2019年姜堰房地产市场年度报告51p

4月13日： 在国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放 松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格调控投机投资性购房 需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合 理水平。
7月12日： 在国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必 须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场 调控工作。
受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺
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政策影响1：市场表现 —— 三四线城市
三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线 城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象
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政策影响1：市场表现 —— 后续供应
10月29日： 在国务院常务会议指出，坚持不移地搞好房地产调控，进一步巩 固调控成果，促进房价合理调整。
11月7日： 在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房 价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。
降价和限购依然持续
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重要人物表示：住建部部长姜伟新讲话
数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低
未来供应持续放大，存量房销售压力逐步积压
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政策影响1：市场表现—库存及去化时间
多个城市库存逼近历史高位，一二线城市尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长
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现在，如何摆脱这个不得已而采取的办法，姜伟新昨日正式透露，个人住房信 息系统“上线”后，限购将“下线”。从目前公开的信息披露，这一系统建成后， 居民的房产信息将全国联网和共享，以往靠信息壁垒异地炒房的行为将毫无藏身之 处。
姜伟新坦言，建设这一系统已经进行了两年多，目前仍在“艰难进行着”。而 在今年8月，住建部已确定将在全国40个城市率先试点这一系统，上海也位列其中。
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政策影响2：土地市场 —— 供求
• 10月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比 增72%，占10年的13%；二线城市环比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四线城市环比跌5%，同比降10%，占10 年的9%。
调控周期
07年9月 二套房首付提高
08年10月 救市政策出台
09年12月 国四条出台
10年1月、4月、9月 提高首付利率、限贷
11年1月 限购政策出台
➢2019 年10 月全国商品房销售面积和金额分别为8364 万平方米和4514 亿元，分别下降9.9%和11.1% ➢10 月房地产销售价格为5397 元，同比下降1.34%，价格相对稳定
10月27日，住房城乡建设部部长姜伟新在接受全国人大常委会关于城镇保障 性住房建设和管理工作情况专题询问时，首次明确表示：住建部正在努力建设城镇 个人住房信息系统，一旦建立起来，加上银行、财政、税务、公安等信息系统，届 时将不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。 从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发 商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。
持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻
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政策分析结论
目标
非常明确
决心
非常坚决
周期
可能更长
政策
很不确定
限购、限贷为史上最强的房地产调控政策，结合经济杠杆配合，对市场影响的 广度和深度不容忽视，市场迅速反转、进入冰冻期
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政策影响1：整体市场
4月16日： 在博鳌表示，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松， 调整为稳健。现在是要适当收紧，这个趋势估计还会持续一段时 间，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。
7月11日： 在《中国金融》杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监 管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健 全具有正向激励作用的弹性机制，促进信贷平稳适度增长，有计 划、有步骤地推进利率市场化改革。
• 10月130个城市共计成交0.39亿平米，环比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一线城市环比降75%，同 比降45%，占10年的5%；二线城市环比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四线城市环比降29%，同比降50%，占 10年的5%
历经18个月调控后，全国商品房销售速度、价格走势放缓，市场仍会继续下行 政策影响和国家对调控的决心将导致本轮市场调控周期要大于以往1年的周期
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政策影响1：市场表现 —— 一线城市
一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌、呈下降趋势
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政策影响1：市场表现 —— 二线城市
பைடு நூலகம் 政策影响1：市场表现结论
• 房地产市场并没有出现全面量价齐跌局面，政策对市场影响还将持续，价格 面临全面下降的压力
• 政策对一二线城市影响较大，导致大量存量房积压，一二线城市进入全面去 库存阶段，三四线城市会随着时间的深入紧跟一二线市场表现
• 货币政策和房地产政策未来一段时期相对平稳，将出现供求、价格主导未来 市场变化
2019年姜堰房地产市场年度报告
QIZHENG ESTATE AGENCY
上海奇正地产机构市场部| 2019.01
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宏观市场
•政策环境回顾 •全国楼市回顾
房地产市场
•土地分析 •楼市分析 •竞品表现
目录
市场预测
•政策预判 •市场预判 •区域预判
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重要人物表示：温家宝总理讲话
个人住房信息完善后或将取消限购，短期内限购政策依然执行
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重要人物表示：央行行长周小川讲话
1月7日： 在《中国金融》专访中表示，未来几年金融改革要建立和完善逆 周期的货币信贷动态调控机制，把货币信贷和流动性管理的总量 调节与构建宏观审慎政策框架结合起来，实施差别准备金动态调 整措施，丰富和补充政策工具，引导货币信贷适度增长。