房地产开发资质的，可凭《中标通知书》和《国有土地使用权出让（租赁）》合同向有关部门申领《房地产开发资质证书》。

十二、中标人缴清全部地价款后，应及时申请土地登记，领取《国有土地使用证》

市、县土地行政主管部门监督受让人按出让合同的约定投资开发利用土地，发现问题及时纠正和处理。

国有土地使用权拍卖程序

一、拍卖前期工作

拟定拍卖供地年度计划，选择、清理拍卖地块，评估、确定拍卖底价，编制、报批拍卖工作方案等。

二、成立拍卖委员会

其职责主要是：审查竞买人资格，组织拍卖活动，确定拍卖主持人。

三、拍卖公告于拍卖前三十日在当地主要报刊刊登，同时在省级报刊登载。拍卖公告应包括下列主要内容：

（1）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（2）竞买人资格要求；

（3）拍卖的时间、地点；

（4）给付成交价的方式和保证金数额；

（5）竞买人索取竞买申请书的时间、地点和工本费；

（6）参加竞买的申请方法和申请截止时间；

（7）查询竞买资格的时间和地点；

（8）拍卖人认为需要公告的其他事项。

四、竞买人提出竞买申请

竞买人在竞买申请截止时间前提出竞买申请并提交下列文件和履约保证金：

（1）竞买申请书；

（2）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表身份证复印件；

（3）不低于公告数额的履约保证金。

五、检查竞买申请的有效性

由拍卖委员会对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给编号的竞买标志牌（手持号牌）。

六、公开拍卖

拍卖应在公告的时间、地点进行，拍卖应由政府拍卖官主持，根据需要，也可以委托有资格的拍卖师主持。拍卖全过程应由记录员作笔录。

（1）竞买人显示标志牌、主持人点算竞买人；

（2）主持人介绍土地位置、面积、用途、使用年期、规划设计要求和其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和第一次应价后叫价递增的幅度；

（4）主持人提出起叫价；

（5）竞买人应价；