广州甲级写字楼租金水平估值
甲级写字楼
第一太平戴维斯：平均租金190.9元，越秀区132.8元
2018年，广州写字楼租赁市场需求强劲，全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%，平均租金同比增长11.2%至人民币每平方米每月190.9元。
越秀区空置率同比下降5.0个百分点至1.7%；租金同比上涨6.6%至人民币每平方米每月132.8元。
天河北空置率同比下降3.1个百分点至1.8%；租金同比上涨7.1%至人民币每平方米每月176元。
珠江新城空置率同比下降4.5个百分点至4.2%；租金同比上涨14.3%至人民币每平方米每月223.6元。
琶洲空置率同比下降5.9个百分点至9.1%；租金同比上涨16.4%至人民币每平方米每月147.5元。
戴德梁行：194.1元/平方米/月
年末全市平均租金同比上升6.9%，达194.1元/平方米/月。
仲量联行：全市平均179元，珠江新城194
全市整体：租金179元每平每月，空置率6.8%；珠江新城租金194，空置率6.5%。
世邦魏理仕：每月每平方米169.8元，老城区124.1元
CBRE世邦魏理仕发布了《2019年第一季度广州房地产市场回顾与展望》。报告显示，得益于市场的吸纳，全市空置率环比下降0.3个百分点到5.5%，全市租金环比上升0.4%至每月每平方米169.8元。
目前老城区优质写字楼的平均租金仅为每月每平方米124.1元，仅为珠江新城平均租金的62%。(完)
《2018年广州房地产市场回顾与展望》：空置率5.7%，平均租金168.8元零售物业
第一太平戴维斯：每平方米每月740.4元
截至2018年末，全市优质零售物业市场空置率同比下降1.3个百分点至6.1%。其中，核心商圈同比上升0.6个百分点至4.2%，而非核心商圈的空置率则同比下降2.2个百分点至6.9%。全市优质零售物业首层平均租金同比增长6.1%，至人民币每平方米每月740.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金同比分别增长7.0%和9.1%。
戴德梁行：平均租金816.3元/平方米/月
2018年广州优质零售市场迎来5个项目交付，共有约45.5万平方米新增供应，主要集中在白云商圈。截至第四季末，主城区优质商业空置率维持在
8.1%，平均租金816.3元/平方米/月。
世邦魏理仕：首层平均租金32.6元/平方米/天
优质零售物业市场，首层平均租金32.6元/平方米/天，每月978元。
城市房屋参考租金测定与空间分布_以广州为例
文章编号：1000-8462（2009）04-0618-06 城市房屋参考租金测定与空间分布 ———以广州为例 贾士军1，周春山2 （1.广州大学商学院，中国广东广州 510006；2.中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州510275） 摘要：房屋参考租金是指在城市规划区范围内，由房地产管理部门对现状利用条件下不同区片、路段等均质 地域的房屋，按照商业、居住、写字楼、工业等用途，分别评估测定并定期发布的市场平均租金。它是地方政府租金课税的重要依据。文章探讨了房屋参考租金测定的技术路线与方法，并利用2007年广州市房屋参考租金成果，分析了房屋参考租金的空间分布规律。关键词：房屋参考租金；空间分布；广州市中图分类号：F293.35 文献标识码：A 根据国家建设部的文件精神，要求全国各地建立租金指导价测定与发布系统，条件具备的地方可以通过一定的立法程序将房屋参考租金测定与发布制度化。官方定期公布房屋参考租金的意义在于：①为政府部门租金课税提供依据；②引导房屋租赁市场合理确定租金，为租赁双方商议租金提供参考；③为评估机构进行房地产估价提供依据。事实上， 2004年底至2007年间，由于国内大中城市房地产市场过热，刺激了开发商获取国有土地以及房地产投机行为，所谓的“地王”、“楼王”频现，政府单纯通过地价、房价反映当地房地产状况已不客观科学，而房屋租赁一般不存在租而不住、租而不用的行为，因此测定并定期发布房屋参考租金更具有现实意义。 目前，北京、天津、广州、深圳等地已先后开展了此项工作，但由于各地研究标准不一，存在问题 明显。例如， 北京市对外公布的房屋参考租金仅限于住宅范围，并且租金标准按照户型进行（例如一居室、二居室、三居室租金每月多少元），成果既不完善，也过于粗略。深圳市测定并发布全市房屋参考租金已愈10年历史，其参考租金包含商业、写字楼、住宅、工业房地产的路段与区片价，成果翔实、具体，但其测定路段与区片价时事先未研究样本分布类型，就直接采用中位数算法确定平均价的做法值得商榷，同时也未对外发布租金指数与空间分布规律，其成果研究深度还有待提高。 目前，国土资源部已经制订城镇土地定级规 程、城镇土地估价规程，多年以来国内学者研究了 地价的空间分布[1-4]、房价的空间分布[5-6]、城市住房空间结构[7]、 房地产价格指数编制[8-9]等问题，上述规范与成果在研究思路与方法上为城市房屋参考租金测定提供了借鉴。国内也有学者研究房屋租金问题[10-11]， 但有关研究主要是基于面板数据的城市整体租金研究，未对城市内部商业、写字楼、住宅租金空间分布规律展开研究，也未对城市参考租金的测定方法进行探讨。 1房屋参考租金测定的技术路线与方法 1.1房屋参考租金测定的任务与技术路线 房屋参考租金测定的工作范围主要限于城市的建成区内，目的在于科学反映城市内部房地产出租市场的租金水平。由于数据资料、时间、人力等方面状况，目前测定时间一般以年为单位，条件许可时，可以半年或季度为单位。当以年为单位时，评估基准日以当年的7月1日为宜。房屋用途可以按照商业、写字楼、住宅、工业（或仓库与厂房）进行分类。其中商业按照首层和非首层进一步细分，住宅按低层、多层、高层进一步细分。房屋参考租金的测定单元一般有区域和路段两种类型。 对于商业、写字楼房屋，一般是临路分布，故可采用路段租金。对于住宅、工业房屋，一般采用区域租金。房屋参考租金的测定单位一般采用元/建筑 面积m 2 ·月。 房屋参考租金测定的技术路线可按图1进行。 建设部软科学项目（编号：20030092）和广州市教育局科技计划项目（编号：63039）联合资助。收稿时间：2008-04-21；修回时间：2009-02-20 第29卷第4期经济地理Vol.29，No.42009年4月ECONOM IC GEOGRAPHY Apr.，2009
大厦市场调研报告
z国际商业顾问 二零零四年十月八日 目录 1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3 1.1项目概况…………………………………………………………………… 0 3 1.2项目周边环境 (04) 1.3项目有关经济技术指标 (05) 2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6
2.1政区人口…………………………………………………………………… 0 6 2.2天河商厦现状 (06) 2.3天河商圈 (08) 2.3.1天河城商圈 (08) 2.3.2定位…………………………………………………………………… 08 2.3.3趋势…………………………………………………………………… 09 2.4天河商铺供需情况 (11) 2.5商业发展机遇 (12) 2.6未来商业规划 (12) 3.0项目周边情况 (13) 3.1商厦比较…………………………………………………………………… 1 3 3.2周边环境…………………………………………………………………… 1 5 3.3项目分析…………………………………………………………………… 17 1.0 项目概述 1.1项目概况 项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州
金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。 项目位置图 项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。
项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。 项目楼层功能分布 1.2 项目周边环境 项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、
北京市CBD写字楼租金特征价格分析
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/df12341234.html, 北京市CBD写字楼租金特征价格分析 作者：张一帆王艺凝 来源：《现代经济信息》2011年第18期 摘要：“新国十条”对住宅市场冲击背景下，写字楼日益成为投资热点，北京CBD作为全国最重要的商务中心之一，其写字楼市场研究具有重要的实际意义。本文采用特征价格法构建模型对北京市CBD写字楼市场租金差异进行实证研究和分析。研究结果表明，轨道交通、距离CBD中心距离、建筑形象和景观、公交数目以及楼层数对写字楼租金有较为显著的影响，其中轨道交通和建筑景观形象对租金的影响最大。建筑面积和建筑年龄对租金的影响不大，这有异于以往的研究。 关键词：北京CBD 写字楼；租金；特征价格 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）09-0108-03 一、引言 写字楼是指由一间间写字间组成的，主要供人们办公的楼宇，它是一种通过出售或者出租办公空间而赢取利润的物业。简而言之，写字楼是办公活动的劳动空间(顾朝林，2001)，广义的写字楼是指国家机关，企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物(刘洪玉，1996)。CBD作为北京商务核心区，是北京高档写字楼发展最早、也最为集中的区域。 国外的写字楼市场历史较长，研究也较为丰富。我国写字楼市场历史较短，研究比较有限，房地产相关研究多集中在住宅市场上。2010年4月房地产新政出台后，住宅市场受到一 定的冲击，而零售地产及写字楼由于不受新政限制，日益成为投资和开发的热点。本文主要探讨影响北京CBD写字楼租金差异的因素和影响程度，通过特征价格模型的建立进行研究。 二、已有研究回顾 1.特征价格模型 特征价格，在英文中是Hedonic Price，在国内的一些介绍性的文献上，被称为享乐价格，乐观价格，效用价格等；而在台湾学界，则被统一称为特征价格。从经济角度来讲，Hedonic 指的是对产品或服务的消费而得到的效用或满足。由于异质产品包涵的各种特征，特征价格理论认为消费者对产品的消费实际上是对其特征的消费。
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市旧村庄全面改造成本核算办法 第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。 第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。 前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。 第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电
话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。 第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。 第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。 （一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。 （二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。 以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房
写字楼房屋租赁的合同范本正式版
YOUR LOGO 写字楼房屋租赁的合同范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
写字楼房屋租赁的合同范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：_____________ 法定代表人：_______________ 地址：_________ 电话：_____________ 乙方：______________ 法定代表人：____________ 地址：_______________ 电话：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等法律规定，甲乙双方本着平等、自愿、互利的原则就乙方承租甲方房屋一事达成如下协议： 第一条房屋基本情况 1.房屋位()__________室，面积________m2，房屋所有权证号：_______________，土地使用权证号：____________。 2.房屋产权为甲方所有。 第二条租期 1.租期为_______年_________月________日至_________年__________月_________日。 2.租期届满，甲方若继续出租乙方有权在同等条件下优先
广州市房屋租赁管理规定最新修订版
广州市房屋租赁管理规定最新修订版广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于2020年6月30日通过的《广州市房屋租赁管理规定》，业经广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2020年7月29日批准，现予公布，自2020年12月1日起施行。 广州市人民代表大会常务委员会 2020年8月3日 广东省人民代表大会常务委员会 关于批准《广州市房屋租赁管理规定》的决定 (2020年7月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过) 广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议审查了广州市人民代表大会常务委员会报请批准的《广州市房屋租赁管理规定》，该规定与宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规不抵触，决定予以批准，由广州市人民代表大会常务委员会公布施行。 2020最新广州市房屋租赁管理规定【全文】 (2020年6月30日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过2020年7月29日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准) 第一条为规范房屋租赁行为，保护房屋租赁当事人的合法权益，促进房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于本市行政区域内房屋租赁及其监督管理等活动。 本规定所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库以及其他用房。 本规定所称房屋租赁，是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权人或者房屋使用权人将房屋交给他人经营，本人不承担经营风险但获取收益的行为，视为房屋租赁。 法律、法规对公共租赁住房、公有房屋租赁另有规定的，从其规定。 第三条市房屋行政主管部门负责本市房屋租赁管理工作，并组织实施本规定。 区房屋行政主管部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作，指导和监督街道办事处、镇人民政府开展房屋租赁登记备案工作。 公安机关负责房屋租赁的治安管理和房屋租赁当事人的居住登记。 来穗人员行政管理部门负责组织、协调、指导、督促来穗人员的房屋租赁管理工作。 规划、财政、消防、税务、市场监督、城市管理综合执法等行政管理部门应当按照各自职责，协助实施本规定。 街道办事处、镇人民政府受房屋行政主管部门和公安机关的委托，办理本辖区内房屋租赁登记备案、居住登记、居住证申领受理、发放、签注等事项。 第四条市、区人民政府应当将房屋租赁服务和管理工作所需经费列入本级财政预算，保障经费投入。
广州某新城写字楼与公寓市场分析报告
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼工程状况
写字楼租金注意事项(精)
租赁写字楼是大部分企业解决办公场所的重要途径, 想要选择适合、优质的办公场所, 并尽可能的节约资金成本, 首先应对写字楼租赁将产生的费用进行详细的认知和了解, 以便做好资金安排, 进行有效的成本控制和财务分析, 达到理想的选址效果和财务目标。以下为选址费用统计,仅供参考: 签订租赁合同时所涉及的费用: 1、租赁房屋定金: 一般式三个标准月租金以内,此费用在用户入住后可折抵租金。 2、租金及房租押金支付: 租金一般是每建筑平方米每月的签约价 *承租面积(市场上也有净租金的说法, 按照租赁单元的地毯面积报价签约 ; 租金支付的行业惯例是押一个月房租付三个月租金或押两个月付三个月的租金的付款方式, 在下次交款日期之前支付; 押金在用户租赁合同到期搬出后即退回。 3、房屋免租期: 用户在正式入住写字楼办公前, 一般都会对租赁的场所根据自己的办公需要进行一些装修改造, 所以一般写字楼业主方或者开发商会根据用户所租赁的面积大小给予用户 1个月到 2个月的免租期,免租期内不收取房屋租金。 4、有关物业管理费的缴纳: 因从用户进场开始装修时,物业公司已对用户开始提供相应的物业设备、设施及环境的维护服务, 物业公司会花费较大的人力物力对施工现场的秩序及安全消防进行严格的管控, 以确保装修单元能安全的交付使用又不对其他住户造成滋扰, 所以在用户进场开始装修时需要缴纳物业管理费; 客户正式进驻办公后, 物业管理费可和房屋租金同期交纳 (物业费一般都执行的是市场调节价,每个楼宇不尽相同。 5、车位租赁费:
根据重庆市发改委审批标准,不同地段的地上车位和地下车位,收费有所不同; 另开发商会根据用户租赁的面积大小来决定用户租赁车位的数量。 6、语音、数据线路维护费: 一般设备供应商(电话局或 ISP 接入商的维护只是到大厦的设备主机房,从设备主机房到用户的配线架之间的线路需要物业管理公司配备专业人员予以相应的维护和检修,所以有的大厦会收取每条线路每年 500-1500元不等的线路维护费用。 7、电费: 写字楼所使用的电能是执行商业电价, 供电局向物业公司收取的电费是按照尖峰、峰谷、平分段进行收取, 一般写字楼用户所用电的时间大部分是在尖峰、平段内, 所以写字楼的用户电费在加权平均后,一般会达到每度电 1.2元左右。 8、空调加时费: 写字楼夏季空调的供应时间是早 8:00到晚 6:00。用户如需加班,则需支付空调加时费用。 9、网络机房空调冷却水费: 网络机房的室内温度比办公区的温度较低,为了保证网络设备 24小时制冷的正常使用,在一些高端写字楼内,开发商会给网络机房单独预留出一个 24小时提供冷却水的系统接口,提供的水温一般是在 10度 ~15度之间;用户在使用提供的网络机房专用的冷却水时会有费用发生。
2016广州市房屋租赁合同范本下载
2016广州市房屋租赁合同范本下载 甲方(出租方)__________ 身份证号码__________ 乙方(承租方)__________ 身份证号码__________ 现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下租房合同： 一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备： ________________________________________________ ___________________________________________________________ _________________________________ 二、租赁期限：__________，即__________年__________月 __________日至__________年__________月__________日。 三、租金及交纳时间：每月__________元，乙方应每__________月付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。 四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金__________元，到期结算，多余归还。 五、租赁期间的其他约定事项： 1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。 2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。 3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、
电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。 入住日抄见：水__________度，电__________度，煤气__________度。所有费用乙方应按时付清。 4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。生非法事件，乙方自负后果。 5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。 6、甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。 7、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。 8、本合同经签字(盖章)生效，本次租赁中介即告成功，乙方应立即支付丙方中介费__________元，逾期三天不付将被视作乙方违约，乙方除按约立即支付丙方中介费外，自愿另行支付丙方中介费等额的违约金，违约金不足以弥补丙方损失的，乙方须另行给予丙方赔偿。合同生效后，甲乙双方发生变更，中介费不得退回。 9、其他约定事项： ___________________________________________________________ ___________
广州市公房住宅租金标准
广州市公房住宅租金标准 租金计算公式： （一）房屋月租金=租金基数×使用面积×（1+地段增减率）×（1+电梯增减率）+单项装修金额 （二）执行市场租金标准的公房住宅直接按房屋租赁管理部门最新公布的房屋租金参考价计租。 一、租金基数单价表 单位：元/平方米使用面积
二、地段增减率 三、电梯增减率 有电梯设备的楼房：二层以上加5%。 四、单项装修单价表
四、租金标准计算方法及说明 （一）、租金基数 是根据房屋的结构装修条件把租金单价表中的“结构”“楼（地）面”“内墙面”“门窗”“天花”五项条件的单价相加为每平方米使用面积的租金基数。 （二）、房屋结构分类 1．钢筋混凝土结构：是指房屋的承重是由钢筋混凝土梁、柱、砼板支承的。 2．混合结构：是指房屋的承重是由钢筋混凝土和砖木混合支承的，这类结构包括有以下几种： (1)砖墙、砖柱承重，钢筋混凝土梁、砼板的房屋。 (2)砖墙承重、预制小梁砖拱板或混凝土平板、拱板楼面的房屋。 (3)钢筋混凝土柱、梁、木楼面房屋。 3．砖木楼房：是指砖墙（柱）承重，木楼面的楼房或砖墙承重球型薄壳楼面的房屋。 4．砖木平房：是指砖墙或泥墙承重的瓦面平房，如内有阁楼，但阁楼面积不超过全幢房屋的三分之二，阁楼层高不超过2.2米、无固定楼梯的也作砖木平房计。 5．一幢或一层房屋中有多种不同结构的，按下列原则处理： (1)一层楼中同时有两种结构，例如：骑楼为混合结构，其他为木楼，则分
别按不同结构计租，并在备注中说明。 (2)一层楼中仅厨房、厕所为混合结构，其他均为木楼的，则全层按砖木楼房计。 (3)楼房上、下层楼面不同结构的，例如：二楼楼面为木楼板，天台为钢筋混凝土楼面等，则按混合结构计租。 (4)在钢筋混凝土结构、混合结构、砖木楼房天台上加建的平房，分别按下列计租：a、与原房屋结构一致的按原结构计租；b、与原房屋结构不一致的，按加建部分的结构计租。 （三）、房屋使用面积的计算 1．住宅租金是以房屋使用面积作为计算单位。房屋使用面积是指：房屋建筑面积除去墙壁（包括承重和非承重的墙、柱）和公用的楼梯间所占的面积后，按房屋的内踢脚线以上内围水平面积计算。 2．走廊、壁柜、阳台、复式住宅楼梯、阁楼的面积计算和公用部位面积分摊的特别规定如下： (1)走廊的面积计算： 内走廊指房屋内供交通使用的封闭走道；外走廊是指在房屋的一边或天井的周边供交通使用的敞开走道或围廊。 ①内走廊和封闭式的外走廊按100%的面积计算 ②外走廊按50%面积计算，首层无栏河的不计面积。 (2)壁柜的面积计算：壁柜按内围水平面积100%计算。 (3)阳台的面积计算； ①内阳台按100%面积计算。
2013年广州写字楼市场分析
2013年广州写字楼市场分析 纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持 续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。 受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的 影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经 济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。 零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史 之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。
市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。 本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。 2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。
写字楼投资收益四种计算方法
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
写字楼市场研究分析
写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程
?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写
上海写字楼价格近年走势分析
写字楼市场：复苏与理性，踏上平稳发展之路 https://www.360docs.net/doc/df12341234.html,《中原地产市场研究》2010-7-21 17:45:49 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 图6-1四大城市甲级写字楼租金指数走势图 数据来源：中原集团研究中心 我们认为，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。其中北京、上海、广州写字楼租金仍将延续回升的态势；深圳租金的上涨已经延续了一年，由于未来供应偏多，因此短期内租金上升空间有限。销售市场方面，下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。 (一)市场表现：销售平稳租赁回暖稳步复苏 2010年4月，调控新政接连推出，住宅市场量价齐跌，而写字楼市场的表现则明显优于住宅市场。写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了"过冬"，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。 销售市场：供求激增整体供不应求 2010年上半年，写字楼销售市场十分活跃，无论供应还是需求同比均出现40%左右的增长，整体呈现供不应求局面。新政出台后，写字楼市场也受到了一定程度的影响，在供应大幅增长的同时，销售面积却
广州市房屋租赁合同范本(最全最新版)电子教案
广州市房屋租赁合同 出租人： 承租人： 广州市建设委员会 广州市工商行政管理局
广州市房屋租赁合同 出租人（甲方）：证件类型及编号： 承租人（乙方）：证件类型及编号： 依据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下： 第一条房屋基本情况 （一）房屋坐落于广州市区（县）街道办事处（乡镇） ，建筑面积平方米。 （二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：，房屋（□是 / □否）已设定了抵押。 第二条房屋租赁情况 租赁用途：；居住人数为：，最多不超过人。 乙方向甲方承诺租赁此房屋仅作为家庭居住使用，不可作为商业（营业、办公等）、仓库、员工宿舍等用途。 乙方不得擅自改变房屋结构和用途，否则甲方有权解除合同，收回该房屋。 第三条租赁期限 （一）房屋租赁期自年月日至年月日，共计年个月。甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。 （二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承
担的费用。 乙方继续承租的，应提前日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。 第四条租金及押金 （一）第__ _年租金标准及支付方式：元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币元整（￥：）。 第__ _年租金标准及支付方式：元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币元整（￥：）。 支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付，各期租金支付日期: ， 。 （二）押金：人民币元整（￥：）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。 第五条其他相关费用的承担方式 租赁期内的下列费用中，（7）物业管理费（2014年12月31日前）由甲方承担，（7）物业管理费（2014年12月31日之后）由乙方承担，自租赁期起始之日起由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)卫生费(9)上网费(10)车位费(11)室内设施维修费（12）费用。 相关费用支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付，各期租金支付日期: ， 。 本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由双方协商承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。 第六条房屋维护及维修 （一）甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；承租人保证遵守国家、广东省、广州市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。? 禁止在房屋内从事违反国家相关法律、法规的违法犯罪行为。 （二）在房屋租赁期内，乙方承诺不从事违反房屋安全、消防安全、治安、计划生育等活动，
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算 穗更新规字〔2017〕3号 广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本 核算办法的通知 各有关单位： 现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。 广州市城市更新局 2017年12月29日
广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。 第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。 前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。 第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电
话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。 第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。 第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。 （一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。 （二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。 以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房
写字楼租金定价工具
写字楼租金定价工具——统计回归基础上建立的量化模型 当下，北京正在大量兴建写字楼及其他商业设施。作为国内外房地产企业，金融机构偏爱持有的优质资产，写字楼租赁现金流高低对资产评估意义重大。作为资产评估的主要依据，租金水平将会影响写字楼的整售价格，开发企业盈利水平，企业融资成本，开发企业上市条件等一系列问题。可以说，写字楼的租金水平是写字楼项目最重要的成功指标。 关于写字楼租金谈判的博弈始终存在于业主与客户，乃至中介代理商之间。最大化租金收入是业主需要达到的目标。与此同时，最小化租金却是写字楼客户，尤其是大客户租赁写字楼所要达到的目标。而甲级写字楼的租赁部，或中介代理公司往往要在客户需要和业主预期当中协调这个矛盾，达成交易。如何满足各方需要，平衡业主，客户之间的价格分歧是考量写字楼租赁机构业绩水平的尺度。 目前，写字楼租赁机构往往需要通过写字楼专业资深人士的操盘经验达到这个平衡。而这个经验值在运用过程中存在一定的局限。例如，在写字楼整售阶段，自然人的经验值无法被投资商完全认可。而存在的风险就会降低实际交易价格。与国外的“看数字”的投资商的合作，拿出数据和推理方法，将会有更好的说服力。就像7
年前IT高峰时的企业盈利能力证明数据才是拿到风险投资的硬道理。同时，仅仅靠经验值也不容易让客户选址负责人认同业主预期的价格。 因此，一个量化的，理性的定价工具有利于让各方开诚布公地，迅速地达成共识。这个量化的定价工具要充分考虑到影响租金的所有因素，包括静态的，如租金构成、项目差异，和动态的，如时间因素等。本文限于篇幅，在此不再讨论时间因素。仅从租金的静态构成出发，介绍租金定价工具。 宏观上看，整体写字楼市场的租金水平是由中长短期写字楼市场供需关系决定的。而从微观角度讲，具体写字楼的每一个租赁行为需要单独地审视各个租金构成因素。任意一个交易的租金构成均由多个常见因素构成，如基本租金，免租期，转租权，写字楼面积，朝向等。同时，有些交易的客户的租约包括一些非常见的因素构成，如接驳柴油发电机，空调加时，卫星电视接收等。 写字楼租赁机构的操盘手需要利用每一个租金构成因素在谈判中最大化本方利益。通过专业化，精细化的定价系统，写字楼租赁专家的经验可以被量化的引入到决策系统中，写字楼租赁业务的相关决策可以在系统内迅速地传达。换言之，写字楼销售部的量化定价工具应该包括所有租金相关的因素，这样可以就可以把报价“拆开
集团物业出租管理办法
集团物业出租管理办法 第一章总则 第一条为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法（试行）》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位（下称“各单位”）自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。 第三条本办法所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。 第四条本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本
企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（下称“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行为。但不包括以下事项： （一）属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。 （二）用于分配给本单位职工租住的存量住宅。 第五条本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。 第六条各单位应坚持公开、公正、公平的原则；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则；坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。
第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。 第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：科学、充分地开展可行性研究；广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议；必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。 第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。 第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方