高端公寓及豪宅户型配比研究陆志鑫

第一梯队 顶级公寓豪宅
第二梯队 主流高端公寓豪宅
【第一梯队-深圳湾一号北区】大平层奢华公寓,主力面积在430-440㎡超大平面 户型，约占62%；低总价户型去化较好，总价超过5千万的户型走量慢
户型面积（ ㎡ ）
T3-208 T2-430 T3-440 T4-590 T2大平层-900 T2顶复-1700
户型
2房 3房 4房 顶层复式
3房
4房 4房 4房 5房 2房 3房 4房 4房 5房 3房 4房 4房 顶层复式 3房 3房 复式4房
面积（㎡）
227-275 276-300 306-373 415-541
220
159 170-176
202 220 140 140 170 207 227 89 143-145 165-170 255 180-194 201-223 299-326
单价
实收均价 6万/㎡
总价 460-940万 940-1500万 940-4000万 1670-2100万
销售情况
高调入市，初期79万/㎡，但成交量 不理想，期间经历 两次降价，目前共 推出312套（A座 49层以下单位）， 实现去化250套，
小户型走量快。
【第二梯队-华侨城华寓】主力户型为90-101㎡一房产品，因总价较低，且受到 华侨城品牌及优质服务影响，市场价值实现较好
B，C，D户型受到客户青睐
【第二梯队-深业上城】户型面积相对分散，以230-358㎡三到四房供应为主， 实际销售中偏小面积200㎡以下户型及南北通透的经典房型走量较快
面积（㎡）
约106 约164 约230 约260 约282 约358 约441 约470 约901 约858
楼层
A单元
B单元
5-18、20-33
销售占比
62%
32% 2% 4%
“小户型产品因总价较低，走量较快，旁边的 办公部分都有接近300元的租金，不少投资客看 重小户型的投资收益率，拿去出租基本上都可 以实现办公的价格” ；
“你们的项目建议别做复式产品，很多高端客 户是不买账的，尤其是向东海这种形式的复式， 很难卖”。
——东海国际销售经理张琳
1栋C座01 1栋C座02 1栋D座01 1栋D座02
建筑面积 （㎡）
232 276 289 320
户型
预计单价区间 预计总价区间
三房三厅三卫 四房三厅三卫 四房两厅四卫 四房三厅三卫
9-10万
2000-3500
认筹情况
截止目前为止，已有 200批客户，进行了 资金冻结（冻结100 万），但因预售证迟 迟未能办理成功，开
总价
约4000万 约2000万 约5000-6500万 约8000万-1亿
销售情况
前期蓄客长达一年，开盘一个 半月全部售罄
208平的全部售罄，635平售 出2套，436平的表现一般
【第一梯队-深圳湾一号南区】南区目前推T5低区产品，以168-317㎡二到三房 供应为主，受到市场的热捧
户型面积（ ㎡ ）
——深圳湾一号项目经理
推售
2014.9.25
产品面积
（A）206平2房 （B）317平3房 （C）237平2房 （D）168平2房
套数
15套 15套 15套 15套
单价
8.5万元/㎡ 10万/㎡ 12万/㎡ 7.2万/㎡
总价
约1800万 约3200万 约2800万 约1200亿
销售情况
前期蓄客接近两个月，当晚去 化83%，当天实现销售11.5亿，
项目名称
纯水岸14、 15期
纯水岸14、15期户型配比
面积
套数
227-275
379
276-300
216
306-373
10
415-541
8
比例
62% 35% 2% 1%
客户分析：
从客户的置业目的上看，基本都是自住客户， 主要是改善性换房与为儿子购买婚房；
从居住区域上来说，主要是以南山、福田客 户为主，部分宝安、罗湖客户；其中南山区客户 主要是华侨城的老业主及南山其它片区，福田的 客户是要来自香蜜湖与华强北；
建筑面积 （㎡）
458
T2、T4 四房两厅全套房 253-320
T3、T5 四房三厅全套房 180-276
T6
二房二厅一套房
T1、T2、T3、 T4
Penthouse 合计
82－137 400-600
套数
户型 占比
“从目前天元的认筹情况来看，还是很乐观的，
36 4.10% 只不过因为和村民有些问题还没达成一致，以 及政府对南区一些的规划调整，预售证一直没
【亚太顶级豪宅趋势】香港、新加坡等亚太地区，较多顶级城市豪宅以350-700 ㎡为主力产品，部分250-300㎡，大面积产品已成为主要发展趋势之一
国际/地区
香港
新加坡
项目
太古傲璇 太古珒然 The Marq 嘉峰豪庭
BOULEVARD
年份
面积
单价
地段
2012
560-640㎡
73.27万元/㎡
半山司徒拔道（香港 最贵地段之一）
盘一再拖延
深圳高端住宅户型配比研究
【深圳高端住宅户型配比特征】深圳主流高端豪宅中大平面产品以170-250㎡为 主，约占20%-30%，从总价区间看与高端公寓有一定可替代性
项目名称 总户数
纯水岸14、15期
613 （拼合）
海上世界双玺
120
君汇新天
370
三湘海尚
716
鸿威海怡湾
594
鲸山觐海
243
“第二批推售发现200多㎡的还是比较好卖一点，开 盘差不多就卖完了。单价提高以后400㎡以上的产品 有一定的销售风险，客户比较有抗性。”
——深圳湾一号项目经理
推售
2013.5.19
2013.10.1
产品面积
430平4房 208平2房 436平4房 635平5-6房
套数
38 10套 10套 4套
单价
10万元/㎡ 10万/㎡ 13-17万/㎡ 13-17万/㎡
售罄 售罄 售罄 4套
“南向户型拥有海景且朝向好，客户很喜欢， 开盘当天南向户型很快消化完毕，南北向的总 价相差接近90万。资产配置的客户，90 ㎡小户 型最受欢迎，自用型客户偏爱行政套房和海景 房。”
——华寓销售经理 “华寓的户型面积段较为合适，对于商务公寓 的属性，较适合投资”。
——华寓销售经理
高端公寓及豪宅户型配比研究
本报告是严格保密的。
沉淀人：陆志鑫 综合体事业一部
深圳高端公寓户型配比研究
【价值梯度分类】
均价9万元/㎡以上 主力总价：2000～7500万元 代表项目：深圳湾1号
均价5～7万元/㎡ 主力总价：900～2500万元 代表项目：深业上城、深圳中心、 东海国际、华侨城华寓等
T5-206（A户型） T5-317（B户型） T5-237（C户型） T5-168（D户型）
合计
数量（套）
15 15 15 15 60
面积比例
25% 25% 25% 25% 100%
“本次推售的产品为南区T5低区部分，共4个户型， 面积段在168-317㎡的二到三房。A，D户型因缺乏景 观，因此单价较低，但D户型因单价和总价均低，受 到一些投资客的青睐，而A户型受单价和装修风格的 影响关注度最低；B，C户型拥有景观资源，客户认可 度高，B户型因房间数较多，受到了更多客户的追 捧。”
5-19
5-18、20-33
5-19
-Байду номын сангаас
5-19、21-35、37-47
35-48
21-35、37-47
5-18、20-33、35-48
-
5-18、20-33、35-48 5-19、21-35、37-47
52-60
-
50、51、52-60
-
50-51
-
61-62
-
合计
合计
套数 占比
86
14%
86
14%
单价
总价
销售情况
实收均价 4.8万/㎡
约460万
约680万 约800万 1500-2500万
开盘当天即接近售 罄，仅剩4套306420平大户型顶级 总统套房，小面积
单位成交火热
【第二梯队-深圳中心天元】天元户型配比以253-320㎡四房为主力供应，两房 和三房为次主力户型
楼号 T1
户型 四房三厅全套房
2013
253㎡，413㎡复式
18-30万元/㎡
半山西摩道
2011
278-579㎡
27-36.4万元/㎡
百德申山第9区，靠 乌节路
2012
352-384㎡；375-497㎡复式； 总价0.88-1.19亿， 阿摩园1A地段，近
顶复1329㎡
顶复3.26亿
乌节路
2012
418㎡
20-25万元/㎡
临近乌节路
五房
约339-351㎡
总计
数量 （套）
78 230 336 44 171 48 47 954
推售
房型面积(㎡)
77-158平一至两房
2013年2月13日 首期开盘
157-259平三房 152-717平复式户型
其他房型
面积比例 8.2% 24.1% 35.2% 4.6% 17.9% 5% 5% 100%
面积(㎡)
户型
约90㎡
高级商务套房
约130㎡
高级行政套房
约170㎡
豪华海景套房
约300-500㎡ 顶级总统套房
总计
——
套数 181 73 26
7 287
推售
房型面积(㎡)
90-101平一房
2013年5月19日 首期开盘
139-142平两房 170平三房
300平以上套房
套数比 63.6% 25.43% 9.05% 2.4% 100% 开盘剩余
纯水岸15期2-5栋开盘情况 项目名称 纯水岸十五期
总共占地面积：31821.79㎡ ；建筑面积：104000㎡ ；
类型/规模 容积率：3.86。
项目共4栋， 399户
推售户型
推出399套（90/70，拼合产品），230－300㎡4－5房。
套数 销售情况 销售超8成
纯水岸14期
纯水岸15 期
亚太地区高端豪宅发展趋势
1600万2200万 1500万2500万 800万-1100万
800万-1200万
540万-1000万
900万-1200万
销售率
100%
90% 100% 100% 95%
100%
81%
100% 97% 68%
【纯水岸14,15期】主力面积在230-300㎡，总价1600-2200万元之间，总价存 在可替代性，13年8月份开盘销售8成
套数
379 216 10
8
120
62 196 80 32 56 112 360 112 39 100 140 300 24 76 77 90
占比
62% 35% 2% 1%
100%
17% 53% 22% 9% 8% 16% 53% 16% 6% 18% 25% 53% 4% 31% 32% 37%
总价区间
296 33.75% 办下来。”
304 34.66%
“现有的认筹客户，对232㎡，289㎡的房型还
234 26.68% 是很认可的，因为赠送率比较高；289㎡的户型
因为9m的大尺度观景面，尤其受到市场欢迎。”
7
0.80%
——天元销售经理吴仕博
877 100%
一期开盘时间 及货量
房型面积 (㎡)
开盘未定， 共推售130套
630-2800万 4800万-1亿
2013年9月28日 开盘，截止目前 为已去化55%， 约340套，164 ㎡以下小户型及 经典三房户型比 较受市场青睐。
“上城的产品单价与其户型 面积关系不大，主要还是看 楼层，中低区30层左右的单 价约7万/㎡，高区50层以上 单价在11万/㎡以上”；
“从销售情况来看106-164㎡ 1-2房销售最快，因为总价较 低。其次是280㎡和360㎡的 做到南北通透经典三房销售 情况也比较好。高区440㎡以 上户型走量最慢。”
吉隆坡 泰国
Hamilton Scotts华彬汉 美登
Oval
The Ritz-Carlton Residences
2013
256㎡、299㎡、655㎡
——深业上城销售经理 刘文涛
【第二梯队-东海国际】以129-259㎡二到三房供应为主力，158㎡以下一到两 房小户型，因总价低投资收益率高而表现较好，复式产品并不受市场认可
房型
面积(㎡)
一房
约77㎡
两房
约129-158㎡
三房
约157-259㎡
四房
约279-330㎡
复式3房 约152-171㎡
复式4房 约247-717㎡
82
13%
80
13%
84
13%
166
26%
18
3%
22
4%
2
0%
2
0%
628
楼层
中低区 （5-48层）
高区 （50-62层）
面积(㎡) 106平一房 164平两房 230平三房 260平三房 282平四房 358平四房 441平五房 470平五房 901空中大宅 858空中大宅
单价
总价
销售情况
5.8-8万/㎡ 11-12万/㎡
合计
数量（套）
14 38 14 13 5 1 85
面积比例
16% 46% 16% 15% 6% 1% 100%
“目前深湾一号太贵，436㎡的要卖13万/㎡多，折算 下来一套房子最少也要5千6百多万，比开盘的时候翻 了近一倍，感觉太贵了，我还是再看看吧。”
——未成交客户黄女士 “在深圳豪宅5千万是一个坎，超过5千万的产品能买 得起而且愿意买的量没那么多，像我们深湾一号一套 房子过亿，还是很贵的，有很多客因为这个原因流失 了”