资产评估的基本方法
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（五）综合分析确定评估结果
参照物价格
符合被评估资产情 况的初评价格
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
• 时间因素：实际交易价格 基准日价格 • 区域因素：房地产价格影响突出 • 资产的功能：功能越好，价值越大。 • 资产的实体特征和质量 • 市场条件：是否是公开市场以及市场供求状况 • 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。
3800 (110.5%) 3932（元 / 平方米） (1 6.8%)
3.功能价值类比法
适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况 资产评估价值＝参照物成交价格×功能差异修正系数
四、市场法中的具体评估方 法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基 本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的 基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额
• 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
定基
• 例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估，该类房地产2010年下半年各月月末的价 格同2010年6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%
和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于20 10年12月30日的价值接近于：
积
• 例1.与评估对象完全相同的参照资产6个月前 的成交价格为10万元，半年间该类资产的价 格上升了5%，则：
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
• 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的 价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对 象于2010年11月的评估价格最接近于：
（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交 易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一 个适度时间范围内。
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择
对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。
（三）指标对比、量化差异：货币化 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法
• 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的 时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评 估价值。
• 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。
成新率
重置核算法
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
主要内容
• 第一节 市场法 • 第二节 收益法 • 第三节 成本法 • 第四节 评估方法的选择
第一节 市场法
一、市场法的基本含义 • 市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经
过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的 总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易 被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方 法之一。 • 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法 判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资 者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上 具有相同用途的替代品的现行价格。 • 基本公式：
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
来自百度文库
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接法 间接法
重置成本
2.价格指数法（亦称物价指数法）
适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。
资产评估价值＝参照物成交价格×交易时间差异修正系数＝参照物成交价格×（1+物价 变动指数）
运用定基指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资
产定基价格指数） • 运用环比指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘
资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 或
资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资 料可收集到。
三、操作程序
注意 不论相似度如何
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
• 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
• 修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现 在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格 存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影
响，这个系数就称为修正系数，是对参照物价格的“修 正”。 • 一般计算公式如下： 评估值=参照物价格×各因素修正系数 常见的修正系数主要有： 交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况） 功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力） 交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物的定 基价格指数） 成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）
第二章 资产评估的基本方法学习目的 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法； 熟悉资产评估方法选择的基本依据； 了解各种评估方法间的关系； 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
• 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指 标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
参照物价格
符合被评估资产情 况的初评价格
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
• 时间因素：实际交易价格 基准日价格 • 区域因素：房地产价格影响突出 • 资产的功能：功能越好，价值越大。 • 资产的实体特征和质量 • 市场条件：是否是公开市场以及市场供求状况 • 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。
3800 (110.5%) 3932（元 / 平方米） (1 6.8%)
3.功能价值类比法
适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况 资产评估价值＝参照物成交价格×功能差异修正系数
四、市场法中的具体评估方 法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基 本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的 基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额
• 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
定基
• 例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估，该类房地产2010年下半年各月月末的价 格同2010年6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%
和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于20 10年12月30日的价值接近于：
积
• 例1.与评估对象完全相同的参照资产6个月前 的成交价格为10万元，半年间该类资产的价 格上升了5%，则：
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
• 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的 价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对 象于2010年11月的评估价格最接近于：
（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交 易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一 个适度时间范围内。
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择
对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。
（三）指标对比、量化差异：货币化 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法
• 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的 时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评 估价值。
• 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。
成新率
重置核算法
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
主要内容
• 第一节 市场法 • 第二节 收益法 • 第三节 成本法 • 第四节 评估方法的选择
第一节 市场法
一、市场法的基本含义 • 市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经
过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的 总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易 被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方 法之一。 • 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法 判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资 者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上 具有相同用途的替代品的现行价格。 • 基本公式：
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
来自百度文库
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接法 间接法
重置成本
2.价格指数法（亦称物价指数法）
适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。
资产评估价值＝参照物成交价格×交易时间差异修正系数＝参照物成交价格×（1+物价 变动指数）
运用定基指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资
产定基价格指数） • 运用环比指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘
资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 或
资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资 料可收集到。
三、操作程序
注意 不论相似度如何
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
• 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
• 修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现 在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格 存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影
响，这个系数就称为修正系数，是对参照物价格的“修 正”。 • 一般计算公式如下： 评估值=参照物价格×各因素修正系数 常见的修正系数主要有： 交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况） 功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力） 交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物的定 基价格指数） 成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）
第二章 资产评估的基本方法学习目的 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法； 熟悉资产评估方法选择的基本依据； 了解各种评估方法间的关系； 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
• 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指 标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。